Cusco es, después de Lima, el mercado de alquiler temporal más grande del Perú: se reportaron 4.008 anuncios activos en la ciudad al 4 de julio de 2025, con prácticamente ningún alojamiento operando bajo una licencia específica de alquiler de corta duración. Eso no significa que sea ilegal: significa que el marco aplicable es una combinación de reglas tributarias, municipales y de propiedad horizontal que la mayoría de propietarios nunca revisó.
Datos clave
- Se reportaron 4.008 anuncios de alquiler temporal en Cusco al 4 de julio de 2025, con adopción de licencias prácticamente nula.
- La clave tributaria no es la duración del contrato: es el conjunto de servicios que se prestan junto al alojamiento.
- Alquiler simple tributa como renta de primera categoría; con servicios propios de hospedaje, la actividad puede calificar como tercera categoría.
- Desde 2026, la Ley 32430 cambió la primera categoría de devengado a percibido: se tributa sobre lo efectivamente cobrado.
- El reglamento interno del edificio puede restringir el uso del inmueble, y esa restricción es exigible entre propietarios.
¿Primera o tercera categoría?
Es la pregunta que define todo lo demás. Si solo cedes el uso del inmueble, estás en primera categoría. Si además ofreces limpieza diaria, recepción, cambio de ropa de cama, desayuno o servicios asimilables a los de un hotel, la actividad se acerca a la de hospedaje y el tratamiento cambia. Lo desarrollamos en alquiler temporal, primera o tercera categoría.
| Situación | Tratamiento probable | Qué implica |
|---|---|---|
| Cedes el inmueble sin servicios | Primera categoría | Declaración mensual con el formulario correspondiente |
| Agregas servicios de hospedaje | Actividad empresarial | Régimen de tercera categoría y obligaciones formales mayores |
| Operas varios inmuebles como negocio | Actividad empresarial | Estructura de negocio, comprobantes y licencias |
¿Qué puede exigir la municipalidad?
Depende de cada ordenanza. En el país ya hay municipalidades que han regulado o restringido el uso de inmuebles residenciales como alojamiento rotativo, y hay proyectos de ley en el Congreso que plantean crear un registro de arrendadores de alquiler temporal. Nada de eso es todavía una norma nacional vigente, pero la dirección es clara: más registro y más fiscalización. Ver lo que está cambiando en 2026 y el REDAT que propone el Congreso.
¿Y los vecinos?
Es el frente que más conflictos genera. En un edificio, el reglamento interno puede prohibir o limitar el uso rotativo, y la junta de propietarios puede hacerlo valer. Antes de invertir en equipar un departamento para renta corta, lee el reglamento interno completo. Ver ¿puede el reglamento interno prohibir el alquiler por días?.
¿Rinde más que el alquiler tradicional?
Puede rendir más por noche y menos por año, porque la ocupación es estacional y los costos operativos son altos: limpieza, reposición, comisiones de plataforma, servicios y desgaste. En Cusco la estacionalidad turística es marcada. El cálculo correcto se hace con ocupación real anual, no con la tarifa de temporada alta. Ver renta corta o renta larga.
Preguntas frecuentes
¿Es legal alquilar mi departamento por días en Cusco?
No existe una prohibición nacional general, pero sí obligaciones tributarias, posibles exigencias municipales y las restricciones del reglamento interno del edificio.
¿Cuántos alojamientos temporales hay en Cusco?
Se reportaron 4.008 anuncios activos en la ciudad al 4 de julio de 2025, con adopción prácticamente nula de licencias específicas de corta duración.
¿Debo emitir comprobante?
Sí. El tipo de comprobante y el régimen dependen de si la actividad califica como arrendamiento o como servicio de hospedaje.
¿La Ley 32430 aplica al alquiler turístico?
Aplica al régimen de rentas de primera categoría, que pasó a tributar sobre lo percibido. Si la actividad califica como empresarial, el régimen es otro.
¿Puede la junta de propietarios prohibirme el alquiler por días?
El reglamento interno puede establecer restricciones de uso, y esas reglas son exigibles entre propietarios del edificio.
Fuentes
- Airbnb rules in Cusco — Airbtics (datos al 04/07/2025)
- Arrendamiento de bienes — Formulario Virtual N.° 1683, Sunat
- Ley N.° 32430, que promueve el arrendamiento justo (vigente desde el 01/01/2026)
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
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