La Ordenanza N° 561/MM de Miraflores, aprobada el 20 de enero de 2021 y publicada en El Peruano el 22 de enero de 2021, modificó el artículo 14 de la Ordenanza 342/MM y dispuso que los edificios multifamiliares en zonificación residencial "sólo podrán ser utilizados para ese fin, no permitiéndose el uso de estos inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento". Sigue vigente: un grupo de vecinos pide derogarla y, según una encuesta de Ipsos de diciembre de 2024, el 72 % pide regular el alquiler por plataformas.
La norma ha sido controvertida desde el primer día: un grupo de vecinos impulsó una campaña pidiendo su derogación, mientras que otro reporte señala que el 72 % de vecinos del distrito pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control. Esta guía ordena qué dice el texto, de dónde sale cada dato y qué significa para quien tiene o quiere comprar un departamento en Miraflores.
Datos clave
- Norma: Ordenanza N° 561/MM, Municipalidad de Miraflores.
- Qué prohíbe: destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento.
- Reacción: campaña vecinal en Change.org pidiendo su derogación al alcalde.
- Otro dato reportado: 72% de vecinos pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control.
- Alcance: distrital. Cada municipalidad decide su propio marco.
- Fechas: aprobada el 20 de enero de 2021, publicada en El Peruano el 22 de enero de 2021; modifica el numeral 2 del literal e) del artículo 14 de la Ordenanza 342/MM (parámetros urbanísticos y edificatorios del distrito).
Ficha de la Ordenanza 561/MM: qué dice exactamente
| Punto | Detalle |
|---|---|
| Nombre completo | Ordenanza que modifica la Ordenanza N° 342/MM, que aprueba los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y las Condiciones Generales de Edificación en el distrito de Miraflores. |
| Aprobación y publicación | Aprobada el 20 de enero de 2021; publicada en El Peruano el 22 de enero de 2021. |
| Qué modifica | Los numerales 1 y 2 del literal e) del artículo 14 de la Ordenanza 342/MM (de 2011), sobre "medidas de preservación del uso residencial". |
| Texto de la prohibición | "En los edificios de vivienda multifamiliar ubicados en zonificación residencial, sólo podrán ser utilizados para ese fin, no permitiéndose el uso de estos inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento." |
| Qué decía antes | La versión original de la 342/MM solo mencionaba la "residencia temporal o rotativa"; la 561/MM agregó de forma expresa el alquiler vacacional y el alojamiento. |
| A quién alcanza | Edificios de vivienda multifamiliar en zonificación residencial. No menciona casas unifamiliares ni zonas comerciales. |
| Usos mixtos | El numeral 1 permite comercio vecinal y zonal solo en primer y segundo nivel, en obra nueva y en los ejes urbanos del Plano N° 03 que la misma ordenanza incorpora. |
| Fiscalización | La tercera disposición final encarga la fiscalización del cumplimiento conforme a la Ordenanza 480/MM del mismo distrito. |
| Vigencia | Desde su publicación. A la fecha de esta actualización no hemos encontrado una ordenanza posterior que la derogue o modifique en este punto. |
Cronología: de la pandemia a la encuesta de 2024
- 2011. La Ordenanza 342/MM fija los parámetros urbanísticos de Miraflores y ya limita la "residencia temporal o rotativa" en zonas residenciales.
- 18 de julio de 2015. El Decreto Legislativo 1177 crea el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda y el Formulario Único de Arrendamiento; no define el alquiler por días ni por plataformas.
- 20 y 22 de enero de 2021. Se aprueba y publica la Ordenanza 561/MM, en plena pandemia, con la prohibición expresa del alquiler vacacional y el alojamiento en edificios residenciales.
- 2021. Un grupo de vecinos lanza la campaña de derogación en Change.org; Enfoque Derecho y Rubio Leguía Normand cuestionan que la prohibición no tenga plazo y que restrinja el derecho de propiedad sin sustento suficiente.
- 17 de noviembre de 2021. La República informa que el Mincetur elabora una norma para regular el alojamiento de turistas en casas y departamentos; no se concretó.
