Precio del m² por distrito en 2026, según el BCRP (1T2026, departamentos): San Isidro US$ 2.605, Barranco US$ 2.556, Miraflores US$ 2.464, Jesús María US$ 2.103, San Borja US$ 2.099, Magdalena US$ 1.986, Surco US$ 1.818 y La Molina US$ 1.510. El promedio de los 12 distritos del panel es US$ 2.042 en la serie revisada (S/ 6.916), 10,9% más que un año antes.
Esa cifra corrige la del primer reporte, que decía US$ 2.034. Es un indicador de tendencia, no una tasación: se calcula sobre un conjunto acotado de distritos y sobre un tipo de departamento de referencia, y por diseño aplana las diferencias que en el mercado real son enormes. Sirve para saber hacia dónde va el mercado; no sirve para poner precio a tu departamento.
Datos clave
- Precio medio del panel del BCRP en el 1T2026: US$ 2.042 por m² (serie revisada; primer reporte: US$ 2.034).
- Variación interanual: +10,9% frente al 1T2025.
- Se calcula sobre doce distritos monitoreados, no sobre toda Lima Metropolitana.
- Los doce distritos son Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. En la serie revisada de BCRPData (consultada el 26-09-2026), el 1T2026 figura en US$ 2.042, frente a US$ 1.841 del 1T2025.
- El más caro del panel es San Isidro (US$ 2.605) y el más barato La Molina (US$ 1.510): una diferencia de 72% dentro del mismo promedio.
- En soles corrientes, el promedio del panel es S/ 6.916 por m²; el sector alto (6 distritos) llega a US$ 2.131 (+9,7% en un año) y el sector medio (6 distritos) a US$ 1.888 (+13,1%), el bloque que más subió.
- En soles el alza es mucho menor: +1,5% en soles corrientes y −1,0% en soles constantes (descontada la inflación).
- Es un precio en dólares, así que su lectura en soles depende del tipo de cambio.
- En paralelo, el ticket promedio de venta bajó de S/ 455.959 a S/ 435.630 porque el área media se redujo a 63,9 m² (CODIP, 1S2026).
- Precio por m² al alza + ticket a la baja = el mercado compró más caro y más chico.
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¿Cuál es el precio del m² por distrito en 2026?
Estas son las cifras que publica el BCRP para departamentos en cada distrito de su panel, en dólares corrientes por metro cuadrado, junto con el PER (cuántos años de alquiler hacen falta para pagar el precio de compra):
| Distrito | US$ por m² 1T2026 | US$ por m² 1T2025 | Variación anual | PER 1T2026 |
|---|---|---|---|---|
| San Isidro | US$ 2.605 | US$ 2.144 | +21,5% | 16,7 años |
| Barranco | US$ 2.556 | US$ 2.376 | +7,6% | 17,0 años |
| Miraflores | US$ 2.464 | US$ 2.230 | +10,5% | 17,8 años |
| Jesús María | US$ 2.103 | US$ 1.749 | +20,3% | 17,5 años |
| San Borja | US$ 2.099 | US$ 1.944 | +7,9% | 17,6 años |
| Magdalena | US$ 1.986 | US$ 1.730 | +14,8% | 15,4 años |
| Lince | US$ 1.894 | US$ 1.838 | +3,1% | 15,1 años |
| Pueblo Libre | US$ 1.875 | US$ 1.653 | +13,4% | 16,9 años |
| Surquillo | US$ 1.856 | US$ 1.732 | +7,2% | 15,0 años |
| Santiago de Surco | US$ 1.818 | US$ 1.706 | +6,6% | 18,2 años |
| San Miguel | US$ 1.637 | US$ 1.418 | +15,5% | 17,4 años |
| La Molina | US$ 1.510 | US$ 1.451 | +4,1% | 15,5 años |
| Promedio 12 distritos | US$ 2.042 | US$ 1.841 | +10,9% | 16,7 años |
Dos lecturas rápidas. La primera: los distritos que más subieron en un año no son los más caros, sino los que estaban rezagados (Jesús María, San Miguel, Magdalena), con la excepción de San Isidro, que subió 21,5%. La segunda: el PER promedio de 16,7 años equivale a una rentabilidad bruta por alquiler de alrededor de 6% anual (1 ÷ 16,7), antes de gastos e impuestos.
Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
Los ocho pasos para ponerle precio a una vivienda, con las cifras oficiales de 2026, están reunidos en la guía 2026 para poner precio a tu casa o departamento.
