Cómo independizar el segundo piso de una casa (trámite municipal, Sunarp y costos)

Para independizar el segundo piso de una casa, ese piso tiene que estar primero inscrito como parte de la construcción (declaratoria de fábrica) y luego se presenta a Sunarp un reglamento interno y un plano de independización firmado por un profesional, para que el registro abra una partida para cada piso. La parte municipal está en la licencia y la conformidad de obra de lo construido, o en su regularización; la independización de las unidades de una edificación se califica en Sunarp. En 2026, Sunarp cobra S/ 106,70 por cada partida que se independiza y S/ 53,30 por el reglamento interno. Con partida propia, el piso se puede vender, hipotecar o heredar por separado. Es información general: cada caso lo evalúa un profesional.

¿Qué significa independizar un piso?

Hoy tu casa es una sola partida: un terreno con una construcción de dos pisos. Independizar es dividirla registralmente en dos (o más) unidades, cada una con su propia partida, su área exclusiva y un porcentaje sobre lo común: el terreno, la escalera de acceso, los muros estructurales y el techo, según lo que diga el reglamento interno. Cuándo hace falta y qué pasa si no se hace está en independización: cuándo te hace falta.

Un requisito práctico que conviene revisar antes de gastar: cada piso tiene que funcionar como una unidad, con acceso independiente desde la calle o desde un área común como una escalera exterior. Si al segundo piso solo se entra atravesando la sala del primero, primero hay que resolver el acceso.

Si todavía estás decidiendo en qué conviene gastar y en qué no, conviene leer primero la guía maestra de mejoras que aumentan el valor antes de vender y volver aquí para el detalle.

¿En qué orden se hace?

1. Lee la partida. Pide la copia literal y revisa qué dice la fábrica: si figura "casa de dos pisos" con sus áreas, estás en el paso 3. Si solo figura el terreno o un piso, empieza por el paso 2.
2. Declara lo construido. Hay dos caminos:
   • Con licencia: la municipalidad otorga la conformidad de obra y declaratoria de edificación, y se inscribe en Sunarp.
   • Sin licencia, construido hasta el 31 de diciembre de 2016: regularización por la Ley 27157 con un verificador responsable (ingeniero o arquitecto), que prepara el expediente y constata la obra.
   El detalle, con requisitos, está en declaratoria de fábrica e independización y lo que cuesta, en cuánto cuesta inscribir una declaratoria de fábrica. Si el piso se construyó después de 2016 sin licencia, la regularización se tramita en la municipalidad según las reglas y plazos de la Ley 29090, y no siempre es posible: revisa licencia de edificación: tipos y trámite.
3. Elige el régimen y redacta el reglamento interno. La Ley 27157 permite optar entre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o el de independización y copropiedad. El reglamento define qué es de cada piso, qué es común, los porcentajes de participación y las reglas de gastos. Si hay varios copropietarios, lo otorgan todos. El modelo de reglamento interno muestra la estructura.
4. Encarga el plano de independización y la memoria descriptiva a un arquitecto o ingeniero: áreas, linderos y medidas de cada sección exclusiva y de los bienes comunes.
5. Presenta todo a Sunarp. Muchas veces la fábrica, el reglamento interno y la independización se presentan en el mismo título. Sigue la calificación con Síguelo.
6. Declara cada unidad en la municipalidad. Con las partidas nuevas, cada piso se declara por separado para el impuesto predial y los arbitrios.

¿Cuánto cuesta?

Para una casa de dos pisos que se divide en dos unidades, la parte de Sunarp por independizar son dos partidas (S/ 213,40) más el reglamento interno (S/ 53,30). Lo que más pesa en el presupuesto no son las tasas, sino los honorarios y, si el piso no está declarado, la regularización de la fábrica.

El caso más común: la casa de los padres, construida por pisos

Es la historia de muchas familias: los padres son dueños del terreno y de la casa; con los años, un hijo construyó el segundo piso y vive ahí. En la partida, todo sigue a nombre de los padres. Aquí hay un punto que conviene entender: por el principio de accesión del Código Civil, lo que se construye sobre un terreno pertenece al dueño del terreno. Aunque el hijo haya pagado la obra, registralmente el segundo piso es de los padres.

