¿Cuánto demora un desalojo judicial con cláusula de allanamiento a futuro?

La ley fija plazos cortos: admitida la demanda, el juez notifica al inquilino para que en seis días acredite la vigencia del contrato o el pago de la renta adeudada; si no lo hace, ordena el lanzamiento en quince días hábiles (artículo 594 del Código Procesal Civil). En la práctica, con la calificación de la demanda, las notificaciones y la carga del juzgado, el total se mide en meses, no en semanas; sin la cláusula, el proceso sumarísimo común puede tomar un año o más.

¿Ante qué juez presento la demanda de desalojo?

Ante el juez de paz letrado del lugar donde está el inmueble cuando la renta mensual no supera las 50 URP (en 2026, con la URP de S/ 550, hasta S/ 27 500), y ante el juez especializado en lo civil cuando la supera o cuando no hay renta pactada (artículo 547 del Código Procesal Civil).

¿Necesito carta notarial antes de demandar por falta de pago?

Sí, conviene y en la práctica los juzgados la exigen: el artículo 1697 del Código Civil permite resolver el arrendamiento cuando el inquilino no pagó dos meses y quince días, y la carta notarial de resolución o de requerimiento es la prueba de que el contrato quedó resuelto y de la fecha. Adjúntala como anexo.

¿Qué pasa si el inquilino dice que pagó o que renovamos de palabra?

En el desalojo por falta de pago el inquilino solo puede defenderse acreditando el pago con documentos (artículo 591 del Código Procesal Civil); la renovación verbal no se presume si el contrato exige acuerdo escrito. Por eso el modelo de contrato de alquiler obliga a pagar en cuenta bancaria y a renovar por escrito.

¿Puedo cobrar la renta atrasada en el mismo proceso?

El desalojo solo decide la devolución del inmueble. La renta adeudada y la penalidad se cobran aparte, en un proceso de obligación de dar suma de dinero o ejecutando el reconocimiento de deuda, si lo hay. El modelo deja a salvo ese derecho.

¿Y si el contrato está en el FUA o en escritura pública?

Entonces califica para el desalojo con intervención notarial de la Ley 30933, más rápido que el judicial: el notario constata la causal y el juez de paz letrado ordena el lanzamiento. Revisa qué vía te corresponde con nuestra herramienta «¿Qué desalojo me corresponde?».

Modelo de demanda de desalojo por vencimiento de contrato o falta de pago en Word 2026: descarga y ejemplo

Actualizado el 14 de octubre de 2026

Cuando el contrato venció o el inquilino dejó de pagar y no se va, la vía para recuperar el inmueble es el proceso de desalojo: un proceso sumarísimo ante el juez de paz letrado o el juez civil, según la renta. Si el contrato tiene cláusula de allanamiento a futuro con firmas legalizadas, el artículo 594 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley 30201, lo acorta: el juez da seis días al inquilino para acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó, y si no lo hace ordena el lanzamiento en quince días hábiles.

Este modelo es la demanda completa en el formato que piden los juzgados: suma, designación del juez, datos del demandante y del demandado, petitorio, fundamentos de hecho y de derecho, vía procedimental, medios probatorios y anexos. Trae las dos causales —vencimiento del plazo y falta de pago— y la invocación del allanamiento a futuro. La demanda la firma un abogado colegiado; úsalo para entender el proceso y preparar los documentos con él.

Formato: Word (.docx), gratis. Descarga directa, sin registro.

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Revisión del contrato: Un abogado lo revisa y lo adapta a tu caso.
Firma de abogado: Para minutas y documentos que van a notaría.
Acompañamiento hasta la firma: Revisión de la partida, notaría e inscripción.

Vista previa del modelo

DEMANDA DE DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y FALTA DE PAGO

Expediente N.º: [a asignar]

Sumilla: DEMANDA DE DESALOJO POR [VENCIMIENTO DE CONTRATO / FALTA DE PAGO], CON CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO (ART. 594 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL).

