Liquidación de sociedad de gananciales: cómo se reparte la casa (notarial, por divorcio o por fallecimiento)

La liquidación de la sociedad de gananciales es el reparto de los bienes del matrimonio cuando termina ese régimen: se hace un inventario valorizado, se pagan las deudas sociales, se devuelve a cada cónyuge lo que era propio y lo que queda —los gananciales— se divide por mitades (arts. 320 a 323 del Código Civil). Si los dos están de acuerdo, se formaliza ante notario por escritura pública y se inscribe en Sunarp; si no, la decide un juez. Cuando uno de los cónyuges fallece, su mitad pasa a sus herederos, y el sobreviviente conserva la suya. Es información general: cada caso lo evalúa un abogado.

¿Cuándo hay que liquidar la sociedad de gananciales?

Siempre que el régimen fenece. El artículo 318 del Código Civil enumera los supuestos: invalidación del matrimonio, separación de cuerpos, divorcio, declaración de ausencia, muerte de uno de los cónyuges y cambio de régimen patrimonial. En la vida real, los tres que llegan a una notaría con una casa de por medio son el divorcio o la separación, el cambio a separación de patrimonios estando casados y el fallecimiento.

Si todavía no tienes claro qué inmuebles son de la sociedad y cuáles de cada uno, empieza por bien propio o bien social y por ¿puedo comprar una casa solo a mi nombre estando casado?: la liquidación solo reparte los bienes sociales.

¿Cómo se hace, paso a paso?

1. Inventario valorizado de todos los bienes (art. 320). Si hay acuerdo, en documento privado con firmas legalizadas; si no, judicialmente. Incluye la casa, el auto, las cuentas y también las deudas. Para la casa conviene una tasación: un valor discutible hoy es un conflicto mañana, lo explicamos en valorizar para herencia, división o divorcio.
2. Pago de las obligaciones sociales y las cargas (art. 322). Primero se cubren las deudas de la sociedad.
3. Reintegro de los bienes propios que quedaren a cada cónyuge (art. 322).
4. Reparto de los gananciales por mitades entre ambos cónyuges o sus herederos (art. 323).
5. Adjudicación e inscripción. El acuerdo se eleva a escritura pública y se inscribe en la partida de cada inmueble; si la casa queda para uno, figura a su nombre; si queda para los dos en partes iguales, pasan a ser copropietarios.

Mitad y mitad no significa que la casa se parta en dos. Lo usual es que uno se la adjudique y compense al otro con dinero u otros bienes, que se venda y se reparta el precio, o que queden como copropietarios por un tiempo.

¿Notarial o judicial?

El caso de la separación convencional ante notaría o municipalidad es el que más sorprende: la Ley 29227 pide, como requisito, carecer de bienes sujetos a la sociedad de gananciales o tener inscrita en los Registros Públicos la escritura de sustitución o liquidación del régimen. Es decir, si hay una casa social, primero se liquida y se inscribe, y recién después se tramita la separación por esa vía.

¿Qué pasa con la casa si uno de los cónyuges fallece?

Con el fallecimiento termina el régimen. La casa social no pasa entera a los hijos ni entera al viudo o la viuda: primero se liquida la sociedad, y el cónyuge sobreviviente conserva su mitad como ganancial. La otra mitad es la herencia del fallecido, que se reparte entre sus herederos, entre los cuales está también el propio cónyuge sobreviviente cuando concurre con hijos o padres.

Por eso, en una sucesión con casa social, el cónyuge sobreviviente suele terminar con más de la mitad del inmueble: su mitad de gananciales más su cuota como heredero. Para llegar ahí primero hay que declarar a los herederos: el procedimiento está en sucesión intestada y declaratoria de herederos. Si el conviviente es quien sobrevive, revisa qué pasa si la unión de hecho no está inscrita.

¿Cuánto cuesta en Sunarp y qué impuestos hay?