¿Y el valor del metro cuadrado de terreno por distrito en 2026?
El BCRP no publica precios de terreno; su serie es de departamentos. El valor oficial del terreno por metro cuadrado es el valor arancelario, que para el ejercicio 2026 aprobó por primera vez el Ministerio de Economía y Finanzas (Resolución Ministerial N° 514-2025-EF/15, publicada el 30 de octubre de 2025 y vigente desde el 1 de enero de 2026), en soles por m² y calle por calle. Ese valor sirve para calcular el impuesto predial y suele estar muy por debajo del precio de mercado, así que no lo uses para vender o comprar: úsalo para entender tu autovalúo. Para el precio real de un terreno hacen falta comparables de la zona o una tasación.
¿Por qué sube el precio por m² y baja el ticket?
Porque son dos cosas distintas y mucha gente las lee como si fueran una sola. El precio por metro mide cuánto cuesta cada unidad de superficie; el ticket mide cuánto cuesta la unidad completa. Si el metro sube 10,9% pero el área media baja de 66 a 63,9 m², el desembolso total puede bajar aunque el metro cueste más. Es exactamente lo que ocurrió en 2026.
| Indicador | Dirección | Cifra | Fuente |
|---|---|---|---|
| Precio por m² (panel BCRP) | Sube | US$ 2.042 (+10,9%) | BCRP, 1T2026 |
| Área media vendida | Baja | 66 → 63,9 m² | CODIP, 1S2026 |
| Ticket promedio | Baja | S/ 455.959 → S/ 435.630 | CODIP, 1S2026 |
| Unidades vendidas | Sube | 15.477 (+26%) | CODIP, 1S2026 |
| Ingresos formales | Sube | +4,7% interanual | BCRP, 1T2026 |
¿Sirve el promedio para poner precio a mi departamento?
No, y usarlo así es uno de los errores más caros que comete un vendedor. Un promedio de panel mezcla distritos consolidados con distritos emergentes, edificios nuevos con edificios de veinte años, pisos altos con pisos bajos, y unidades con y sin estacionamiento. Tu departamento no es el promedio de nada: es un inmueble concreto con una antigüedad, una vista, un piso, un estado de conservación y unas amenidades.
La forma correcta de estimar es con comparables reales de tu zona y tu tipo de unidad, ajustados por esas variables. Es lo que hace el valorizador de EximiaHaus, y la diferencia con una tasación formal está en tasación o valorización.
¿En qué sí es útil esta cifra?
En tres cosas. Para leer la tendencia: un +10,9% interanual en dólares te dice que el mercado no está en corrección, aunque en soles el alza sea mínima. Para contrastar una expectativa: si alguien te dice que los precios de departamentos están cayendo, la serie del BCRP no lo respalda en ninguno de los 12 distritos. Y para decidir el timing de una operación grande: comprar en un mercado que sube 10,9% al año tiene una urgencia distinta a comprar en uno plano.
¿Por qué está en dólares?
Porque buena parte del mercado inmobiliario limeño de estratos medio y alto todavía cotiza en dólares, y el BCRP publica la serie en esa moneda para hacerla comparable en el tiempo. Eso introduce un matiz importante: una variación del tipo de cambio mueve el precio en soles sin que el precio en dólares haya cambiado. Si tu ingreso es en soles y el inmueble se cotiza en dólares, esa exposición es tuya.
Entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026 esa diferencia fue enorme. En dólares el panel subió 10,9%; en la serie en soles corrientes del mismo BCRP, apenas 1,5% (de S/ 6.812 a S/ 6.916 por m²), porque el dólar se abarató frente al sol. Y en soles constantes, es decir, descontada la inflación, bajó 1,0%. Quien mide en dólares ve un alza fuerte; quien gana y ahorra en soles, casi nada. Por eso no hay señales de burbuja: es un mercado en ajuste selectivo, con distritos que suben con fuerza y otros que apenas se mueven.
Cómo se maneja está en comprar vivienda en soles o dólares y en crédito hipotecario en dólares vs. soles.
¿Qué mide el panel del BCRP y qué no?
Es la referencia pública más estable sobre precios de departamentos en Lima, pero tiene límites que conviene tener claros antes de sacar conclusiones:
- Son 12 distritos, no toda Lima. No incluye Lima Norte, Lima Este, Lima Sur ni el Callao, donde se concentra buena parte de las operaciones de la ciudad. Un "promedio de Lima" que mezcle todos los distritos no es comparable con este dato.
- Mide departamentos, no casas ni terrenos. No sirve para valorizar una casa o un lote.