I. DEMANDADO

Interpongo demanda de desalojo contra [NOMBRE COMPLETO DEL DEMANDADO], identificado(a) con DNI N.º [____], a quien deberá notificarse en el inmueble arrendado, ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia y departamento de [____].

II. PETITORIO

Solicito que su Juzgado ordene al demandado la DESOCUPACIÓN Y ENTREGA del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], [inscrito en la Partida Electrónica N.º ____ del Registro de Predios de ____], por la causal de [VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / FALTA DE PAGO DE LA RENTA / ambas], con expresa condena de costas y costos del proceso.

III. FUNDAMENTOS DE HECHO

1. Soy [propietario(a) / arrendador(a) / administrador(a)] del inmueble, conforme consta en [la Partida Electrónica N.º ____ / el contrato de arrendamiento que acompaño].

2. Con fecha [____] celebré con el demandado un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, [con firmas legalizadas ante el notario ____ / por escritura pública ante el notario ____], por el plazo de [N] meses, desde el [____] hasta el [____], con una renta mensual de [MONEDA] [MONTO], pagadera [por adelantado hasta el día __ de cada mes] en la cuenta N.º [____] del Banco [____].

3. [CAUSAL DE VENCIMIENTO:] El plazo del contrato venció el [FECHA]. Mediante carta [notarial] de fecha [____], recibida el [____], comuniqué al demandado que el contrato no se renovaría y le requerí la devolución del inmueble. Pese a ello, continúa ocupándolo sin título alguno.

4. [CAUSAL DE FALTA DE PAGO:] El demandado no paga la renta desde el mes de [____], adeudando a la fecha [N] meses, por un total de [MONEDA] [MONTO]. Mediante carta notarial de fecha [____], recibida el [____], le requerí el pago y, conforme al artículo 1697 del Código Civil y a la cláusula [N] del contrato, declaré resuelto el arrendamiento, requiriéndole la devolución del inmueble.

5. La cláusula [N] del contrato contiene la CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO, por la cual el demandado se allanó a la demanda de desalojo por vencimiento del plazo o por falta de pago, y las firmas del contrato se encuentran legalizadas ante notario, por lo que corresponde aplicar el trámite del artículo 594 del Código Procesal Civil.

6. A la fecha el demandado se niega a devolver el inmueble, causándome perjuicio económico, pues dejo de percibir la renta y asumo los gastos del inmueble.

Cuándo usar este modelo

El contrato de alquiler venció, enviaste la carta de no renovación y el inquilino no devuelve el inmueble.
El inquilino debe más de dos meses y quince días de renta y ya le enviaste la carta notarial de requerimiento o de resolución.
Tu contrato tiene cláusula de allanamiento a futuro con firmas legalizadas y quieres usar la vía rápida del artículo 594.
Contratos sin FUA ni escritura pública, que no califican para el desalojo notarial de la Ley 30933.

Qué incluye

I. demandado
Ii. petitorio
Iii. fundamentos de hecho
Iv. fundamentos de derecho
V. vía procedimental y competencia
Vi. medios probatorios
Vii. anexos
Por tanto

¿El inmueble va a quedar libre?

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Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?

Escrito judicial que se presenta ante el juez de paz letrado del lugar del inmueble si la renta mensual no supera las 50 Unidades de Referencia Procesal, o ante el juez especializado en lo civil si la supera (artículo 547 del Código Procesal Civil). Debe llevar firma de abogado colegiado y del demandante, pagarse la tasa judicial por ofrecimiento de pruebas y, para la causal de falta de pago, adjuntar la carta notarial de requerimiento. En materia de desalojo no es exigible la conciliación extrajudicial previa.

Qué debe tener para ser válido

La demanda tiene que cumplir los requisitos formales del Código Procesal Civil o el juez la declara inadmisible y pierdes semanas. Estos son los puntos que revisa.

