Alquilar tu casa a turistas en Cusco es posible, pero no es un solo trámite. Si solo cedes el inmueble, tributas renta de primera categoría, con pago mensual en el Formulario Virtual 1683. Si además das servicios de hospedaje, pasas a actividad empresarial y, como establecimiento de hospedaje, debes presentar una declaración jurada ante la dirección regional de turismo. Revisa también la licencia municipal y el reglamento interno.
Cusco es, después de Lima, el mercado de alquiler temporal más grande del Perú: se reportaron 4.008 anuncios activos en la ciudad al 4 de julio de 2025, con prácticamente ningún alojamiento operando bajo una licencia específica de alquiler de corta duración. Eso no significa que sea ilegal: significa que el marco aplicable es una combinación de reglas tributarias, municipales y de propiedad horizontal que la mayoría de propietarios nunca revisó.
Datos clave
- Se reportaron 4.008 anuncios de alquiler temporal en Cusco al 4 de julio de 2025, con adopción de licencias prácticamente nula.
- La clave tributaria no es la duración del contrato: es el conjunto de servicios que se prestan junto al alojamiento.
- Alquiler simple tributa como renta de primera categoría; con servicios propios de hospedaje, la actividad puede calificar como tercera categoría.
- Desde 2026, la Ley 32430 cambió la primera categoría de devengado a percibido: se tributa sobre lo efectivamente cobrado.
- El reglamento interno del edificio puede restringir el uso del inmueble, y esa restricción es exigible entre propietarios.
- Si operas como hospedaje: declaración jurada de cumplimiento de requisitos mínimos (DS 001-2015-MINCETUR, art. 8.1) ante la Dircetur o Gercetur de tu región; operar sin estar registrado se sanciona con multa.
- Declaración anual 2025 de primera categoría: Formulario Virtual 709, con vencimientos entre el 27 de mayo y el 10 de junio de 2026 según el último dígito del RUC.
¿Primera o tercera categoría?
Es la pregunta que define todo lo demás. Si solo cedes el uso del inmueble, estás en primera categoría. Si además ofreces limpieza diaria, recepción, cambio de ropa de cama, desayuno o servicios asimilables a los de un hotel, la actividad se acerca a la de hospedaje y el tratamiento cambia. Lo desarrollamos en alquiler temporal, primera o tercera categoría.
| Situación | Tratamiento probable | Qué implica |
|---|---|---|
| Cedes el inmueble sin servicios | Primera categoría | Declaración mensual con el formulario correspondiente |
| Agregas servicios de hospedaje | Actividad empresarial | Régimen de tercera categoría y obligaciones formales mayores |
| Operas varios inmuebles como negocio | Actividad empresarial | Estructura de negocio, comprobantes y licencias |
¿Qué trámites exige operar como hospedaje?
Si el alojamiento se presta como servicio, con atención y servicios propios de un hospedaje, el marco deja de ser solo tributario. Estas son las obligaciones que publica el Estado en gob.pe:
| Obligación | Ante quién | Detalle |
|---|---|---|
| Declaración jurada de establecimiento de hospedaje | Dirección o Gerencia Regional de Comercio Exterior y Turismo (Dircetur o Gercetur) | Acredita los requisitos mínimos de infraestructura, equipamiento, servicios y personal del Reglamento de Establecimientos de Hospedaje (DS 001-2015-MINCETUR); operar sin registro se multa |
| Encuesta mensual de turismo (formulario T1) | Mincetur, en línea por el Extranet | Si estás obligado, hasta 8 días hábiles después de terminado cada mes; ayuda llevar un registro de huéspedes |
| Licencia de funcionamiento | Municipalidad del distrito | Como cualquier establecimiento que realiza actividad económica; los requisitos y la zonificación los fija cada municipalidad |
| Régimen tributario de negocio | Sunat | Comprobantes y declaraciones de tercera categoría |
Si en cambio solo alquilas el inmueble amoblado, sin servicios, sigues en primera categoría: pagas mensualmente con el Formulario Virtual 1683 y, si corresponde, presentas la declaración anual con el Formulario Virtual 709. Sunat también exige declarar cuando cedes el inmueble gratis o cuando la renta anual no llega al 6% del autoavalúo.
¿Qué puede exigir la municipalidad?
