En 2026 el alquiler temporal en el Perú sigue sin ley propia. El dictamen que crearía el REDAT, registro digital a cargo del Mincetur con multas de hasta 7 UIT, fue aprobado en comisiones y espera el Pleno del Congreso. Mientras tanto rigen las ordenanzas distritales, como la 561/MM de Miraflores, el reglamento interno de cada edificio y, desde enero de 2026, el criterio de lo percibido de la Ley 32430.
El alquiler temporal en el Perú se rige hoy por una combinación de tres capas que no siempre coinciden: las ordenanzas de cada municipalidad, el reglamento interno de cada edificio y las obligaciones tributarias ante Sunat. No existe todavía una ley nacional específica: hay proyectos en el Congreso que proponen un registro y estándares mínimos.
Datos clave
- No hay ley nacional específica vigente: se debaten los proyectos 9084/2024-CR y 9362/2024-CR.
- Lo que proponen: inscripción obligatoria de los arrendadores en el REDAT mediante declaración jurada.
- Nivel municipal: Miraflores emitió la Ordenanza N° 561/MM, que prohíbe el uso de inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento.
- Opinión vecinal: se reportó que el 72% de vecinos de Miraflores pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control.
- Fiscalización 2026: se reporta fiscalización conjunta entre Sunat y municipalidades en distritos turísticos de Lima.
- Tributario: desde 2026 rige el criterio de lo percibido en rentas de primera categoría (Ley 32430).
Las tres capas que hay que revisar antes de publicar un inmueble por días
| Capa | Qué revisar | Dónde |
|---|---|---|
| Municipal | Ordenanzas que regulen o prohíban el uso de residencia rotativa o alojamiento | Municipalidad distrital |
| Del edificio | Reglamento interno: uso permitido de las unidades | Partida registral del edificio |
| Tributaria | Categoría de renta según los servicios que prestes | Sunat |
La segunda capa es la que más gente ignora y la que primero genera conflictos: el reglamento interno puede restringir el uso de las unidades, y esa restricción opera aunque la municipalidad no diga nada. Ver ¿puede el reglamento interno prohibir el alquiler por días?.
El caso Miraflores: prohibición y contestación
Miraflores emitió la Ordenanza N° 561/MM, que prohíbe destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento. La norma resultó controvertida: un grupo de vecinos impulsó una campaña pidiendo su derogación, mientras que se reportó que un 72% de vecinos pide que se regule el alquiler por plataformas, invocando falta de seguridad y control.
Ambas cosas conviven y describen bien el debate: hay demanda de regulación y desacuerdo sobre si esa regulación debe ser una prohibición. Lo desarrollamos en la ordenanza de Miraflores.
Lo que se propone a nivel nacional
El predictamen de los proyectos de ley 9084/2024-CR y 9362/2024-CR establece la obligación de que los arrendadores que ofrecen propiedades en plataformas se inscriban en el REDAT mediante declaración jurada, dentro de un marco que busca uniformizar reglas y fijar estándares mínimos.
Conviene subrayarlo: son proyectos, no normas vigentes. Nadie está obligado hoy a inscribirse en un registro que aún no existe. Ver qué propone el REDAT.
La parte tributaria, que sí es exigible hoy
Aquí no hay ambigüedad ni proyectos: las obligaciones existen. La clave está en qué categoría de renta corresponde, y eso depende de los servicios que se presten junto con el alojamiento. Alquilar un departamento amoblado no es lo mismo que ofrecer limpieza diaria, recepción y desayuno.
Se reporta además que Sunat emplea herramientas de análisis para detectar cuándo un anfitrión ofrece servicios de tipo hotelero, y fiscalización conjunta con municipalidades en distritos turísticos de Lima. Ver primera o tercera categoría.
¿Conviene el alquiler temporal?
Depende del inmueble, del distrito y de cuánta gestión estés dispuesto a asumir. Genera más ingreso bruto por noche y también más costos, más rotación, más desgaste y más riesgo regulatorio. Lo comparamos con números en temporal o tradicional.
