La exclusiva se consigue cuando el propietario ve un plan concreto que él no puede ejecutar solo, y no cuando el agente explica por qué le conviene firmarla. La diferencia entre las dos conversaciones es lo que separa a quien capta del que sale de la reunión con un "lo voy a pensar".
Datos clave
- Lo que convence: un plan de comercialización escrito, con fechas y entregables.
- Precio sustentado: comparables reales, no la cifra que el dueño quiere oír.
- Compromisos verificables: qué material produces y cada cuánto reportas.
- Plazo razonable: el suficiente para ejecutar el plan, con salida si no cumples.
- Todo por escrito: el contrato de corretaje es la base de la relación.
Qué llevar a esa reunión
Cuatro cosas: un informe de precio con comparables, un plan de producción de material —fotos, video, plano—, un plan de difusión con canales y fechas, y un compromiso de reporte periódico. Con eso, la exclusiva deja de ser un favor que pides y pasa a ser la condición para ejecutar un trabajo serio.
| Objeción del propietario | Respuesta con sustento |
|---|---|
| "Prefiero darlo a varios" | Varios sin plan producen el mismo aviso repetido y precio quemado |
| "¿Y si no lo vendes?" | Plazo definido y causales de salida en el contrato |
| "Tu comisión es alta" | Detalle de lo que incluye y del costo de vender mal |
| "Yo mismo puedo publicarlo" | Puede, y bien; lo que cambia es filtrado, precio y cierre |
Elaboración de EximiaHaus sobre la práctica de captación en el mercado peruano.
El punto donde se pierde la reunión
Al aceptar el precio del propietario para no perder el encargo. Un inmueble sobrevalorado no se vende, se quema en el mercado y termina en una rebaja pública que perjudica a los dos. Cómo tener esa conversación está en cómo explicarle a un propietario que su precio está alto, y para sustentarlo, el valorizador inmobiliario da un punto de partida objetivo.
¿Qué debe decir el documento?
Plazo, alcance, comisión, causales de resolución y qué pasa si el propietario vende por su cuenta. Es exactamente lo que revisa un dueño informado antes de firmar: qué debe decir un contrato de corretaje y, desde el lado del propietario, qué es una exclusiva y si conviene firmarla.
¿Cómo se cumple lo prometido?
Con producción real y difusión constante. Si prometiste video, reel y republicación semanal, eso hay que ejecutarlo: los planes para inmobiliarias incluyen destacados y estadísticas, y la difusión multicanal es lo que el propietario no puede hacer solo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto plazo pedir?
El que tu plan necesite para ejecutarse, con reporte y salida clara.
¿Sirve la exclusiva verbal?
No: sin documento no hay derecho a comisión que se pueda exigir.
¿Puedo compartir la exclusiva con otro agente?
Sí, con acuerdo de comisión compartida por escrito.
¿Qué hago si el dueño vende por su cuenta?
Depende de lo pactado: esa cláusula debe estar en el contrato.
¿Conviene aceptar un encargo abierto?
Puede convenir al inicio, pero el trabajo serio se sostiene con exclusiva.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — Registro de Agentes Inmobiliarios
- Indecopi — Publicidad comercial y protección al consumidor
Cómo te ayuda EximiaHaus
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