La garantía estructural de una vivienda nueva es de cinco años según el Código Civil peruano: el constructor responde si la obra se destruye total o parcialmente, o presenta peligro de ruina o graves defectos, por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales. Los acabados y las instalaciones tienen plazos menores que fija el contrato.
Datos clave
- 5 años: vicios de construcción, suelo o materiales (Código Civil).
- 1 a 3 años: impermeabilizaciones y filtraciones, según contrato.
- 6 a 12 meses: acabados, carpintería y aparatos, según contrato.
- El plazo corre desde la recepción o desde que el vicio se manifiesta, según el caso.
- Vicios ocultos: el vendedor responde aunque hayas firmado conformidad.
¿Desde cuándo se cuentan los años?
| Elemento | Plazo referencial | Punto de partida |
|---|---|---|
| Estructura | 5 años | Recepción de la obra |
| Impermeabilización y filtraciones | 1 a 3 años | Entrega del departamento |
| Instalaciones sanitarias y eléctricas | Habitualmente 1 año | Entrega del departamento |
| Acabados y carpintería | 6 a 12 meses | Entrega del departamento |
| Equipos (ascensor, bombas) | Garantía del fabricante | Instalación o puesta en marcha |
¿Qué es un vicio oculto?
Un defecto que no era visible ni detectable con una inspección razonable al momento de recibir. Una filtración que aparece con la primera humedad fuerte del invierno es un ejemplo típico. Firmar el acta de entrega no te quita el derecho a reclamar por vicios ocultos, aunque sí complica reclamar por lo que estaba a la vista y no observaste.
¿Qué no cubre la garantía?
El desgaste normal por uso, los daños por mal uso o falta de mantenimiento, y las modificaciones que hiciste tú. Si tumbaste un tabique, cambiaste instalaciones o perforaste una losa, cualquier falla asociada sale de la garantía. Ver si puedes tumbar una pared.
¿Cómo activo la garantía?
Por escrito, con fotos fechadas y descripción precisa, dirigido al canal de postventa del proyecto. Si el problema afecta áreas comunes, el reclamo lo lleva la junta de propietarios. Ver qué es la postventa inmobiliaria.
¿Y si compro un departamento de segundo uso?
Los plazos del constructor siguen corriendo desde la recepción original de la obra, no desde tu compra. Además, el vendedor responde ante ti por vicios ocultos del inmueble. Por eso, al comprar usado, la inspección técnica previa vale lo que cuesta. Ver comprar un departamento usado.
Preguntas frecuentes
¿La garantía es de cinco años para todo?
No: cinco años es para vicios de construcción, suelo o materiales; acabados e instalaciones tienen plazos menores.
¿Pierdo la garantía si remodelo?
Pierdes la cobertura de aquello que interviniste o de lo que se dañe por esa intervención.
¿La garantía se transfiere al comprar usado?
Los plazos legales del constructor siguen corriendo desde la obra original.
¿Puedo reclamar filtraciones al segundo año?
Depende del plazo contractual; si hay riesgo estructural, aplica el plazo de cinco años.
¿Necesito un informe técnico?
Ayuda mucho: un informe de un profesional convierte una queja en un reclamo sustentado.
Fuentes
- Código Civil peruano — responsabilidad del contratista y saneamiento por vicios ocultos
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), productos inmobiliarios
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Ley 27157 — Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común
Cómo te ayuda EximiaHaus
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