Cronología del proyecto de ley: dónde está en 2026
| Fecha | Hito | Qué significa |
|---|---|---|
| 18 de octubre de 2024 | Se presenta el Proyecto de Ley 9084/2024-CR en la Comisión de Comercio Exterior y Turismo | Propone el REDAT administrado por el Mincetur y define el alquiler turístico como estadías de hasta 30 días, renovables por otros 30 |
| Diciembre de 2024 | La Comisión de Defensa del Consumidor aprueba por unanimidad un dictamen que acumula los proyectos 5467/2022-CR, 9084/2024-CR y 9362/2024-CR | Primer dictamen favorable |
| 17 de marzo de 2025 | La Comisión de Comercio Exterior y Turismo aprueba su dictamen sobre los proyectos 9084 y 9362 | Segunda comisión a favor; el texto queda listo para el Pleno |
| Mayo de 2026 | El texto figura en la agenda del Congreso (Orden del Día) sin fecha de debate | No es ley: nadie está obligado a inscribirse en el REDAT |
Elaboración propia con las notas del Congreso de la República (17 de marzo de 2025), ComexPerú, El Comercio (diciembre de 2024) y Gestión (25 de mayo de 2026). Actualizado al 1 de octubre de 2026.
Dos detalles del texto dictaminado, según la cobertura de mayo de 2026: las multas serían escalonadas, de hasta 7 UIT (S/ 38.500 con la UIT 2026 de S/ 5.500) para las infracciones muy graves, y se prohibiría colocar letreros con denominaciones parecidas a las de un hotel. El Estado podría, a cambio, promover turísticamente los inmuebles registrados. En la comisión se mencionó una cifra de contexto: unas 45.000 propiedades dedicadas al alquiler vacacional por plataformas en el país, según el congresista Ernesto Bustamante.
¿Qué le exigiría el REDAT al propietario?
- Inscripción mediante declaración jurada digital ante el Mincetur, con los datos del inmueble y del arrendador. Las personas jurídicas agregan razón social y número de partida registral.
- Acreditar la propiedad o la legitimidad para ofrecer el inmueble.
- Tres declaraciones sobre seguridad: instalaciones de gas y electricidad en buen estado, extintores disponibles y plano de evacuación con teléfonos de emergencia. La cobertura del dictamen suma detectores de humo y botiquín.
- Cumplir la Ley General de Turismo (Ley 29408) y las normas de seguridad y salubridad aplicables.
- Sin licencia de funcionamiento: el proyecto original impide que se exijan licencias u otros títulos habilitantes para esta actividad, lo que la diferencia de un hospedaje formal.
El proyecto 9084 también fija la frontera con el arrendamiento civil: el alquiler turístico dura como máximo 30 días, renovables por otros 30; un contrato de arrendamiento común debe superar los 60 días. Esa frontera importa porque de ella depende qué normas y qué fiscalización aplican a cada inmueble.
Lo que cambió en impuestos desde enero de 2026
La Ley 32430, publicada el 21 de agosto de 2025 y vigente desde el 1 de enero de 2026, cambió la regla de la renta de primera categoría para las personas naturales: el impuesto se paga cuando el alquiler se cobra efectivamente (criterio de lo percibido) y ya no cuando se devenga. La tasa efectiva sigue siendo el 5% del ingreso. Para quien alquila por días esto reduce el problema de pagar impuesto por noches no cobradas, pero no toca la pregunta de fondo: si además del inmueble se prestan servicios de tipo hotelero, la renta puede dejar de ser de primera categoría. La regla no alcanza a las empresas, que siguen tributando por lo devengado.
Preguntas frecuentes
¿Es legal alquilar mi departamento por días en el Perú?
No existe una ley nacional específica que lo prohíba, pero debe revisarse la ordenanza de la municipalidad distrital, el reglamento interno del edificio y las obligaciones tributarias correspondientes. Algunas municipalidades han emitido ordenanzas restrictivas.