Requisitos y anexos de la demanda: Designación del juez, datos del demandante y del demandado, petitorio claro, hechos numerados, fundamentos de derecho, monto si lo hay, vía procedimental, medios probatorios y firma del demandante y del abogado (artículo 424 del Código Procesal Civil); copia del DNI, título con que se demanda, pruebas y tasa judicial (artículo 425).
Legitimidad: Pueden demandar el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución; se demanda al arrendatario, al subarrendatario, al precario o a cualquier otro ocupante (artículo 586).
Competencia: Juez de paz letrado del lugar del inmueble hasta 50 URP de renta mensual; juez especializado en lo civil por encima de ese monto o cuando no hay cuantía (artículo 547). El proceso es sumarísimo (artículo 546, inciso 4).
Causales: Vencimiento del plazo: el arrendamiento de duración determinada concluye al vencer el plazo sin necesidad de aviso (artículo 1699 del Código Civil) y el arrendatario debe devolver el bien (artículo 1711). Falta de pago: el arrendador puede resolver si el arrendatario no pagó dos meses y quince días de renta (artículo 1697, inciso 1), comunicándolo por carta notarial.
Allanamiento a futuro: Si el contrato con firmas legalizadas o por escritura pública contiene la cláusula de allanamiento a futuro, el juez notifica la demanda para que el demandado acredite en seis días la vigencia del contrato o la cancelación de la renta; vencido el plazo sin acreditarlo, ordena el lanzamiento en quince días hábiles (artículo 594, modificado por la Ley 30201).
Prueba limitada en falta de pago: En el desalojo por falta de pago el demandado solo puede acreditar el pago con documento (artículo 591). La constancia bancaria es la prueba natural; por eso la renta debe pagarse en cuenta.

Texto del modelo

Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.

Encabezado: expediente, sumilla, juez y demandante

Sumilla con la pretensión, juez al que se dirige y datos del demandante con su domicilio real y procesal.

Expediente N.º: [a asignar]

Sumilla: DEMANDA DE DESALOJO POR [VENCIMIENTO DE CONTRATO / FALTA DE PAGO], CON CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO (ART. 594 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL).

SEÑOR JUEZ [DE PAZ LETRADO / ESPECIALIZADO EN LO CIVIL] DE [DISTRITO / SEDE]:

[NOMBRE COMPLETO DEL DEMANDANTE], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio real en [____], distrito de [____], y domicilio procesal en [____] [y casilla electrónica N.º ____], a usted respetuosamente digo:

I. Demandado

Identifica al demandado y la dirección del inmueble arrendado donde se le notificará.

II. Petitorio

Pide la desocupación y entrega del inmueble por vencimiento del plazo o falta de pago, con costas y costos.

III. Fundamentos de hecho

Relata los hechos numerados: el título del demandante, el contrato, el vencimiento o la deuda, las cartas notariales, la cláusula de allanamiento y el perjuicio.

1. Soy [propietario(a) / arrendador(a) / administrador(a)] del inmueble, conforme consta en [la Partida Electrónica N.º ____ / el contrato de arrendamiento que acompaño].

6. A la fecha el demandado se niega a devolver el inmueble, causándome perjuicio económico, pues dejo de percibir la renta y asumo los gastos del inmueble.

IV. Fundamentos de derecho

Cita las normas: Código Civil sobre conclusión y resolución del arrendamiento y Código Procesal Civil sobre el desalojo sumarísimo y el allanamiento a futuro.

Artículos 1666, 1681 inciso 10, 1697 inciso 1, 1699, 1700 y 1711 del Código Civil (obligaciones del arrendatario, resolución por falta de pago, conclusión del arrendamiento y devolución del bien).

Artículos 546 inciso 4, 547, 585, 586, 587, 591, 592, 593 y 594 del Código Procesal Civil (proceso sumarísimo de desalojo, competencia, legitimidad, limitación de medios probatorios en falta de pago, lanzamiento y allanamiento a futuro, este último conforme a la Ley N.º 30201).

Artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil (requisitos y anexos de la demanda) y artículos 412 y siguientes (costas y costos).

V. Vía procedimental y competencia

Indica la vía del proceso sumarísimo y por qué el juzgado es competente, según el lugar del inmueble y la renta.

La pretensión se tramita en la vía del PROCESO SUMARÍSIMO (artículo 546, inciso 4, del Código Procesal Civil). Es competente su Juzgado por el lugar donde se ubica el inmueble y por la cuantía de la renta mensual [que no supera / que supera] las 50 Unidades de Referencia Procesal (artículo 547).

VI. Medios probatorios

Lista las pruebas y qué acredita cada una: contrato, cartas, constancias bancarias, partida registral.

1. Contrato de arrendamiento de fecha [____], con firmas legalizadas, que acredita la relación arrendaticia, el plazo, la renta y la cláusula de allanamiento a futuro.

2. Carta [notarial] de fecha [____] con constancia de entrega, que acredita la comunicación de no renovación y el requerimiento de devolución.

3. Carta notarial de fecha [____] con constancia de entrega, que acredita el requerimiento de pago y la resolución del contrato.

4. Estados de cuenta / constancias bancarias de la cuenta N.º [____], que acreditan la fecha del último pago recibido.

5. Copia literal de la Partida Electrónica N.º [____], que acredita mi derecho de propiedad.

6. [Acta de entrega del inmueble / fotografías / otros].

VII. Anexos

Lista los anexos que acompañan la demanda, incluidos el DNI y el arancel judicial.

1-A Copia del DNI del demandante.

1-B Contrato de arrendamiento con firmas legalizadas.

1-C Carta de no renovación y cargo de entrega.

1-D Carta notarial de requerimiento de pago y resolución, con cargo.

1-E Constancias bancarias.

1-F Copia literal de la partida registral del inmueble.

1-G Arancel judicial por ofrecimiento de pruebas y cédulas de notificación.

1-H [Vigencia de poder, si se actúa por representante].

Por tanto

Pide admitir la demanda y declararla fundada con lanzamiento; solicita el trámite del artículo 594 y deja a salvo el cobro de rentas y penalidades.

A usted, señor Juez, pido admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su naturaleza y, en su oportunidad, declararla FUNDADA, ordenando el lanzamiento del demandado y de quienes ocupen el inmueble, con costas y costos.

PRIMER OTROSÍ DIGO: Que, al amparo del artículo 594 del Código Procesal Civil, solicito que, de no acreditar el demandado dentro del plazo de seis días la vigencia del contrato o la cancelación de la renta adeudada, se ordene el lanzamiento en el plazo de quince días hábiles.

SEGUNDO OTROSÍ DIGO: Que dejo a salvo mi derecho de reclamar en la vía correspondiente las rentas devengadas, la penalidad pactada y la indemnización por los daños y perjuicios causados.

Lugar, fecha y firmas

Lugar y fecha; firman el demandante con su DNI y el abogado con su número de colegiatura.

[CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].

_______________________________

[NOMBRE DEL DEMANDANTE] — DNI N.º [____]

_______________________________

ABOGADO — Reg. CA [____]

Descarga el Word rellenable: el botón «Descargar gratis en Word» te entrega este mismo texto listo para completar, y «Rellenar con mis datos» lo arma con tus datos en el navegador, sin registro.

Para entender cada cláusula antes de firmar: Cláusula de allanamiento a futuro: la línea que decide si podrás desalojar rápido

Cómo rellenarlo: ejemplo

Así quedan las partes clave de la demanda con los campos completados. Nombres, documentos, direcciones y montos son inventados.

Suma y juez

Sumilla: DEMANDA DE DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y FALTA DE PAGO, con cláusula de allanamiento a futuro. SEÑOR JUEZ DE PAZ LETRADO DE JESÚS MARÍA.

