El metro cuadrado de departamento en Barranco tiene una mediana de venta de US$ 2.556, alrededor de S/ 8.655 al tipo de cambio promedio del trimestre, según el indicador del Banco Central de Reserva al primer trimestre de 2026, el último publicado: el segundo más alto de Lima, a poca distancia de San Isidro (US$ 2.605). Subió 7,6 % en un año, menos que el promedio de los doce distritos (+10,9 %). En el cuarto trimestre de 2025 había encabezado la tabla por apenas US$ 2 y registró uno de los mayores aumentos de precio de alquiler de todo el grupo medido.
Datos clave de Barranco
- Mediana de venta: US$ 2.556/m² ≈ S/ 8.655/m² (BCRP, serie PD37957PQ, 1T2026) — el segundo valor más alto de los doce distritos del BCRP, detrás de San Isidro (US$ 2.605).
- Variación anual: +7,6 % frente a los US$ 2.376/m² del primer trimestre de 2025. En el cuarto trimestre de 2025 había llegado a US$ 2.463.
- Alquiler: unos US$ 150 anuales por m² (precio ÷ PER), el segundo más alto de la muestra, detrás de San Isidro (US$ 156). En el cuarto trimestre de 2025 el BCRP destacó a Barranco entre los distritos con mayor aumento de alquiler.
- PER: 17,0 años (BCRP, serie PD41940PQ, 1T2026), apenas por encima del promedio (16,7). En el cuarto trimestre de 2025 era de 15,3 y el alquiler compensaba con holgura el precio alto; hoy la ventaja se diluyó.
- Superficie: apenas unos 3,33 km², el distrito más pequeño de la zona costera de Lima Top.
Precio del m² en Barranco hoy: dato oficial, avisos y cuota
| Indicador | Barranco | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Venta por m² (departamentos) | US$ 2.556 · S/ 8.655 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Alquiler por m² al mes (derivado: precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 12,5 · S/ 42,3 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Variación trimestral (US$) | +3,8 % frente a T4-2025 (US$ 2.463/m²) | serie BCRP |
| Variación anual (US$) | +7,6 % | serie BCRP |
| PER y rentabilidad bruta | 17,0 años · 5,9 % | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 388 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Cuota de referencia: un departamento de 70 m² en Barranco cuesta unos S/ 605.850 al m² del BCRP (primer trimestre de 2026); con 10 % de inicial y 20 años, la cuota con la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 4.367 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 14.556. Compara la cuota en Barranco banco por banco.
Todo sobre Barranco: zonas, avisos y agentes · Barranco en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Barranco
Fuentes: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (serie PD37957PQ) e indicador PER (serie PD41940PQ), primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar. MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Tasas: SBS, tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en soles. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Para comparar con calma: vivir, comprar y alquilar en Barranco, con precios, zonas, avisos y agentes en una sola página.
¿Por qué el distrito más pequeño está entre los más caros?
| Indicador | Barranco | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.556/m² · S/ 8.655 | US$ 2.042/m² · S/ 6.916 |
| Alquiler anual (precio ÷ PER) | US$ 150/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 17,0 | 16,7 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 5,9 % | 6,0 % |
| Variación interanual en US$ | +7,6 % | +10,9 % |
La respuesta corta es escasez. Barranco tiene una superficie muy reducida, una parte importante protegida por su valor patrimonial y una normativa que limita la densificación en su casco histórico. Cuando la demanda crece y el suelo no puede crecer, el precio absorbe la diferencia. A eso se suma que buena parte de su parque inmobiliario nuevo es de tipología boutique, con pocas unidades por edificio y acabados por encima del promedio.
Las diez etapas de una tasación, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 de la tasación de inmuebles.
Si estás decidiendo a cuánto publicar, conviene leer primero cómo fijar el precio de venta de tu casa o departamento: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Lo mejor de Barranco
Es el distrito bohemio de Lima y lo lleva con naturalidad. Su símbolo es el Puente de los Suspiros, un puente de madera de 1876 rodeado por una leyenda que manda cruzarlo por primera vez conteniendo la respiración para que se cumpla un deseo. Debajo corre la Bajada de Baños, el camino empedrado por donde los limeños del siglo XIX bajaban al mar, hoy flanqueado por casonas restauradas, bares y miradores.
Barranco es también el distrito con mayor densidad de arte por metro cuadrado del país: el MAC Lima, el Museo Pedro de Osma con su colección de arte virreinal, galerías independientes, murales en casi cada esquina y una vida nocturna que sostiene una economía completa de bares, peñas y música en vivo. Los fines de semana, la Bajada de Baños y el parque municipal funcionan como un circuito continuo de gente.
Y tiene mar. Sus malecones enlazan con los de Miraflores en un paseo continuo sobre el acantilado, con acceso directo a las playas del circuito de Costa Verde. La combinación —patrimonio, arte, vida nocturna y borde costero en un territorio muy chico— es exactamente lo que ninguna otra zona de Lima reproduce.