Depende de cada ordenanza. En el país ya hay municipalidades que han regulado o restringido el uso de inmuebles residenciales como alojamiento rotativo, y hay proyectos de ley en el Congreso que plantean crear un registro de arrendadores de alquiler temporal. Nada de eso es todavía una norma nacional vigente, pero la dirección es clara: más registro y más fiscalización. Ver lo que está cambiando en 2026 y el REDAT que propone el Congreso.
¿Y los vecinos?
Es el frente que más conflictos genera. En un edificio, el reglamento interno puede prohibir o limitar el uso rotativo, y la junta de propietarios puede hacerlo valer. Antes de invertir en equipar un departamento para renta corta, lee el reglamento interno completo. Ver ¿puede el reglamento interno prohibir el alquiler por días?.
¿Rinde más que el alquiler tradicional?
Puede rendir más por noche y menos por año, porque la ocupación es estacional y los costos operativos son altos: limpieza, reposición, comisiones de plataforma, servicios y desgaste. En Cusco la estacionalidad turística es marcada. El cálculo correcto se hace con ocupación real anual, no con la tarifa de temporada alta. Ver Alquiler por días o contrato anual: cómo comparar los dos modelos con números reales.
Preguntas frecuentes
¿Es legal alquilar mi departamento por días en Cusco?
No existe una prohibición nacional general, pero sí obligaciones tributarias, posibles exigencias municipales y las restricciones del reglamento interno del edificio.
¿Cuántos alojamientos temporales hay en Cusco?
Se reportaron 4.008 anuncios activos en la ciudad al 4 de julio de 2025, con adopción prácticamente nula de licencias específicas de corta duración.
¿Debo emitir comprobante?
Sí. El tipo de comprobante y el régimen dependen de si la actividad califica como arrendamiento o como servicio de hospedaje.
¿La Ley 32430 aplica al alquiler turístico?
Aplica al régimen de rentas de primera categoría, que pasó a tributar sobre lo percibido. Si la actividad califica como empresarial, el régimen es otro.
¿Puede la junta de propietarios prohibirme el alquiler por días?
El reglamento interno puede establecer restricciones de uso, y esas reglas son exigibles entre propietarios del edificio.
¿Necesito registrarme en la Dircetur para alquilar a turistas en Cusco?
Si operas como establecimiento de hospedaje, sí: debes presentar la declaración jurada de cumplimiento de requisitos mínimos del Reglamento de Establecimientos de Hospedaje ante la autoridad regional de turismo, y operar sin registro se multa. Si solo alquilas el inmueble sin servicios, el marco es el del arrendamiento.
¿Cómo declaro el alquiler temporal si soy persona natural sin negocio?
Como renta de primera categoría: pago mensual con el Formulario Virtual 1683 y, si hay saldo, declaración anual con el Formulario Virtual 709. La declaración del ejercicio 2025 vencía entre el 27 de mayo y el 10 de junio de 2026, según el último dígito del RUC.
¿Qué pasa si opero un hospedaje sin registro?
La ficha oficial de gob.pe advierte que operar sin estar registrado como establecimiento de hospedaje se sanciona con una multa. A eso se suma el riesgo municipal si no tienes licencia de funcionamiento y el tributario si declaras como alquiler lo que en realidad es un servicio.
La guía completa del arrendador está en cómo alquilar una propiedad en el Perú.
Relacionado con este tema: Arbitrios en Cusco 2026: qué se paga, quién lo aprueba y cómo reclamar.
Fuentes
- Reglas del alquiler temporal en Cusco — Airbtics (datos al 04/07/2025)
- Arrendamiento de bienes — Formulario Virtual N.° 1683, Sunat
- Ley N.° 32430, que promueve el arrendamiento justo (vigente desde el 01/01/2026)
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- Registrar un establecimiento como hospedaje sin clasificación de clase ni categoría — gob.pe
- Declaración jurada de inicio de actividades para establecimientos de hospedaje (DS 001-2015-MINCETUR) — gob.pe
- Presentar Encuesta Mensual de Turismo para Establecimientos de Hospedaje — Mincetur, gob.pe
- Declarar y pagar la Renta 2025 - Primera categoría — Sunat, gob.pe, actualizado el 20 de enero de 2026
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