Los Censos Nacionales 2025 dejaron un mapa poco discutido: las regiones donde más creció el parque de viviendas frente a 2017 son Arequipa (+61,9%), Madre de Dios (+52,4%), Ica (+44,2%), Amazonas (+42,4%), Junín (+42,1%) y San Martín (+41,2%). Ninguna de ellas es Lima. Es la mejor evidencia disponible de que la expansión inmobiliaria peruana dejó de ser un fenómeno de la capital.
Datos clave (INEI, Censos Nacionales 2025)
- Arequipa: +61,9% de viviendas frente al censo de 2017.
- Madre de Dios: +52,4% · Ica: +44,2%.
- Amazonas: +42,4% · Junín: +42,1% · San Martín: +41,2%.
- Total nacional: 13.762.606 viviendas particulares.
- Ojo con la lectura: más viviendas no equivale a más vivienda formal ni a mejor vivienda.
¿Qué explica cada caso?
| Región | Crecimiento | Motores habituales de su dinámica |
|---|---|---|
| Arequipa | +61,9% | Segunda economía urbana del país, minería, servicios y universidades |
| Madre de Dios | +52,4% | Crecimiento poblacional acelerado sobre una base pequeña |
| Ica | +44,2% | Agroexportación y empleo estacional |
| Amazonas | +42,4% | Expansión sobre base baja y dinámica local |
| Junín | +42,1% | Actividad minera y conexión con el centro del país |
| San Martín | +41,2% | Agricultura, comercio y migración interna |
La trampa de leer solo el porcentaje
Dos advertencias necesarias. La primera: una base pequeña infla el porcentaje. Madre de Dios crece mucho en términos relativos sobre un stock reducido; Arequipa crece sobre una base grande, lo que hace su cifra más significativa en volumen.
La segunda, más importante: el censo cuenta viviendas, no calidad ni formalidad. Buena parte del crecimiento en varias regiones corresponde a autoconstrucción progresiva, que es exactamente lo que el sector identifica como el problema de fondo —cerca del 80% de lo construido en el país es informal o autoconstruido sin evaluación técnica—. Crecer no es lo mismo que crecer bien.
¿Qué significa esto para un inversionista?
Que hay mercados con demanda real y poca oferta formal, lo que suele traducirse en mejor rentabilidad de entrada. Y que el riesgo se desplaza del precio a la documentación y a la liquidez.
Tres reglas prácticas para operar fuera de Lima:
- Verifica el predio antes que el precio. Partida registral, área real, cargas y factibilidad de servicios.
- Piensa la salida antes de la entrada. Pregúntate quién te compraría en tres años y a qué precio.
- Valora la administración. Un inmueble en alquiler a 900 kilómetros necesita alguien de confianza en el sitio; ese costo es parte de la rentabilidad.
Nuestro artículo sobre ciudades intermedias profundiza en cómo evaluar estos mercados, y el Valorizador Inmobiliario te da una referencia de valor con los comparables disponibles.
¿Y para quien vive ahí y quiere vender?
El crecimiento del parque significa más competencia local. La diferencia la hacen dos cosas que no dependen del mercado: que el inmueble esté saneado y documentado —lo que amplía el universo de compradores a quienes usan crédito— y que esté bien presentado y difundido, porque en ciudades donde el mercado formal es joven, el anuncio profesional destaca más que en Lima.
Preguntas frecuentes
¿Qué región del Perú creció más en viviendas?
Arequipa, con 61,9% más viviendas que en el censo de 2017, seguida de Madre de Dios (52,4%), Ica (44,2%), Amazonas (42,4%), Junín (42,1%) y San Martín (41,2%), según el INEI.
¿Más viviendas significa mejor mercado inmobiliario?
No necesariamente. El censo cuenta unidades, sin distinguir formalidad ni calidad constructiva. Una parte relevante del crecimiento corresponde a autoconstrucción.
¿Conviene invertir en Arequipa o Ica?
Son mercados con dinámica propia y demanda real, pero requieren verificación documental local y una estrategia clara de salida. La rentabilidad suele ser mayor y la liquidez, menor que en Lima.
¿Cómo valorizo una propiedad en provincia?
Con comparables locales cuando existen y, si son escasos, complementando con costo de reposición y tasación profesional. En mercados delgados, la tasación deja de ser opcional.
¿Cuántas viviendas hay en el Perú según el último censo?
13.762.606 viviendas particulares, según los Censos Nacionales 2025 presentados por el INEI en julio de 2026.
Ese crecimiento se traduce en dos demandas que se publican distinto: cómo publicar una propiedad en Ica o Chincha.
Fuentes
- INEI: el Perú cuenta con más de 13,7 millones de viviendas, según los Censos Nacionales 2025 — La República, 10/07/2026
- La oferta inmobiliaria se consolida fuera de Lima y migra a ciudades intermedias — Infobae, 25/05/2026
- Capeco: la construcción registró un crecimiento de 11,8% en el primer semestre — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (31/07/2026)
- El déficit habitacional en el Perú supera los 1,9 millones de hogares, advierte ASEI — La República
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