¿Es buena inversión para alquiler?
Los números dicen que sí, aunque con menos margen que hace un trimestre: tiene el segundo alquiler por m² más alto de Lima (unos US$ 150 anuales, solo detrás de San Isidro) y un PER de 17,0, apenas por encima del promedio de 16,7. Su rentabilidad bruta aproximada de 5,9 % todavía supera a la de Miraflores (5,6 %) y a la de Surco (5,5 %), pese a tener el segundo precio de compra más alto. En el cuarto trimestre de 2025, con un PER de 15,3, la cuenta era claramente mejor que el promedio.
La explicación es el turismo y el alquiler de corto plazo: Barranco recibe una demanda de visitantes y de residentes temporales que sostiene rentas altas durante todo el año. Eso también implica más rotación y más gestión, así que la rentabilidad bruta y la neta se separan más que en un alquiler tradicional. Antes de proyectar, revisa qué preguntas debe responder un cálculo de inversión.
Si vas a vender en Barranco
Tienes a favor la escasez y en contra la heterogeneidad: en pocas cuadras conviven casonas republicanas por restaurar, edificios de los ochenta y proyectos boutique de estreno. La mediana distrital no representa a ninguno de los tres. Vale especialmente la pena mostrar el inmueble en video: en un distrito donde se compra atmósfera además de metros, las fotos estáticas comunican la mitad.
¿Cuánto cuesta un departamento en Barranco según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en Barranco, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 389.475 | S/ 77.895 | S/ 10.034 | S/ 2.704 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 562.575 | S/ 112.515 | S/ 15.227 | S/ 3.906 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 735.675 | S/ 147.135 | S/ 20.420 | S/ 5.107 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 952.050 | S/ 190.410 | S/ 26.912 | S/ 6.610 |
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
¿Cuánto cuesta vivir en Barranco al mes?
Vivir en Barranco en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.752 al mes de alquiler, según el precio y el PER del BCRP. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. Barranco tiene el segundo alquiler por m² de Lima, detrás de San Isidro: es de los distritos donde el estilo de vida se paga más caro, tanto al alquilar como al comprar.
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.752 al mes | Precio del m² del BCRP ÷ PER del distrito, sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 123 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta se calcula con el precio y el PER del BCRP (1T2026; alquiler = precio ÷ PER, al tipo de cambio de S/ 3,387) y el predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
Para seguir con Barranco: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en Barranco.
Mapa interactivo: compara Barranco con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Barranco en 2026?
US$ 2.556 de mediana, unos S/ 8.655 con el tipo de cambio promedio del trimestre, según el indicador del BCRP al primer trimestre de 2026, el último publicado. Es el segundo valor más alto de los doce distritos que mide la serie oficial, detrás de San Isidro.
¿Barranco es más caro que San Isidro y Miraflores?
Más caro que Miraflores, pero no que San Isidro. Al primer trimestre de 2026, el último publicado, Barranco marca US$ 2.556/m² frente a US$ 2.605 de San Isidro y US$ 2.464 de Miraflores. En el cuarto trimestre de 2025 el orden era el inverso por muy poco (US$ 2.463 de Barranco frente a US$ 2.461 de San Isidro), prácticamente un empate. En proyectos nuevos y en zonas puntuales como El Golf de San Isidro, el orden también puede cambiar.
¿Cuánto renta un departamento en Barranco?
Tiene el segundo alquiler por metro cuadrado más alto de la muestra del BCRP, detrás de San Isidro: unos US$ 150 anuales por m² (precio ÷ PER), que equivale a una rentabilidad bruta cercana al 5,9 %. No descuenta vacancia, gestión ni tributos.
¿Por qué es tan caro el metro cuadrado en Barranco?
No por un alza reciente: la mediana creció 7,6 % interanual en dólares, por debajo del promedio de 10,9 %, y en soles, por la caída del dólar, bajó 1,5 %. El factor estructural que la mantiene arriba es la escasez de suelo en un distrito muy pequeño con áreas protegidas por su valor patrimonial, sumada a una demanda turística y residencial sostenida.
¿Se puede construir libremente en Barranco?
No en todo el distrito. Buena parte del casco histórico tiene restricciones por su condición patrimonial, lo que limita altura y densificación. Antes de comprar un terreno o una casona conviene revisar los parámetros urbanísticos del predio en la municipalidad.
El precio por metro solo se vuelve presupuesto cuando se multiplica por el área y se le suman inicial, alcabala y gastos: lo tienes en la tabla por tipología de este artículo, con el precio del primer trimestre de 2026, cuando Barranco quedó segundo del panel del BCRP detrás de San Isidro.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- BCRP — Serie PD37957PQ, venta de departamentos en Barranco (US$ por m²), 1T2026
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana por distrito, series trimestrales — BCRP, dato del primer trimestre de 2026
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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En un distrito con tan poca oferta, poner mal el precio cuesta caro en las dos direcciones:
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