Supongamos que los señores Quispe, en un ejemplo hipotético, quieren dejar ordenado que el segundo piso sea de su hijo Raúl. El camino es: regularizar la fábrica de los dos pisos, inscribir el reglamento interno e independizar; con el segundo piso ya en una partida propia, transferírselo a Raúl, por anticipo de legítima o por compraventa. Si esperan a heredar sin independizar, Raúl y sus hermanos recibirán cuotas de toda la casa, no un piso cada uno, y tendrán que ponerse de acuerdo para dividirla. Cómo se transfiere en vida está en anticipo de legítima, y por qué una casa heredada entre hermanos se complica, en ¿puedo vender mi parte de una casa heredada?

¿Por qué conviene hacerlo antes de vender?

Porque sin independizar no puedes vender "el segundo piso": solo puedes vender una cuota de toda la casa, con el descuento que eso implica, y ningún banco financia a un comprador sobre un piso sin partida. Cuánto baja el precio de una unidad sin independizar está medido en cuánto baja el precio sin independizar, y cómo anunciarlo mientras tanto, en cómo publico un inmueble no independizado.

Independizar también ordena lo cotidiano: cada piso puede tener sus propios servicios. Para dividir la luz, revisa cómo independizar el medidor. Y si todavía estás por construir, cuánto cuesta construir un segundo piso y ampliar un piso más con licencia te evitan tener que regularizar después.

¿Qué cambia con la nueva ley de propiedad horizontal?

El Decreto Legislativo 1568, publicado en 2023, unifica los regímenes en uno solo, el de propiedad horizontal. Pero no está vigente: entra a regir 180 días después de que se publique su reglamento, que seguía pendiente en agosto de 2026, cuando un juzgado ordenó al Ejecutivo aprobarlo. Mientras tanto se aplican la Ley 27157 y su reglamento. Si inicias el trámite ahora, hazlo con las reglas actuales.

Los pasos aplicados a una casa real, con la suma de las tasas de Sunarp y los errores que conviene evitar, están en el caso práctico de independizar el segundo piso para venderlo.

Para no saltarte ningún paso, descarga gratis el checklist para independizar un inmueble en PDF: cada punto dice dónde se hace y qué guía del blog lo explica.

Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso municipal para independizar un piso?

La municipalidad interviene en la licencia y la conformidad de obra de lo construido (o en su regularización). La independización de las unidades de una edificación ya declarada se presenta en Sunarp con el reglamento interno y el plano. La subdivisión de un terreno sin construir, en cambio, sí requiere resolución municipal.

¿Puedo independizar si el segundo piso no está en la partida?

No. Primero hay que declarar la fábrica, con licencia o por regularización, y después independizar. Pueden presentarse juntos en un mismo trámite.

¿Cuánto cobra Sunarp por independizar en 2026?

S/ 106,70 por cada partida que se abre, más S/ 53,30 por el reglamento interno.

¿Qué pasa con el terreno y el techo?

Normalmente quedan como bienes comunes, y cada piso tiene un porcentaje de participación. El reglamento interno puede asignar los aires o la azotea a una unidad; conviene decidirlo con cuidado, porque define quién puede construir más arriba.

¿Puedo hipotecar solo el segundo piso?

Con partida propia, sí: es un inmueble independiente y el banco lo evalúa como tal.

¿Se puede independizar una casa por pisos si es de varios hermanos?

Sí, pero el reglamento interno lo otorgan todos los copropietarios. Después pueden adjudicarse los pisos mediante una partición; revisa división y partición de una casa heredada.

Fuentes

• Ley 27157, de regularización de edificaciones y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común — Congreso, gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026 y anexos — Sunarp, gob.pe
• Código Civil (Decreto Legislativo 295) — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
• Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal — El Peruano
• Nuevas reglas de convivencia en edificios: los cambios clave de la Ley de Propiedad Horizontal — El Comercio (17/08/2026)