- Noviembre de 2023. La revista La Colmena de la PUCP publica un estudio sobre el alquiler por plataformas en Lima: en Barranco, el 79 % de las viviendas ofertadas eran viviendas enteras y la ocupación promedio llegaba al 58 % (datos de AirDNA, 2022).
- Diciembre de 2024. Una encuesta de Ipsos encargada por la Asociación de Hoteles, Restaurantes y Afines (Ahora Perú) reporta que el 72 % de vecinos de Miraflores pide regular el alquiler por plataformas, que más de 7.000 unidades operan en el distrito sin regulación y que más de la mitad de los departamentos alquilados corresponde a residentes nacionales.
Los dos datos parecen contradecirse y no lo hacen
Conviene leerlos con precisión, porque suelen citarse mal. Que un grupo pida derogar la ordenanza y que un 72% pida regulación no son posiciones opuestas: "regular" no es sinónimo de "prohibir".
Lo que describen ambos datos, juntos, es un distrito donde existe demanda de reglas —por seguridad y control— y a la vez resistencia a que esas reglas tomen la forma de una prohibición total. Es exactamente el debate que está teniendo el sector.
Por qué el problema aparece en distritos turísticos
Porque ahí conviven dos usos incompatibles en el mismo edificio: familias que residen de forma permanente y visitantes que rotan cada pocos días. Las quejas recurrentes son siempre las mismas: control de accesos, ruido, uso intensivo de áreas comunes y desconocimiento de quién entra al edificio.
Del otro lado están los propietarios que obtienen una renta superior y los visitantes que encuentran alojamiento a mejor precio que un hotel. Ninguna de las dos posiciones es irracional; simplemente compiten por el mismo espacio.
Qué significa esto para un inversionista
| Riesgo | Cómo se manifiesta | Cómo mitigarlo |
|---|---|---|
| Regulatorio municipal | Una ordenanza cambia el uso permitido | Verificar el marco del distrito antes de comprar |
| Del edificio | El reglamento interno restringe el uso | Leer el reglamento inscrito, no preguntar en la mesa de ventas |
| Tributario | Categoría de renta distinta de la asumida | Definir los servicios que se prestarán |
| Operativo | Rotación, desgaste y gestión intensiva | Presupuestar costos reales, no solo ingreso bruto |
La primera fila es la lección central del caso Miraflores: una inversión cuyo retorno depende de un uso que una ordenanza puede prohibir tiene un riesgo que no aparece en la hoja de cálculo. Quien compró un departamento pensando exclusivamente en renta corta y luego se encuentra con una prohibición debe reconvertir su modelo a alquiler tradicional, con otra rentabilidad.
¿Puede una municipalidad prohibir esto?
Las municipalidades tienen competencias sobre el uso del suelo, la zonificación y las actividades que se desarrollan en su jurisdicción, y es en ese ámbito donde se sustentan estas ordenanzas. La discusión jurídica sobre sus alcances está abierta —la revista Ius et Praxis de la Universidad de Lima le dedicó un análisis con el título elocuente de "Regular o no regular"— y hay un debate paralelo en el Congreso que busca un marco nacional uniforme.
Para el propietario, la conclusión práctica no cambia: hoy manda lo que diga la ordenanza de su distrito, y eso puede variar de una municipalidad a la vecina.
¿Existe una ley nacional sobre el alquiler por plataformas?
No. El estudio de La Colmena (PUCP, 2023) lo resume bien: el alquiler por plataformas opera en el Perú en un vacío entre tres marcos que no lo tipifican. El Decreto Legislativo 1177 regula el arrendamiento de vivienda, pero no define el alquiler por días; el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje de la Ley General de Turismo (Ley 29408) solo contempla hoteles, apart-hoteles, hostales y albergues, con registro de huéspedes obligatorio; y la Norma Técnica Peruana de 2018 sobre economía colaborativa es una referencia general sin fuerza de regulación. Por eso cada distrito decide con su ordenanza, y por eso el reglamento interno del edificio pesa tanto: ver ¿puede el reglamento interno prohibir el alquiler por días? y licencia de hospedaje no hotelero para alquiler corto.