- Es trimestral y llega con rezago. El dato del primer trimestre se publica meses después; lo que pasó en el segundo y el tercer trimestre de 2026 todavía no está en la serie.
- Compara siempre contra el mismo trimestre del año anterior. Un trimestre suelto puede engañar, y para comparar tu búsqueda sirve más la cifra de tu sector (alto o medio) que el promedio de los 12 distritos.
¿Qué pasa con los distritos fuera del panel?
Que se mueven con dinámicas propias y a veces más rápido. Las zonas emergentes suelen partir de una base baja y crecer a tasas mayores en términos porcentuales, mientras que las consolidadas crecen menos en porcentaje pero sobre precios altos. Ninguna de esas dos historias aparece en el promedio del panel. Para esos casos hay que mirar datos de la zona específica, no de Lima como agregado.
Ver también: qué distritos de Lima suben de precio según el BCRP, qué distritos de Lima bajaron de precio en 2026, los distritos más valorados de Lima en 2026, precio por m² de terreno o de área techada, cómo afecta la inflación al precio de la vivienda y cómo te afecta el tipo de cambio al comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima en 2026?
El BCRP ubica el precio medio en US$ 2.042 por m² (serie revisada; el primer reporte fue US$ 2.034) en su panel de doce distritos durante el primer trimestre de 2026, un 10,9% más que un año antes. No es un promedio de toda Lima Metropolitana.
¿Por qué el ticket promedio bajó si el m² subió?
Porque el área media de las unidades vendidas se redujo de 66 a 63,9 m². Con metros más caros pero unidades más chicas, el desembolso total del comprador bajó de S/ 455.959 a S/ 435.630.
¿Puedo usar este promedio para tasar mi departamento?
No. Un promedio de panel no considera antigüedad, piso, vista, estado de conservación, amenidades ni estacionamiento. Para poner precio hacen falta comparables reales de tu zona y tu tipo de unidad.
¿Los precios seguirán subiendo?
Las señales de oferta apuntan en esa dirección: Capeco reportó una caída de 16,5% en lanzamientos de proyectos nuevos en el primer trimestre. Menos producto nuevo con demanda creciendo tiende a presionar los precios, aunque ninguna proyección es garantía.
¿Cuál es el distrito con el m² más caro de Lima en 2026?
Dentro del panel del BCRP, San Isidro, con US$ 2.605 por m² en el primer trimestre de 2026, seguido de Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464). El más accesible del panel es La Molina, con US$ 1.510. Son precios de oferta de departamentos, no de casas ni terrenos.
¿Qué es el PER inmobiliario del BCRP?
Es el número de años de alquiler que hacen falta para pagar el precio de compra del mismo departamento. En el primer trimestre de 2026 el promedio de los doce distritos fue 16,7 años, frente a 17,1 un año antes: va de 15,0 en Surquillo a 18,2 en Surco. Un PER más bajo indica mejor rentabilidad por alquiler.
¿Está Lima en una burbuja de precios?
Los datos del BCRP no lo indican: en soles constantes, descontada la inflación, el panel bajó 1,0% en el último año, y la relación entre precio y alquiler anual bajó de 17,1 a 16,7 años. El alza de 10,9% es sobre todo un efecto de medir en dólares con un sol que se apreció.
¿Qué distritos subieron menos?
Lince (+3,1%) y La Molina (+4,1%), en dólares frente al primer trimestre de 2025. Que La Molina, un distrito del sector alto, esté al final es el mejor recordatorio de que "distrito caro" no es sinónimo de "distrito que siempre sube". Ninguno de los 12 bajó en dólares.
¿Dónde consulto la serie oficial?
En el portal estadístico del BCRP, que publica las series de precios de venta de departamentos y los indicadores asociados. Es información pública y gratuita.
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Fuentes
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas y el esfuerzo para comprar cae a su menor nivel desde 2014 — RPP, 11/08/2026 (Scotiabank, CODIP y BCRP)
- BCRPData — Series trimestrales de mercado inmobiliario: precios por m² por distrito y PER, consultado el 26-09-2026
- R.M. N° 514-2025-EF/15: Valores Arancelarios de Terrenos vigentes para el Ejercicio Fiscal 2026 — El Peruano, 30-10-2025
- Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- BCRPData — Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana en dólares, soles corrientes y soles constantes, 1T2026 (consultado el 29-09-2026)
- Índice de Corrección Monetaria para la determinación del costo computable — Ministerio de Economía y Finanzas
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