El alquiler temporal en el Perú se rige hoy por una combinación de tres capas que no siempre coinciden: las ordenanzas de cada municipalidad, el reglamento interno de cada edificio y las obligaciones tributarias ante Sunat. No existe todavía una ley nacional específica: hay proyectos en el Congreso que proponen un registro y estándares mínimos.
Datos clave
- No hay ley nacional específica vigente: se debaten los proyectos 9084/2024-CR y 9362/2024-CR.
- Lo que proponen: inscripción obligatoria de los arrendadores en el REDAT mediante declaración jurada.
- Nivel municipal: Miraflores emitió la Ordenanza N° 561/MM, que prohíbe el uso de inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento.
- Opinión vecinal: se reportó que el 72% de vecinos de Miraflores pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control.
- Fiscalización 2026: se reporta fiscalización conjunta entre Sunat y municipalidades en distritos turísticos de Lima.
- Tributario: desde 2026 rige el criterio de lo percibido en rentas de primera categoría (Ley 32430).
Las tres capas que hay que revisar antes de publicar un inmueble por días
| Capa | Qué revisar | Dónde |
|---|---|---|
| Municipal | Ordenanzas que regulen o prohíban el uso de residencia rotativa o alojamiento | Municipalidad distrital |
| Del edificio | Reglamento interno: uso permitido de las unidades | Partida registral del edificio |
| Tributaria | Categoría de renta según los servicios que prestes | Sunat |
La segunda capa es la que más gente ignora y la que primero genera conflictos: el reglamento interno puede restringir el uso de las unidades, y esa restricción opera aunque la municipalidad no diga nada. Ver ¿puede el reglamento interno prohibir el alquiler por días?.
El caso Miraflores: prohibición y contestación
Miraflores emitió la Ordenanza N° 561/MM, que prohíbe destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento. La norma resultó controvertida: un grupo de vecinos impulsó una campaña pidiendo su derogación, mientras que se reportó que un 72% de vecinos pide que se regule el alquiler por plataformas, invocando falta de seguridad y control.
Ambas cosas conviven y describen bien el debate: hay demanda de regulación y desacuerdo sobre si esa regulación debe ser una prohibición. Lo desarrollamos en la ordenanza de Miraflores.
Lo que se propone a nivel nacional
El predictamen de los proyectos de ley 9084/2024-CR y 9362/2024-CR establece la obligación de que los arrendadores que ofrecen propiedades en plataformas se inscriban en el REDAT mediante declaración jurada, dentro de un marco que busca uniformizar reglas y fijar estándares mínimos.
Conviene subrayarlo: son proyectos, no normas vigentes. Nadie está obligado hoy a inscribirse en un registro que aún no existe. Ver qué propone el REDAT.
La parte tributaria, que sí es exigible hoy
Aquí no hay ambigüedad ni proyectos: las obligaciones existen. La clave está en qué categoría de renta corresponde, y eso depende de los servicios que se presten junto con el alojamiento. Alquilar un departamento amoblado no es lo mismo que ofrecer limpieza diaria, recepción y desayuno.
Se reporta además que Sunat emplea herramientas de análisis para detectar cuándo un anfitrión ofrece servicios de tipo hotelero, y fiscalización conjunta con municipalidades en distritos turísticos de Lima. Ver primera o tercera categoría.
¿Conviene el alquiler temporal?
Depende del inmueble, del distrito y de cuánta gestión estés dispuesto a asumir. Genera más ingreso bruto por noche y también más costos, más rotación, más desgaste y más riesgo regulatorio. Lo comparamos con números en temporal o tradicional.
Preguntas frecuentes
¿Es legal alquilar mi departamento por días en el Perú?
No existe una ley nacional específica que lo prohíba, pero debe revisarse la ordenanza de la municipalidad distrital, el reglamento interno del edificio y las obligaciones tributarias correspondientes. Algunas municipalidades han emitido ordenanzas restrictivas.
¿Qué dice la ordenanza de Miraflores?
La Ordenanza N° 561/MM prohíbe destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento. Ha sido cuestionada por un grupo de vecinos que pide su derogación.
¿Debo inscribirme en algún registro?
Los proyectos de ley 9084/2024-CR y 9362/2024-CR proponen la inscripción obligatoria en el REDAT mediante declaración jurada, pero son propuestas en trámite y no normas vigentes.
¿Sunat fiscaliza el alquiler temporal?
Se reporta fiscalización conjunta entre Sunat y municipalidades en distritos turísticos de Lima durante 2026, así como el uso de herramientas de análisis para identificar anfitriones que prestan servicios de tipo hotelero.
¿Qué debo revisar antes de empezar?
La ordenanza de la municipalidad distrital, el reglamento interno del edificio y la categoría de renta que corresponde según los servicios que se presten junto al alojamiento.
Fuentes
- Alquiler temporal en el Perú: profesionalización y regulación para un sector en crecimiento — Conexión ESAN
- Airbnb y otras plataformas bajo la lupa: avanza ley para su regulación en Perú — Gestión
- Alquilar a través de Airbnb, Booking y más tendría nuevas reglas: las dos caras de la moneda — Gestión
- Miraflores: 72% de vecinos pide que se regule Airbnb por falta de seguridad y control — Turiweb
- Regular o no regular: el caso Airbnb en Perú — Ius et Praxis, Universidad de Lima
- Vecinos de Miraflores exigen la derogación de la ordenanza que prohíbe el alquiler temporal de departamentos mediante plataformas como Airbnb — Carlos Guerrero
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