El crowdfunding inmobiliario en Perú es legal y está supervisado por la SMV desde el Decreto de Urgencia 013-2020 y su reglamento (Resolución 045-2021-SMV/02). Inviertes montos pequeños en un proyecto a través de una plataforma autorizada, por préstamos o por valores, y recibes capital más rendimiento si el proyecto se ejecuta. No compras el inmueble ni tu dinero está garantizado.
Los aportes de varias personas financian un proyecto de construcción o desarrollo, y cada una recibe una rentabilidad proporcional a lo invertido. Para 2026, las plataformas proyectan movilizar más de S/ 200 millones en financiamiento colectivo inmobiliario.
Datos clave
- S/ 200 millones proyectan colocar las plataformas de crowdfunding inmobiliario en 2026.
- Regulado por la SMV: las plataformas de financiamiento participativo financiero requieren autorización.
- Ticket de entrada bajo frente a la compra directa de un inmueble.
- No es propiedad: financias un proyecto, no adquieres un inmueble a tu nombre.
- Base legal: Decreto de Urgencia 013-2020 y Reglamento de la Actividad de Financiamiento Participativo Financiero (Resolución 045-2021-SMV/02, vigente desde el 21 de mayo de 2021).
- Dos modalidades: financiamiento participativo mediante préstamos o mediante emisión de valores (SMV).
- Capital mínimo 2026 de las sociedades administradoras de plataformas: S/ 338.653,24 (SMV, comunicado del 6 de enero de 2026).
¿Cómo funciona?
- Una plataforma autorizada publica un proyecto: un edificio, una habilitación, una remodelación.
- Los inversionistas aportan montos individuales hasta completar el financiamiento requerido.
- El desarrollador ejecuta el proyecto y devuelve el capital más el rendimiento pactado en el plazo previsto.
- El inversionista recibe su parte proporcional según las condiciones de la operación.
Crowdfunding, ladrillo directo y fondos: cómo se comparan
| Crowdfunding | Departamento en alquiler | FIRBI / FIBRA | |
|---|---|---|---|
| Monto de entrada | Bajo | Decenas de miles de soles | Medio, según el fondo |
| Qué recibes | Rendimiento del proyecto | Renta + revalorización | Distribuciones del fondo |
| Titularidad del inmueble | No | Sí | No (participación en el fondo) |
| Plazo típico | Definido por proyecto | Largo | Medio-largo |
| Riesgo principal | Que el proyecto no se ejecute o se retrase | Vacancia y zona | Mercado y gestión del fondo |
| Regulador | SMV | — | SMV |
¿Cómo invertir en crowdfunding inmobiliario, paso a paso?
- Verifica la plataforma en la SMV. Solo pueden operar las sociedades administradoras autorizadas e inscritas en el registro especial que lleva la SMV.
- Lee la ficha del proyecto. La norma obliga a la plataforma a informar las características del préstamo o valor, sus riesgos, el monto a recaudar, sus tarifas y comisiones, y su tasa de morosidad.
- Revisa quién recibe el dinero. La plataforma debe permitirte conocer la identidad del receptor: busca su historial de obras y la partida del terreno en Sunarp.
- Confirma que los fondos van a una cuenta separada. El Decreto de Urgencia 013-2020 exige segregar las cuentas de la plataforma de las que canalizan el dinero de receptores e inversionistas.
- Diversifica y respeta los límites. La SMV puede fijar montos máximos por inversionista y por proyecto; reparte tu aporte entre varios proyectos en lugar de concentrarlo en uno.
¿Qué debe informarte una plataforma autorizada?
| Información | Por qué importa | Base |
|---|---|---|
| Características y riesgos del préstamo o valor | Sabes qué compras y qué puede salir mal | D.U. 013-2020, art. 25 |
| Identidad del receptor y datos del proyecto | Puedes investigar al desarrollador | D.U. 013-2020, art. 25 |
| Tarifas y comisiones para inversionistas | Reducen tu rendimiento neto | D.U. 013-2020, art. 25 |
| Número o porcentaje de incumplimientos y tasa de morosidad | Muestran cómo han salido los proyectos anteriores | D.U. 013-2020, art. 25 |
| Mecanismos de solución de controversias | Te dicen a quién reclamar si algo falla | D.U. 013-2020, art. 25 |
Los riesgos que no salen en el aviso
- Riesgo de ejecución. El rendimiento depende de que el desarrollador termine y venda. Un retraso mueve todo el cronograma de pagos.
