Para cumplir la meta de 1,25 millones de viviendas en cinco años, el Perú tendría que producir unas 244.000 unidades al año: cuatro veces las 60.000 que incorpora hoy. Esa es la brecha que la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) puso sobre la mesa en agosto de 2026, junto con un diagnóstico incómodo: el problema no es la demanda, es la capacidad de generar suelo urbano habilitado.
Datos clave
- 1,25 millones de viviendas es la meta oficial para el quinquenio: unas 244.000 al año.
- ~60.000 viviendas nuevas al año incorpora hoy el país (Capeco).
- Más de 200.000 unidades anuales demanda la formación de nuevos hogares.
- 500.000 viviendas de déficit cuantitativo y 1,4 millones de déficit cualitativo (viviendas precarias).
- Más de 1,8 millones de déficit habitacional total, según el Ministerio de Vivienda.
- 2,5 millones de viviendas adicionales serán necesarias en los próximos veinte años.
¿Cuál es la diferencia entre déficit cuantitativo y cualitativo?
El déficit cuantitativo son las viviendas que faltan: unas 500.000 familias que no tienen una unidad propia y comparten techo con otro hogar. El déficit cualitativo son las viviendas que existen pero no cumplen condiciones mínimas: 1,4 millones de hogares en construcciones precarias, sin saneamiento o con materiales inadecuados. Sumados, y según la medición del Ministerio de Vivienda, el déficit supera los 1,8 millones de hogares.
La distinción importa porque cada uno se ataca con una política distinta: el primero con vivienda nueva y crédito; el segundo con mejoramiento, ampliación y saneamiento físico legal. Un programa que solo construye departamentos nuevos deja intacta la mayor parte del problema.
¿Por qué se construye tan poco si hay tanta demanda?
Capeco lo señala sin rodeos: el reto no es la demanda, sino generar suelo urbano, servicios básicos y mayor oferta. Tres frenos concretos:
| Freno | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Falta de suelo habilitado | Terreno sin agua, desagüe o vías no es terreno urbanizable; habilitarlo toma años y encarece cada unidad |
| Servicios básicos | Sin capacidad de redes, un proyecto aprobado no puede ejecutarse ni entregarse |
| Burocracia en licencias | La demora en trámites urbanísticos y licencias de construcción desincentiva la inversión en vivienda formal |
El efecto secundario es el que ya se ve en Lima: cuando se lanzan menos proyectos, la oferta disponible se contrae y los precios de lo poco que queda suben. Lo desarrollamos en la contracción de la oferta de vivienda en Lima y en la escasez de proyectos en Lima Top.
¿Qué está poniendo el Estado hoy?
Para 2026 el sector vivienda cuenta con un presupuesto superior a S/ 2.000 millones, repartido entre Techo Propio, el Crédito Mivivienda y la formalización de la propiedad a través de Cofopri. En marzo de 2026 el Ministerio de Vivienda aprobó S/ 519 millones para una convocatoria orientada a beneficiar a unas 14.880 familias. Son cifras relevantes, pero conviene ponerlas en escala: 14.880 familias frente a una meta anual de 244.000 viviendas es alrededor del 6%.
¿Qué significa esto para quien compra o invierte hoy?
- La escasez estructural sostiene el precio. Mientras la producción formal no se acerque a la demanda, la presión sobre los precios de la vivienda bien ubicada se mantiene. Eso favorece a quien ya es propietario y castiga a quien posterga la compra sin una razón financiera clara.
- El valor se desplaza a la periferia con servicios. Los distritos que ganan son los que combinan suelo disponible con conectividad, no los que solo tienen suelo barato.
- La formalidad se vuelve un activo. En un mercado donde buena parte de la vivienda es autoconstruida, un inmueble con partida registral limpia, declaratoria de fábrica e independización vale más y se vende más rápido. Ver saneamiento físico legal.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el déficit habitacional del Perú en 2026?
Supera 1,8 millones de hogares según el Ministerio de Vivienda. Capeco lo desagrega en unas 500.000 viviendas de déficit cuantitativo (familias sin vivienda propia) y 1,4 millones de déficit cualitativo (viviendas precarias o sin servicios adecuados).
¿Cuántas viviendas se construyen al año en el Perú?
Alrededor de 60.000 viviendas formales nuevas al año, frente a una demanda que supera las 200.000 unidades anuales por formación de nuevos hogares, según Capeco (agosto de 2026).
¿Es alcanzable la meta de 1,25 millones de viviendas en cinco años?
Con el ritmo actual, no: exigiría multiplicar por cuatro la producción anual. Capeco sostiene que sería alcanzable solo si se amplía la oferta de suelo urbano habilitado, se garantizan servicios básicos y se destraban las licencias de construcción, además del financiamiento.
¿La escasez de vivienda hará subir los precios?
Es el efecto esperable mientras la oferta formal no crezca. En Lima ya se observa: el precio promedio de venta acumula 2,1% de alza en 2026 y los alquileres 6,6%, en un contexto de menor lanzamiento de proyectos nuevos.
Fuentes
- Meta de 1.25 millones de viviendas: CAPECO pide ampliar oferta de suelo, servicios e infraestructura — Infobae (20-ago-2026)
- Capeco: producción anual de viviendas debe aumentar a 200.000 para satisfacer la demanda
- Primeros 100 días del próximo gobierno en Vivienda y Desarrollo — CAPECO
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