Qué hacer si tienes un inmueble en un distrito con restricciones
Verificar la ordenanza vigente, revisar el reglamento interno del edificio y evaluar la conversión a alquiler tradicional comparando ambos modelos con números reales. Con el criterio de lo percibido vigente desde 2026, el alquiler tradicional además mejoró su tratamiento tributario. Ver temporal o tradicional y la Ley 32430.
Preguntas frecuentes
¿Qué prohíbe la Ordenanza 561/MM de Miraflores?
Prohíbe destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento dentro del distrito.
¿La ordenanza fue derogada?
Un grupo de vecinos impulsó una campaña pidiendo su derogación al alcalde. Al 24 de agosto de 2026 la discusión seguía abierta, por lo que conviene verificar su estado vigente ante la propia municipalidad.
¿El 72% de vecinos está a favor de prohibir el alquiler por plataformas?
El dato reportado es que el 72% pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control, lo que no equivale a pedir su prohibición.
¿Otros distritos tienen normas similares?
El marco es distrital y cada municipalidad define el suyo, por lo que conviene verificar la ordenanza específica del distrito donde se ubica el inmueble.
¿Qué pasa si ya compré un departamento para alquiler temporal?
Corresponde verificar la ordenanza vigente y el reglamento interno del edificio, y evaluar la conversión a alquiler tradicional comparando la rentabilidad de ambos modelos.
¿Desde cuándo rige la Ordenanza 561/MM?
Desde su publicación en El Peruano, el 22 de enero de 2021. Fue aprobada por el concejo el 20 de enero de 2021.
¿Qué decía la Ordenanza 342/MM antes del cambio?
Su artículo 14, literal e), ya establecía "medidas de preservación del uso residencial" y limitaba la "residencia temporal o rotativa". La 561/MM amplió el texto para prohibir de forma expresa el alquiler vacacional y el alojamiento en edificios multifamiliares de zonas residenciales.
¿La prohibición aplica a casas o solo a edificios?
El texto se refiere a "edificios de vivienda multifamiliar ubicados en zonificación residencial". Una casa unifamiliar o un inmueble en zona comercial se rige por sus propios parámetros, que conviene consultar en la municipalidad antes de decidir.
¿Cuántos departamentos se alquilan por plataformas en Miraflores?
Más de 7.000 unidades, según el estudio de Ipsos encargado por Ahora Perú y difundido en diciembre de 2024, que también señala que más de la mitad de los departamentos alquilados corresponde a residentes nacionales.
¿Hay una ley nacional que regule el alquiler por días?
No. El Decreto Legislativo 1177 regula el arrendamiento de vivienda y la Ley General de Turismo regula los establecimientos de hospedaje, pero ninguna tipifica el alquiler por plataformas. Hoy manda la ordenanza de cada distrito y el reglamento interno del edificio.
El inventario actualizado de la zona: propiedades en Miraflores.
Para el paso siguiente: qué revisar antes de entregar las llaves.
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Fuentes
- Ordenanza N° 561-2021/MM — Municipalidad de Miraflores, Plataforma del Estado Peruano
- Texto de la Ordenanza N° 561/MM — Actualidad Penal
- Ordenanza N° 561/MM: pandemia y facultades del propietario — Enfoque Derecho, Universidad de Lima
- Vecinos de Miraflores exigen la derogación de la ordenanza que prohíbe el alquiler temporal de departamentos mediante plataformas digitales — Carlos Guerrero
- Miraflores: 72% de vecinos pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control — Turiweb
- Vivienda e informalidad urbana: el caso del alquiler por plataformas en un distrito de Lima — La Colmena N° 16, PUCP, noviembre de 2023
- Alquilar a través de plataformas de alquiler temporal tendría nuevas reglas: las dos caras de la moneda — Gestión
- Regular o no regular (estudio sobre el alquiler temporal por plataformas en el Perú) — Ius et Praxis, Universidad de Lima
- Alquiler temporal en el Perú: profesionalización y regulación para un sector en crecimiento — Conexión ESAN
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