- Iliquidez. A diferencia de una acción, no puedes salir cuando quieras: el dinero está comprometido hasta el vencimiento.
- Concentración. Poner todo en un solo proyecto es apostar a un solo desarrollador y una sola zona.
- Rentabilidad ofrecida no es rentabilidad garantizada. Es la esperada si todo sale según lo previsto.
Dos verificaciones mínimas antes de invertir: que la plataforma esté autorizada por la SMV y que puedas leer la documentación del proyecto —licencias, terreno, cronograma, garantías—. Es el mismo criterio que aplicamos a una preventa, y las garantías del tipo fideicomiso inmobiliario importan igual.
¿Y frente a un departamento propio?
Son productos distintos. El crowdfunding te da exposición al sector sin gestión ni deuda, pero sin apalancamiento ni activo a tu nombre. El departamento en alquiler rinde cerca del 6 % bruto anual en los 12 distritos que sigue el BCRP (un precio equivalente a 16,7 años de alquiler en el primer trimestre de 2026) y suma revalorización, pero exige capital, gestión y tiempo. La comparación completa está en ladrillo, plazo fijo o fondos y en cómo invertir con S/ 100.000.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
Es un mecanismo por el cual varios inversionistas aportan montos pequeños a través de una plataforma para financiar un proyecto inmobiliario, y reciben una rentabilidad proporcional a su aporte cuando el proyecto se ejecuta y se vende. Puede hacerse mediante préstamos o mediante emisión de valores.
¿Está regulado en el Perú?
Sí. Las plataformas de financiamiento participativo financiero requieren autorización y están supervisadas por la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV). Para 2026 el sector proyecta colocar más de S/ 200 millones en financiamiento colectivo inmobiliario.
¿Qué ley regula el crowdfunding inmobiliario en Perú?
El Decreto de Urgencia 013-2020, que encargó a la SMV regular y supervisar la actividad, y el Reglamento de la Actividad de Financiamiento Participativo Financiero aprobado por la Resolución 045-2021-SMV/02, vigente desde el 21 de mayo de 2021. Aplica a préstamos y a emisión de valores.
¿Cómo sé si una plataforma de crowdfunding está autorizada?
Búscala en el portal de la SMV, que lleva un registro especial de las sociedades administradoras de plataformas de financiamiento participativo financiero. Si no aparece, no está autorizada a captar inversionistas, por más que muestre proyectos atractivos. Una plataforma autorizada debe informarte los riesgos, las tarifas y comisiones, la identidad del receptor y su tasa de morosidad.
¿Me convierto en dueño del inmueble?
No. Financias un proyecto y recibes un rendimiento; la titularidad del inmueble no se transfiere al inversionista. Si buscas propiedad a tu nombre, la vía es la compra directa, que exige más capital, gestión y tiempo, pero suma renta y revalorización.
¿Cuál es el riesgo principal?
Que el proyecto se retrase o no se ejecute según lo previsto, lo que afecta directamente el rendimiento y el plazo de devolución. A eso se suma la iliquidez: el capital queda comprometido hasta el vencimiento de la operación. Poner todo en un solo proyecto agrega el riesgo de concentración, por eso conviene repartir el aporte entre varios.
¿El crowdfunding inmobiliario está cubierto por el Fondo de Seguro de Depósitos?
No. No es un depósito en un banco o caja, sino un préstamo o una inversión en un proyecto. Si el receptor no paga, recuperas lo que permitan las garantías del proyecto y la cobranza, no un monto asegurado; la rentabilidad ofrecida es la esperada si todo sale según lo previsto.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: por dónde empezar a invertir en inmuebles.
Seguir leyendo
- ¿Casa de playa o departamento en la ciudad? Dos inversiones opuestas
- ¿Conviene construir minidepartamentos en mi casa para alquilar?
Fuentes
- Crowdfunding inmobiliario: plataformas prevén colocar S/ 200 millones en 2026 — ASPAI
- Cómo invertir en bienes raíces con poco dinero en Perú — Noticias Ser
- SMV: aprobación del Reglamento de Financiamiento Participativo Financiero (Res. 045-2021-SMV/02), mayo de 2021
- SMV: capital social mínimo de las plataformas para 2026, enero de 2026
- Decreto de Urgencia 013-2020, El Peruano, enero de 2020 (portal SMV)
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, por sector e indicador PER — BCRP, dato del primer trimestre de 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Invertir de a poco no significa invertir a ciegas. Si prefieres el ladrillo directo, o quieres contrastar ambas opciones:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
