El precio medio por metro cuadrado que publica el BCRP para su panel de distritos de Lima se ubicó en US$ 2.034 en el primer trimestre de 2026, un 10,9% por encima del mismo trimestre de 2025. Es un indicador de tendencia, no una tasación: se calcula sobre un conjunto acotado de distritos y sobre un tipo de departamento de referencia, y por diseño aplana las diferencias que en el mercado real son enormes. Sirve para saber hacia dónde va el mercado; no sirve para poner precio a tu departamento.
Datos clave
- Precio medio del panel del BCRP en el 1T2026: US$ 2.034 por m².
- Variación interanual: +10,9% frente al 1T2025.
- Se calcula sobre doce distritos monitoreados, no sobre toda Lima Metropolitana.
- Es un precio en dólares, así que su lectura en soles depende del tipo de cambio.
- En paralelo, el ticket promedio de venta bajó de S/ 455.959 a S/ 435.630 porque el área media se redujo a 63,9 m² (CODIP, 1S2026).
- Precio por m² al alza + ticket a la baja = el mercado compró más caro y más chico.
¿Por qué sube el precio por m² y baja el ticket?
Porque son dos cosas distintas y mucha gente las lee como si fueran una sola. El precio por metro mide cuánto cuesta cada unidad de superficie; el ticket mide cuánto cuesta la unidad completa. Si el metro sube 10,9% pero el área media baja de 66 a 63,9 m², el desembolso total puede bajar aunque el metro cueste más. Es exactamente lo que ocurrió en 2026.
| Indicador | Dirección | Cifra | Fuente |
|---|---|---|---|
| Precio por m² (panel BCRP) | Sube | US$ 2.034 (+10,9%) | BCRP, 1T2026 |
| Área media vendida | Baja | 66 → 63,9 m² | CODIP, 1S2026 |
| Ticket promedio | Baja | S/ 455.959 → S/ 435.630 | CODIP, 1S2026 |
| Unidades vendidas | Sube | 15.477 (+26%) | CODIP, 1S2026 |
| Ingresos formales | Sube | +4,7% interanual | BCRP, 1T2026 |
¿Sirve el promedio para poner precio a mi departamento?
No, y usarlo así es uno de los errores más caros que comete un vendedor. Un promedio de panel mezcla distritos consolidados con distritos emergentes, edificios nuevos con edificios de veinte años, pisos altos con pisos bajos, y unidades con y sin estacionamiento. Tu departamento no es el promedio de nada: es un inmueble concreto con una antigüedad, una vista, un piso, un estado de conservación y unas amenidades.
La forma correcta de estimar es con comparables reales de tu zona y tu tipo de unidad, ajustados por esas variables. Es lo que hace el valorizador de EximiaHaus, y la diferencia con una tasación formal está en tasación o valorización.
¿En qué sí es útil esta cifra?
En tres cosas. Para leer la tendencia: un +10,9% interanual te dice que el mercado está en fase expansiva, no en corrección. Para contrastar una expectativa: si alguien te dice que los precios están cayendo, la serie del BCRP dice lo contrario. Y para decidir el timing de una operación grande: comprar en un mercado que sube 10,9% al año tiene una urgencia distinta a comprar en uno plano.
¿Por qué está en dólares?
Porque buena parte del mercado inmobiliario limeño de estratos medio y alto todavía cotiza en dólares, y el BCRP publica la serie en esa moneda para hacerla comparable en el tiempo. Eso introduce un matiz importante: una variación del tipo de cambio mueve el precio en soles sin que el precio en dólares haya cambiado. Si tu ingreso es en soles y el inmueble se cotiza en dólares, esa exposición es tuya.
Cómo se maneja está en comprar vivienda en soles o dólares y en crédito hipotecario en dólares vs. soles.
¿Qué pasa con los distritos fuera del panel?
Que se mueven con dinámicas propias y a veces más rápido. Las zonas emergentes suelen partir de una base baja y crecer a tasas mayores en términos porcentuales, mientras que las consolidadas crecen menos en porcentaje pero sobre precios altos. Ninguna de esas dos historias aparece en el promedio del panel. Para esos casos hay que mirar datos de la zona específica, no de Lima como agregado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima en 2026?
El BCRP reportó un precio medio de US$ 2.034 por m² en su panel de doce distritos durante el primer trimestre de 2026, un 10,9% más que un año antes. No es un promedio de toda Lima Metropolitana.
¿Por qué el ticket promedio bajó si el m² subió?
Porque el área media de las unidades vendidas se redujo de 66 a 63,9 m². Con metros más caros pero unidades más chicas, el desembolso total del comprador bajó de S/ 455.959 a S/ 435.630.
¿Puedo usar este promedio para tasar mi departamento?
No. Un promedio de panel no considera antigüedad, piso, vista, estado de conservación, amenidades ni estacionamiento. Para poner precio hacen falta comparables reales de tu zona y tu tipo de unidad.
¿Los precios seguirán subiendo?
Las señales de oferta apuntan en esa dirección: Capeco reportó una caída de 16,5% en lanzamientos de proyectos nuevos en el primer trimestre. Menos producto nuevo con demanda creciendo tiende a presionar los precios, aunque ninguna proyección es garantía.
¿Dónde consulto la serie oficial?
En el portal estadístico del BCRP, que publica las series de precios de venta de departamentos y los indicadores asociados. Es información pública y gratuita.
Fuentes
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas y el esfuerzo para comprar cae a su menor nivel desde 2014 — RPP, 11/08/2026 (Scotiabank, CODIP y BCRP)
- Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Índice de Corrección Monetaria para la determinación del costo computable — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
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