La garantía estructural de una vivienda nueva es de cinco años según el Código Civil peruano: el constructor responde si la obra se destruye total o parcialmente, o presenta peligro de ruina o graves defectos, por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales. Los acabados y las instalaciones tienen plazos menores que fija el contrato.
Datos clave
- 5 años: vicios de construcción, suelo o materiales (Código Civil).
- 1 a 3 años: impermeabilizaciones y filtraciones, según contrato.
- 6 a 12 meses: acabados, carpintería y aparatos, según contrato.
- El plazo corre desde la recepción o desde que el vicio se manifiesta, según el caso.
- Vicios ocultos: el vendedor responde aunque hayas firmado conformidad.
¿Desde cuándo se cuentan los años?
| Elemento | Plazo referencial | Punto de partida |
|---|---|---|
| Estructura | 5 años | Recepción de la obra |
| Impermeabilización y filtraciones | 1 a 3 años | Entrega del departamento |
| Instalaciones sanitarias y eléctricas | Habitualmente 1 año | Entrega del departamento |
| Acabados y carpintería | 6 a 12 meses | Entrega del departamento |
| Equipos (ascensor, bombas) | Garantía del fabricante | Instalación o puesta en marcha |
¿Qué es un vicio oculto?
Un defecto que no era visible ni detectable con una inspección razonable al momento de recibir. Una filtración que aparece con la primera humedad fuerte del invierno es un ejemplo típico. Firmar el acta de entrega no te quita el derecho a reclamar por vicios ocultos, aunque sí complica reclamar por lo que estaba a la vista y no observaste.
¿Qué no cubre la garantía?
El desgaste normal por uso, los daños por mal uso o falta de mantenimiento, y las modificaciones que hiciste tú. Si tumbaste un tabique, cambiaste instalaciones o perforaste una losa, cualquier falla asociada sale de la garantía. Ver si puedes tumbar una pared.
¿Cómo activo la garantía?
Por escrito, con fotos fechadas y descripción precisa, dirigido al canal de postventa del proyecto. Si el problema afecta áreas comunes, el reclamo lo lleva la junta de propietarios. Ver qué es la postventa inmobiliaria.
¿Y si compro un departamento de segundo uso?
Los plazos del constructor siguen corriendo desde la recepción original de la obra, no desde tu compra. Además, el vendedor responde ante ti por vicios ocultos del inmueble. Por eso, al comprar usado, la inspección técnica previa vale lo que cuesta. Ver ¿Departamento de estreno o de segunda? Cómo decidir en 2026.
Qué revisar el día de la entrega
Todo lo que estaba a la vista y no anotaste en el acta será más difícil de reclamar después. Llega a la entrega con tiempo, con el plano y la memoria descriptiva de acabados, y prueba lo siguiente:
- Agua y desagüe: abre cada caño y ducha, llena lavaderos y deja correr el agua para ver si drena bien y si aparece humedad debajo de los muebles.
- Electricidad: prueba cada tomacorriente e interruptor y revisa que el tablero tenga sus circuitos identificados.
- Puertas y ventanas: que abran, cierren y aseguren sin forzarlas, y que los vidrios estén completos y sin rajaduras.
- Pisos, muros y techos: piezas sueltas o que suenan huecas, fisuras, manchas de humedad y diferencias de pintura.
- Coincidencia con lo contratado: distribución, acabados y equipos iguales a los del contrato y sus anexos.
Anota cada observación en el acta con precisión y toma fotos. Si el acta no tiene espacio, adjunta una hoja firmada por ambas partes.
Cómo presentar el reclamo, paso a paso
- Identifica el tipo de falla y ubícala en la tabla de plazos: estructura, filtraciones, instalaciones, acabados o equipos. De eso depende qué plazo te ampara.
- Documenta desde el primer día. Fotos y videos fechados, y una nota de cuándo apareció el problema y cómo evolucionó.
- Escribe al canal de postventa del proyecto con una descripción concreta: ambiente, ubicación exacta y efecto. Guarda el cargo o el correo de recepción.
- Si la falla es seria o te responden que es por uso, encarga un informe técnico a un profesional. Es lo que convierte tu queja en un reclamo con sustento.
- Si afecta áreas comunes, pásalo a la junta de propietarios para que lo presente en nombre del edificio.