• Alcabala: la división y partición de gananciales está inafecta (art. 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Si en el reparto uno le compra al otro más de lo que le corresponde, ese exceso puede tratarse como una compra; conviene revisarlo con el notario.
• Sunarp: la adjudicación o partición de un predio paga en 2026 un derecho de calificación de S/ 44,50 (0,81 % de la UIT) y un derecho de inscripción de 1,5 por mil del valor del acto hasta S/ 35.000, o de 3 por mil si el acto vale más (Anexo 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG).
• Notaría: los honorarios los fija cada notario; pide presupuesto con la minuta en la mano.

Un caso para ubicarse

Supongamos que Ana y Martín, en un ejemplo hipotético, se casaron sin separación de patrimonios y compraron un departamento durante el matrimonio. Deciden separarse de mutuo acuerdo y no tienen hijos menores. Como el departamento es social, primero firman ante notario la escritura de sustitución del régimen y liquidación: hacen el inventario, reconocen que no hay deudas pendientes y acuerdan que Martín se quede con el departamento y le pague a Ana su mitad según una tasación. La escritura se inscribe en el Registro Personal y en la partida del departamento. Con eso cumplido, pueden iniciar la separación convencional en la notaría.

Si el departamento tuviera hipoteca, la deuda también entra al inventario, y el banco tiene que aceptar cualquier cambio de deudor: está desarrollado en deuda y divorcio: qué pasa con la hipoteca. Las salidas cuando uno no quiere vender están en vender la casa por divorcio o separación y en divorcio y vivienda.

¿Y si no liquidamos nunca?

Sucede con frecuencia: la pareja se divorcia, cada uno sigue su vida y la casa queda inscrita a nombre de la sociedad conyugal. El Tribunal Registral ha admitido que, una vez inscrito el fin de la sociedad, cada excónyuge pueda disponer de su 50 % aun sin liquidación, pero vender la casa completa, hipotecarla o heredarla con orden exige tener todo en regla. Mientras más tiempo pasa, más cuesta ponerse de acuerdo. El marco general del tema está en sociedad conyugal y bienes propios, y si todavía no se casan o recién compran, cuándo conviene la separación de patrimonios.

Preguntas frecuentes

¿La liquidación de gananciales se puede hacer en notaría?

Sí, cuando ambos cónyuges (o el sobreviviente y los herederos) están de acuerdo. Se formaliza por escritura pública y se inscribe en Sunarp.

¿Siempre se reparte 50 y 50?

Los gananciales, sí: el remanente después de pagar deudas y devolver bienes propios se divide por mitades (art. 323). Pero la forma del reparto la acuerdan: uno puede quedarse con la casa y compensar al otro.

¿Qué pasa con las deudas?

Se pagan antes de repartir (art. 322). Las deudas que tienen una garantía sobre la casa, como una hipoteca, siguen frente al banco aunque ustedes acuerden otra cosa entre sí.

¿Se paga alcabala si me adjudico la casa?

No por la división y partición de gananciales, que está inafecta. Si hay una compensación que excede lo que te correspondía, conviene revisar ese exceso con el notario.

¿Puedo vender mi mitad sin liquidar?

Una vez inscrito el fin de la sociedad conyugal, el Tribunal Registral ha permitido inscribir la transferencia del 50 % que le corresponde a un excónyuge. Aun así, una cuota se vende con descuento y deja el problema a medias.

¿La liquidación por fallecimiento se hace junto con la sucesión?

Suelen ir de la mano: se declara a los herederos, se liquida la sociedad para separar la mitad del sobreviviente y se reparte la otra mitad como herencia. El modelo de división y partición ayuda a ver cómo se redacta el reparto.

Fuentes

• Código Civil (Decreto Legislativo 295) — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
• Ley 29227, separación convencional y divorcio ulterior en municipalidades y notarías — texto publicado
• TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), art. 27: inafectaciones de alcabala — gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026 y anexos — Sunarp, gob.pe