¿Qué dice la ordenanza de Miraflores?
La Ordenanza N° 561/MM prohíbe destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento. Ha sido cuestionada por un grupo de vecinos que pide su derogación.
¿Debo inscribirme en algún registro?
Los proyectos de ley 9084/2024-CR y 9362/2024-CR proponen la inscripción obligatoria en el REDAT mediante declaración jurada, pero son propuestas en trámite y no normas vigentes.
¿Sunat fiscaliza el alquiler temporal?
Se reporta fiscalización conjunta entre Sunat y municipalidades en distritos turísticos de Lima durante 2026, así como el uso de herramientas de análisis para identificar anfitriones que prestan servicios de tipo hotelero.
¿Qué debo revisar antes de empezar?
La ordenanza de la municipalidad distrital, el reglamento interno del edificio y la categoría de renta que corresponde según los servicios que se presten junto al alojamiento.
¿Ya se aprobó la ley de alquiler temporal en el Perú?
No. A octubre de 2026 el dictamen que crea el REDAT fue aprobado por la Comisión de Defensa del Consumidor (diciembre de 2024) y por la Comisión de Comercio Exterior y Turismo (17 de marzo de 2025), y espera su debate en el Pleno del Congreso.
¿Cuánto sería la multa por no inscribirse en el REDAT?
El texto dictaminado prevé multas escalonadas de hasta 7 UIT para las infracciones muy graves, según la cobertura de mayo de 2026. Con la UIT 2026 de S/ 5.500, el tope sería S/ 38.500. Hasta que la ley se apruebe y se reglamente, no hay sanción alguna por no estar registrado.
¿Cuántos días define el proyecto como alquiler turístico?
El Proyecto de Ley 9084/2024-CR define el alquiler turístico temporal como el alojamiento de hasta 30 días, renovable por otros 30, y lo separa del arrendamiento civil, que debe superar los 60 días. El texto final puede ajustar esos plazos.
¿Qué impuesto paga quien alquila su departamento por días?
Si solo cede el inmueble, renta de primera categoría: 5% efectivo del ingreso y, desde el 1 de enero de 2026, solo sobre lo efectivamente cobrado (Ley 32430). Si presta servicios adicionales de tipo hotelero, puede corresponder la tercera categoría, que se analiza en el artículo enlazado más arriba.
¿Quién administraría el registro de alquiler temporal?
El Ministerio de Comercio Exterior y Turismo (Mincetur), que según el proyecto sería la autoridad competente para registrar, fiscalizar, sancionar e incentivar la actividad.
Relacionado: dónde alquilar tu propiedad y cómo elegir al inquilino.
Fuentes
- Alquiler temporal en el Perú: profesionalización y regulación para un sector en crecimiento — Conexión ESAN
- Avanza la ley para regular las plataformas de alquiler temporal en el Perú — Gestión
- Nuevas reglas para alquilar a través de plataformas de alquiler temporal: las dos caras de la moneda — Gestión
- Miraflores: 72% de vecinos pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control — Turiweb
- Regular o no regular: el alquiler por plataformas en el Perú (artículo académico) — Ius et Praxis, Universidad de Lima
- Vecinos de Miraflores exigen la derogación de la ordenanza que prohíbe el alquiler temporal de departamentos mediante plataformas — Carlos Guerrero
- Aprueban propuestas para regulación del arrendamiento turístico — Congreso de la República, Comisión de Comercio Exterior y Turismo, 17 de marzo de 2025
- Alquiler turístico temporal: propuesta de regulación (Proyecto de Ley 9084/2024-CR) — ComexPerú
- Congreso aprueba dictamen para regular alquileres turísticos — El Comercio, 19 de diciembre de 2024
- Ley 32430: el impuesto a la renta de alquileres se paga sobre lo efectivamente cobrado desde el 1 de enero de 2026 — Infobae, 22 de agosto de 2025
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