Demandante y demandado

Luis Ejemplo Paredes, con DNI N.º 00000005, domicilio real en Jr. Ficticio 321, Pueblo Libre, y domicilio procesal en la casilla electrónica N.º 00000, interpone demanda de desalojo contra Jorge Modelo Vega, con DNI N.º 00000013, a quien se notificará en el inmueble arrendado: Av. Imaginaria 456, departamento 302, Jesús María.

Petitorio

Solicito que se ordene al demandado la desocupación y entrega del departamento 302 de Av. Imaginaria 456, Jesús María, por vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2025 y por falta de pago de la renta de los meses de junio a setiembre de 2026, con costas y costos.

Fundamentos de hecho (extracto)

3. El plazo venció el 28 de febrero de 2026; mediante carta notarial del 15 de enero de 2026 comuniqué que no renovaría. 4. Desde junio de 2026 el demandado no paga la renta de S/ 1 500,00 mensuales; con carta notarial del 20 de setiembre de 2026 le requerí el pago y declaré resuelto el contrato conforme al artículo 1697 del Código Civil. 5. La cláusula decimosegunda contiene el allanamiento a futuro y las firmas están legalizadas ante notario.

Anexos

1-A DNI del demandante. 1-B Contrato de arrendamiento con firmas legalizadas. 1-C Carta notarial de no renovación con cargo de entrega. 1-D Carta notarial de requerimiento de pago y resolución. 1-E Estados de cuenta donde consta el último pago recibido. 1-F Copia literal de la partida del inmueble. 1-G Arancel judicial por ofrecimiento de pruebas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto demora un desalojo judicial con cláusula de allanamiento a futuro?: La ley fija plazos cortos: admitida la demanda, el juez notifica al inquilino para que en seis días acredite la vigencia del contrato o el pago de la renta adeudada; si no lo hace, ordena el lanzamiento en quince días hábiles (artículo 594 del Código Procesal Civil). En la práctica, con la calificación de la demanda, las notificaciones y la carga del juzgado, el total se mide en meses, no en semanas; sin la cláusula, el proceso sumarísimo común puede tomar un año o más.
¿Ante qué juez presento la demanda de desalojo?: Ante el juez de paz letrado del lugar donde está el inmueble cuando la renta mensual no supera las 50 URP (en 2026, con la URP de S/ 550, hasta S/ 27 500), y ante el juez especializado en lo civil cuando la supera o cuando no hay renta pactada (artículo 547 del Código Procesal Civil).
¿Necesito carta notarial antes de demandar por falta de pago?: Sí, conviene y en la práctica los juzgados la exigen: el artículo 1697 del Código Civil permite resolver el arrendamiento cuando el inquilino no pagó dos meses y quince días, y la carta notarial de resolución o de requerimiento es la prueba de que el contrato quedó resuelto y de la fecha. Adjúntala como anexo.
¿Qué pasa si el inquilino dice que pagó o que renovamos de palabra?: En el desalojo por falta de pago el inquilino solo puede defenderse acreditando el pago con documentos (artículo 591 del Código Procesal Civil); la renovación verbal no se presume si el contrato exige acuerdo escrito. Por eso el modelo de contrato de alquiler obliga a pagar en cuenta bancaria y a renovar por escrito.
¿Puedo cobrar la renta atrasada en el mismo proceso?: El desalojo solo decide la devolución del inmueble. La renta adeudada y la penalidad se cobran aparte, en un proceso de obligación de dar suma de dinero o ejecutando el reconocimiento de deuda, si lo hay. El modelo deja a salvo ese derecho.
¿Y si el contrato está en el FUA o en escritura pública?: Entonces califica para el desalojo con intervención notarial de la Ley 30933, más rápido que el judicial: el notario constata la causal y el juez de paz letrado ordena el lanzamiento. Revisa qué vía te corresponde con nuestra herramienta «¿Qué desalojo me corresponde?».

Fuentes

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