Conserva también el contrato, la memoria descriptiva, el acta de entrega y, si te lo dieron, el manual de uso y mantenimiento. Como la falta de mantenimiento excluye la cobertura, demostrar que cumpliste con él protege tu reclamo.
Un ejemplo de cómo se aplican los plazos
Recibes tu departamento y, durante el primer invierno, aparece una mancha de humedad en el muro del dormitorio que colinda con la terraza. Es un caso típico de vicio oculto: no se veía en la entrega. Como se trata de filtraciones, lo cubre el plazo contractual de impermeabilización, que según el contrato va de uno a tres años desde la entrega.
Si en cambio la humedad venía acompañada de fisuras que avanzan en una viga, la discusión ya no es de acabados: si hay peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, se aplica el plazo de cinco años del Código Civil. Por eso, ante cualquier duda sobre el origen, el informe técnico es lo primero que conviene pedir.
Un tercer caso: una fuga en la cocina al octavo mes. Si el problema es la grifería, entra en acabados y aparatos, cuya garantía va de seis a doce meses según el contrato, así que la respuesta depende de lo que firmaste. Si la fuga viene de la tubería empotrada, es una instalación sanitaria, que habitualmente tiene un año desde la entrega. En ambos casos, reclama apenas lo detectes: esperar puede dejarte fuera de plazo.
Preguntas frecuentes
¿Qué cubre la garantía de cinco años?
Cubre los vicios de la construcción, del suelo o de los materiales: según el Código Civil peruano, el constructor responde si la obra se destruye total o parcialmente, o presenta peligro de ruina o graves defectos. Ese plazo se cuenta desde la recepción de la obra.
¿La garantía es de cinco años para todo?
No: cinco años es para vicios de construcción, suelo o materiales, y los acabados e instalaciones tienen plazos menores que fija el contrato. Como referencia, impermeabilización y filtraciones tienen de 1 a 3 años, las instalaciones sanitarias y eléctricas habitualmente 1 año, y los acabados y la carpintería de 6 a 12 meses.
¿Desde cuándo se cuentan los años de garantía?
La garantía estructural corre desde la recepción de la obra; la de filtraciones, instalaciones, acabados y carpintería, desde la entrega del departamento. Según el caso, el plazo también puede contarse desde que el vicio se manifiesta, y los equipos como ascensores o bombas siguen la garantía del fabricante.
¿Qué es un vicio oculto?
Es un defecto que no era visible ni detectable con una inspección razonable al momento de recibir, como una filtración que aparece con la primera humedad fuerte del invierno. El vendedor responde por él aunque hayas firmado el acta de entrega; lo que sí se complica es reclamar por lo que estaba a la vista y no observaste.
¿Puedo reclamar filtraciones al segundo año?
Depende del plazo que fije tu contrato para impermeabilización y filtraciones, que suele ir de 1 a 3 años. Si la filtración implica un riesgo estructural, aplica el plazo de cinco años por vicio de la construcción, del suelo o de los materiales.
¿Qué no cubre la garantía?
No cubre el desgaste normal por uso, los daños por mal uso o por falta de mantenimiento, ni las modificaciones que hiciste tú. En esos casos el constructor no responde por la falla, aunque aparezca dentro del plazo de garantía.
¿Pierdo la garantía si remodelo?
Pierdes la cobertura de aquello que interviniste o de lo que se dañe por esa intervención, no la del resto del departamento. Si tumbaste un tabique, cambiaste instalaciones o perforaste una losa, cualquier falla asociada queda fuera de la garantía.
¿Cómo activo la garantía?
Por escrito, con fotos fechadas y una descripción precisa del problema, dirigido al canal de postventa del proyecto. Si el problema afecta las áreas comunes, el reclamo no lo haces tú solo: lo lleva la junta de propietarios.
¿Necesito un informe técnico?
Ayuda mucho: un informe de un profesional convierte una queja en un reclamo sustentado. Acompáñalo de fotos fechadas y de una descripción precisa del problema en el reclamo escrito que presentas a postventa.
¿La garantía se transfiere al comprar usado?
Los plazos legales del constructor no se reinician: siguen corriendo desde la recepción original de la obra, no desde tu compra. Además, el vendedor responde ante ti por los vicios ocultos del inmueble, por eso la inspección técnica previa vale lo que cuesta.
Fuentes
- Código Civil peruano — responsabilidad del contratista y saneamiento por vicios ocultos
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), productos inmobiliarios
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Ley 27157 — Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común
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