El contrato de corretaje es el documento que define cuánto vas a pagar, por qué y hasta cuándo. El error más caro no está en el porcentaje: está en la cláusula que dice cuándo se considera ganada la comisión, porque de ella depende si pagas incluso cuando la venta se cae o cuando el comprador aparece meses después del contrato.
Datos clave
- El corretaje es un contrato de servicios: se rige por lo pactado y por las reglas generales del Código Civil.
- Cláusula crítica: el momento en que la comisión se devenga (¿a la firma de la minuta? ¿al desembolso? ¿a la separación?).
- Segunda cláusula crítica: la "cola" o supervivencia — pagar comisión si el comprador presentado por el agente compra después de vencido el plazo.
- Las cláusulas que trasladan al consumidor cargas desproporcionadas pueden ser cuestionadas bajo el Código de Protección y Defensa del Consumidor.
¿Qué nueve cláusulas no pueden faltar?
| # | Cláusula | Cómo debe estar redactada |
|---|---|---|
| 1 | Identificación del inmueble | Dirección, partida registral y áreas |
| 2 | Precio de venta autorizado | Monto y moneda; margen de negociación permitido |
| 3 | Comisión | Porcentaje o monto, base de cálculo, si incluye IGV |
| 4 | Momento en que se devenga | Hecho concreto: firma de minuta, escritura o desembolso |
| 5 | Plazo | Fecha de inicio y de término, sin renovación automática |
| 6 | Exclusividad | Si la hay, con alcance y consecuencias explícitas |
| 7 | Obligaciones del agente | Publicación, material, visitas, reportes y periodicidad |
| 8 | Cláusula de "cola" | Lista de interesados presentados y plazo acotado (30-60 días) |
| 9 | Terminación | Causales, preaviso y liquidación de gastos |
Las diez etapas para ser agente inmobiliario, con las normas vigentes en 2026, están reunidas en cómo ser agente inmobiliario: requisitos, curso, registro y cuánto se gana.
¿Cuáles conviene tachar o negociar?
Cuatro. La renovación automática, que convierte un encargo de tres meses en uno indefinido. La cola sin lista y sin plazo, que te obliga a pagar comisión por cualquier comprador durante un año. La comisión que se devenga con la separación, porque si la operación se cae igual pagas. Y el cobro de gastos sin tope ni sustento, que suele aparecer como "gastos de marketing a ser reembolsados".
¿Cómo debería quedar la cláusula de la cola?
Acotada y verificable: "Terminado el contrato, el agente entregará por escrito la relación de interesados que presentó formalmente al propietario. Si alguno de ellos adquiere el inmueble dentro de los 60 días siguientes, corresponderá la comisión pactada." Con lista y con plazo es justa para ambos; sin lista y sin plazo es una comisión perpetua sobre tu propiedad.
¿Qué pasa si quiero salir antes?
Depende de lo pactado. Un contrato equilibrado permite terminar con preaviso —quince o treinta días— y liquidando gastos efectivamente incurridos y sustentados. Si el contrato no dice nada, la salida se complica y suele terminar en negociación. Es exactamente el escenario que trata cómo cambiar de inmobiliaria sin pagar dos comisiones.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de corretaje debe ser notarial?
No es obligatorio: el corretaje es un contrato de servicios que se rige por lo pactado y por las reglas generales del Código Civil. Aun así, conviene que sea escrito y firmado por ambas partes, con una copia para cada una.
¿Puedo pactar comisión solo por resultado?
Sí, y es lo más habitual: si no hay venta, no hay comisión. Lo importante es fijar el hecho concreto en que se devenga, como la firma de la minuta, la escritura o el desembolso, y evitar que sea la separación, porque si la operación se cae igual pagas; desconfía de los esquemas que cobran por adelantado.
¿La comisión incluye IGV?
Depende de lo pactado y de si el agente factura, así que el contrato debe decirlo expresamente para evitar sorpresas. La cláusula de comisión tiene que precisar el porcentaje o monto, la base de cálculo y si incluye o no el IGV.
¿Cómo debe quedar la cláusula de cola?
Acotada y verificable: al terminar el contrato, el agente entrega por escrito la lista de interesados que presentó, y solo si alguno compra dentro de un plazo corto, de 30 a 60 días, corresponde la comisión. Sin lista y sin plazo se convierte en una comisión perpetua sobre tu propiedad.
¿Qué pasa si vendo yo mismo durante la exclusividad?
En muchos contratos igual se genera la comisión, así que léelo antes de firmar. La exclusividad debe tener su alcance y sus consecuencias por escrito, y ese punto se puede negociar.
¿Puedo pedir que el contrato incluya metas?
Sí, y es una buena práctica: un número mínimo de visitas al mes y un reporte quincenal como condición de continuidad. Encajan en la cláusula de obligaciones del agente, que debe precisar publicación, material, visitas, reportes y su periodicidad.
¿Qué pasa si quiero terminar el contrato antes?
Depende de lo pactado. Un contrato equilibrado permite salir con un preaviso de quince o treinta días, liquidando solo los gastos incurridos y sustentados; si el contrato no dice nada, la salida se complica y suele terminar en negociación.
Si llegas buscando el método entero de captación, empieza por cómo captar propiedades como agente inmobiliario en el Perú.
Fuentes
- Código Civil peruano — contrato de corretaje, mandato y prestación de servicios
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
- Ley 29080 — Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- El Peruano (2026) — Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores
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