El impuesto predial de un inmueble en San Juan de Lurigancho lo administra la Municipalidad Distrital de San Juan de Lurigancho, se calcula sobre el valor de autovalúo del predio —no sobre el precio de mercado— y se paga al contado en febrero o en cuatro cuotas trimestrales. En el distrito más poblado del país, la mayoría de predios son casas de dos o tres pisos construidas por etapas, y ahí está el problema típico: pisos levantados hace años que nunca se declararon.
Datos clave del predial en San Juan de Lurigancho
- Quién lo cobra: la Municipalidad Distrital de San Juan de Lurigancho.
- Sobre qué se calcula: el autovalúo, que sale de los valores arancelarios del terreno y los valores unitarios de construcción que publica el ministerio de Vivienda cada año.
- Tramos 2026: 0,2 % hasta 15 UIT (S/ 82,500), 0,6 % del exceso hasta 60 UIT (S/ 330,000) y 1,0 % sobre el exceso, con UIT de S/ 5,500.
- Cuándo se paga: al contado hasta el último día hábil de febrero, o en cuatro cuotas con vencimiento en febrero, mayo, agosto y noviembre.
- Arbitrios aparte: limpieza pública, parques y serenazgo son otro recibo y otra base de cálculo.
Un ejemplo con números, paso a paso
Supongamos un predio en San Juan de Lurigancho con un autovalúo de S/ 160,000 en la declaración jurada. El cálculo se hace por tramos acumulativos, no aplicando una sola tasa al total:
| Tramo del autovalúo | Tasa | Base en el ejemplo | Impuesto |
|---|---|---|---|
| Hasta 15 UIT (S/ 82,500) | 0,2 % | S/ 82,500 | S/ 165 |
| De 15 a 60 UIT (S/ 82,500 a S/ 330,000) | 0,6 % | S/ 77,500 | S/ 465 |
| Más de 60 UIT (S/ 330,000) | 1,0 % | S/ 0 | S/ 0 |
| Total del año | S/ 630 |
Cálculo de EximiaHaus con los tramos del TUO de la Ley de Tributación Municipal y la UIT vigente para 2026. El monto real depende del autovalúo que figure en tu declaración jurada.
Si eliges el pago fraccionado, ese total se divide entre cuatro: alrededor de S/ 158 por cuota en el ejemplo. Y ojo con el mínimo: la ley fija un impuesto mínimo de 0,6 % de la UIT al año, es decir S/ 33, aunque el cálculo por tramos dé menos.
¿Dónde se paga el predial en San Juan de Lurigancho?
En las plataformas de atención de la municipalidad y en su portal de pagos en línea, además de los bancos y agentes con los que la comuna tiene convenio. Antes de ir, pide tu estado de cuenta con el número de código de contribuyente: es la única forma de ver si lo que te cobran corresponde al predial del año o arrastra deuda de ejercicios anteriores.
Lo que hace que te cobren de más (o de menos)
El predial no se discute por el monto, se discute por el autovalúo. Los tres desajustes más frecuentes son estos:
- Construcción no declarada: si ampliaste, techaste un piso o cerraste una azotea y no lo declaraste, el predio arrastra un autovalúo que no corresponde. Al vender aparece: el comprador pide el HR y el PU, y el desfase frena la operación.
- Construcción demolida o inhabitable que sigue declarada: se paga por algo que ya no existe. Se corrige con una declaración jurada rectificatoria.
- Categorías de construcción mal asignadas: acabados, muros o instalaciones registrados en una categoría superior a la real inflan el autovalúo año tras año.
En San Juan de Lurigancho el desajuste más común es el de la casa que creció con la familia: se techa un segundo piso, luego un tercero, y el autovalúo sigue siendo el del primero. Regularizarlo cuesta menos antes de vender que en medio de la venta, cuando el comprador ya puso condiciones.
¿Y si el inmueble cambió de dueño?
El vendedor debe declarar la transferencia hasta el último día hábil del mes siguiente, y el comprador tiene que dar de alta el predio a su nombre. Mientras eso no ocurra, los recibos siguen saliendo con el nombre anterior y la deuda queda pegada al predio: quien compra sin pedir el certificado de no adeudo hereda el problema. Antes de firmar conviene revisar la partida y las cargas con la asesoría legal inmobiliaria, y calcular el impuesto de entrada con la calculadora de alcabala.
Rebajas que sí existen
Los pensionistas y los adultos mayores no pensionistas que cumplen los requisitos de la ley deducen 50 UIT de la base de su única vivienda, con lo que muchos terminan pagando solo por el exceso. Es una deducción que se pide una vez, con la documentación que exige la municipalidad, y que no se aplica sola.
Para seguir con San Juan de Lurigancho
Si estás mirando el distrito para comprar, alquilar o vender, revisa también cómo es vivir en San Juan de Lurigancho, el precio del m² en San Juan de Lurigancho, cuánto cuesta un departamento en San Juan de Lurigancho. Y si lo que quieres es saber cuánto vale hoy tu inmueble antes de decidir, el Valorizador Inmobiliario te da una estimación al instante con datos reales del mercado.
Preguntas frecuentes
¿El predial lo paga el propietario o el inquilino?
El propietario. El inquilino solo asume arbitrios si el contrato lo dice expresamente.
¿El autovalúo es el precio de mi departamento?
No. El autovalúo es un valor administrativo y suele estar muy por debajo del precio de mercado.
¿Qué pasa si no pago?
Se acumulan intereses moratorios y la deuda puede pasar a cobranza coactiva, con embargo incluido. Además impide sacar el certificado de no adeudo que pide el comprador.
¿Puedo pagar el predial de años anteriores?
Sí, y conviene: muchas municipalidades aprueban amnistías que condonan intereses y multas por campañas de corta duración.
¿El predial sube si mi distrito se revaloriza?
Sube cuando suben los valores arancelarios y los valores unitarios de construcción, o cuando declaras una ampliación. No sigue al precio de venta.
El predial no es el único recibo municipal del año: qué se paga de arbitrios en San Juan de Lurigancho.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF) — impuesto predial
- MEF — valor de la UIT vigente para 2026
- SUNARP — consulta de partida y titularidad del predio
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