La Municipalidad de Miraflores emitió la Ordenanza N° 561/MM, que prohíbe el uso de inmuebles como residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento. La norma ha sido controvertida: un grupo de vecinos impulsó una campaña pidiendo su derogación, mientras que otro reporte señala que el 72% de vecinos del distrito pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control.
Datos clave
- Norma: Ordenanza N° 561/MM, Municipalidad de Miraflores.
- Qué prohíbe: destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento.
- Reacción: campaña vecinal en Change.org pidiendo su derogación al alcalde.
- Otro dato reportado: 72% de vecinos pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control.
- Alcance: distrital. Cada municipalidad decide su propio marco.
Los dos datos parecen contradecirse y no lo hacen
Conviene leerlos con precisión, porque suelen citarse mal. Que un grupo pida derogar la ordenanza y que un 72% pida regulación no son posiciones opuestas: "regular" no es sinónimo de "prohibir".
Lo que describen ambos datos, juntos, es un distrito donde existe demanda de reglas —por seguridad y control— y a la vez resistencia a que esas reglas tomen la forma de una prohibición total. Es exactamente el debate que está teniendo el sector.
Por qué el problema aparece en distritos turísticos
Porque ahí conviven dos usos incompatibles en el mismo edificio: familias que residen de forma permanente y visitantes que rotan cada pocos días. Las quejas recurrentes son siempre las mismas: control de accesos, ruido, uso intensivo de áreas comunes y desconocimiento de quién entra al edificio.
Del otro lado están los propietarios que obtienen una renta superior y los visitantes que encuentran alojamiento a mejor precio que un hotel. Ninguna de las dos posiciones es irracional; simplemente compiten por el mismo espacio.
Qué significa esto para un inversionista
| Riesgo | Cómo se manifiesta | Cómo mitigarlo |
|---|---|---|
| Regulatorio municipal | Una ordenanza cambia el uso permitido | Verificar el marco del distrito antes de comprar |
| Del edificio | El reglamento interno restringe el uso | Leer el reglamento inscrito, no preguntar en la mesa de ventas |
| Tributario | Categoría de renta distinta de la asumida | Definir los servicios que se prestarán |
| Operativo | Rotación, desgaste y gestión intensiva | Presupuestar costos reales, no solo ingreso bruto |
La primera fila es la lección central del caso Miraflores: una inversión cuyo retorno depende de un uso que una ordenanza puede prohibir tiene un riesgo que no aparece en la hoja de cálculo. Quien compró un departamento pensando exclusivamente en renta corta y luego se encuentra con una prohibición debe reconvertir su modelo a alquiler tradicional, con otra rentabilidad.
¿Puede una municipalidad prohibir esto?
Las municipalidades tienen competencias sobre el uso del suelo, la zonificación y las actividades que se desarrollan en su jurisdicción, y es en ese ámbito donde se sustentan estas ordenanzas. La discusión jurídica sobre sus alcances está abierta —la revista Ius et Praxis de la Universidad de Lima le dedicó un análisis con el título elocuente de "Regular o no regular"— y hay un debate paralelo en el Congreso que busca un marco nacional uniforme.
Para el propietario, la conclusión práctica no cambia: hoy manda lo que diga la ordenanza de su distrito, y eso puede variar de una municipalidad a la vecina.
Qué hacer si tienes un inmueble en un distrito con restricciones
Verificar la ordenanza vigente, revisar el reglamento interno del edificio y evaluar la conversión a alquiler tradicional comparando ambos modelos con números reales. Con el criterio de lo percibido vigente desde 2026, el alquiler tradicional además mejoró su tratamiento tributario. Ver temporal o tradicional y la Ley 32430.
Preguntas frecuentes
¿Qué prohíbe la Ordenanza 561/MM de Miraflores?
Prohíbe destinar inmuebles a residencia rotativa, alquiler vacacional o alojamiento dentro del distrito.
¿La ordenanza fue derogada?
Un grupo de vecinos impulsó una campaña pidiendo su derogación al alcalde. Al 24 de agosto de 2026 la discusión seguía abierta, por lo que conviene verificar su estado vigente ante la propia municipalidad.
¿El 72% de vecinos está a favor de prohibir Airbnb?
El dato reportado es que el 72% pide que se regule el alquiler por plataformas por falta de seguridad y control, lo que no equivale a pedir su prohibición.
¿Otros distritos tienen normas similares?
El marco es distrital y cada municipalidad define el suyo, por lo que conviene verificar la ordenanza específica del distrito donde se ubica el inmueble.
¿Qué pasa si ya compré un departamento para alquiler temporal?
Corresponde verificar la ordenanza vigente y el reglamento interno del edificio, y evaluar la conversión a alquiler tradicional comparando la rentabilidad de ambos modelos.
Fuentes
- Vecinos de Miraflores exigen la derogación de la ordenanza que prohíbe el alquiler temporal de departamentos mediante plataformas como Airbnb — Carlos Guerrero
- Miraflores: 72% de vecinos pide que se regule Airbnb por falta de seguridad y control — Turiweb
- Alquilar a través de Airbnb, Booking y más tendría nuevas reglas: las dos caras de la moneda — Gestión
- Regular o no regular: el caso Airbnb en Perú — Ius et Praxis, Universidad de Lima
- Alquiler temporal en el Perú: profesionalización y regulación para un sector en crecimiento — Conexión ESAN
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un cambio de reglas municipales puede alterar la rentabilidad de una inversión de un mes a otro. Antes de comprar para renta corta, verifica el marco del distrito:
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