El día de la firma convergen cuatro partes que no se coordinan entre sí: notaría, banco, vendedor y comprador. Basta que una falle para reprogramar, y reprogramar cuesta semanas porque hay que volver a alinear a todos.
Datos clave
- Confirma la víspera con las cuatro partes, por separado.
- Documentos vigentes: lo que caducó no se resuelve ese día.
- Si hay crédito, el desembolso tiene su propio calendario.
- Si hay hipoteca previa, el levantamiento se coordina en el mismo acto.
La víspera: las cuatro confirmaciones
Notaría. Confirmar hora, que la minuta esté lista y que no falte ningún documento. Preguntar expresamente si hay algo pendiente de su lado.
Banco, si hay crédito. Confirmar que el desembolso está programado y qué se necesita para que se ejecute.
Vendedor. Confirmar asistencia de todos los que deben firmar —incluido el cónyuge si el bien es social—, con DNI vigente.
Comprador. Confirmar asistencia y que tiene resuelto cómo llega el dinero que no venga del banco.
Qué lleva cada parte
El vendedor: DNI vigente de todos los que firman; copia literal actualizada; HR y PU del año; constancia de no adeudo de predial y arbitrios; certificado de no adeudo de mantenimiento si corresponde; y, si hay hipoteca, la documentación de cancelación coordinada con el banco.
El comprador: DNI vigente; el comprobante del pago de la alcabala cuando corresponda; y el medio de pago acordado.
Si alguien firma por poder: el testimonio del poder con facultad expresa y, si está inscrito, el certificado de vigencia. Inscribirlo no es obligatorio para una persona natural, pero muchas notarías y bancos lo piden (poder fuera de registro o inscrito). Es lo que más veces falta.
El orden de lo que ocurre
- Verificación de identidades y de que los documentos están completos.
- Lectura de la escritura pública.
- Ejecución de los pagos según lo pactado: desembolso del banco, cancelación de la hipoteca previa si la hay, y el saldo al vendedor.
- Firmas.
- Entrega de llaves, si así se acordó.
- Envío del parte a Sunarp para la inscripción.
Lo que más veces frena la firma
- DNI caducado. Elemental y frecuente.
- Un cónyuge que no aparece en un bien social.
- Un poder sin inscribir o sin facultades expresas para vender.
- Certificados municipales vencidos.
- Una deuda de mantenimiento que nadie había revisado.
- Un desembolso que no estaba programado para ese día.
Todos se detectan con la confirmación de la víspera. Ninguno se resuelve el mismo día.
El rol del agente ese día
No es firmar nada: es que nadie llegue con una sorpresa. Tener la lista de verificación, haber confirmado a las cuatro partes y saber a quién llamar si algo falla es exactamente el trabajo por el que se cobra una comisión.
Después de la firma
La operación no termina ahí. Queda inscribir en Sunarp, y si había hipoteca previa, inscribir su levantamiento. Ese último paso se olvida con frecuencia y aparece años después, cuando el nuevo dueño quiere vender y encuentra una carga de un crédito ya pagado.
Dejar acordado por escrito quién hace el seguimiento registral y con qué plazo es lo que evita esa herencia incómoda.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos debe llevar el vendedor a la firma de la escritura?
El DNI vigente de todos los que firman, la copia literal actualizada, el HR y el PU del año y la constancia de no adeudo de predial y arbitrios. Si corresponde, suma el certificado de no adeudo de mantenimiento y, si el inmueble tiene hipoteca, la documentación de cancelación coordinada con el banco.
¿Qué tiene que llevar el comprador a la notaría?
Su DNI vigente, el comprobante del pago de la alcabala cuando corresponda y el medio de pago acordado. Si alguna de las partes firma mediante un apoderado, debe presentar el poder con facultad expresa y, si está inscrito, su certificado de vigencia, que es el documento que más veces falta ese día.
¿Qué pasa en la notaría el día de la firma?
Primero se verifican las identidades y que los documentos estén completos, y se lee la escritura pública. Luego se ejecutan los pagos pactados: desembolso del banco, cancelación de la hipoteca previa si la hay y saldo al vendedor. Después vienen las firmas, la entrega de llaves si se acordó y el envío del parte a Sunarp.
¿Qué hay que confirmar la víspera de la firma?
Hay que confirmar por separado con las cuatro partes. Con la notaría, la hora, la minuta y que no falte ningún documento; con el banco, que el desembolso esté programado; con el vendedor, la asistencia de todos los que firman, incluido el cónyuge si el bien es social; y con el comprador, cómo llega el dinero que no viene del banco.
¿Qué puede impedir que se firme la escritura?
Lo más frecuente es un DNI caducado, un cónyuge que no aparece en un bien social o un poder sin inscribir o sin facultades expresas para vender. También frenan la firma los certificados municipales vencidos, una deuda de mantenimiento sin revisar o un desembolso no programado. Ninguno se resuelve el mismo día, y reprogramar cuesta semanas.
¿Qué falta hacer después de firmar la compraventa?
Inscribir la operación en Sunarp y, si había hipoteca previa, inscribir también su levantamiento. Ese último paso suele olvidarse y aparece años después, cuando el nuevo dueño quiere vender y encuentra la carga de un crédito ya pagado. Conviene dejar por escrito quién hace el seguimiento registral y en qué plazo.
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Fuentes
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Sunarp — Publicidad registral y servicios en línea
- Código Civil peruano — compraventa e inscripción
- SBS — Información al usuario financiero
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Una operación ordenada empieza por un aviso bien hecho y termina en la firma:
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