El mercado limeño está vendiendo más rápido de lo que repone. Las ventas del primer semestre de 2026 crecieron 26% hasta 15.477 unidades, mientras el lanzamiento de proyectos nuevos cayó 16,5% en el primer trimestre, con caídas de 46,3% en Lima Top y 44,4% en Lima Centro. Al cierre de ese trimestre quedaban 1.017 proyectos con oferta disponible, 7,6% menos que un año antes. Esa tijera —demanda que crece, producto nuevo que se contrae— no cambia los precios de un mes a otro, pero es el mecanismo que los empuja con el tiempo.
Datos clave
- Ventas 1S2026: 15.477 unidades, +26% interanual (CODIP).
- Lanzamientos 1T2026: -16,5% en Lima Metropolitana (Capeco, IEC N.° 101).
- Caídas por zona: Lima Top -46,3% y Lima Centro -44,4%.
- Proyectos con oferta disponible: 1.017, un 7,6% menos que un año antes.
- Diagnóstico del gremio: falta de suelo urbano habilitado y servicios básicos.
- Oferta promedio total reportada en el 1S2026: 58.768 unidades, un 12% más, sostenida por producto ya lanzado.
¿Por qué caen los lanzamientos si hay demanda?
Porque lanzar un proyecto no depende de la demanda: depende del suelo. Para lanzar hace falta un terreno con zonificación adecuada, servicios factibles y permisos obtenibles en un plazo razonable, y es justamente ahí donde el cuello de botella se ha estrechado. Capeco ha sido explícita: generar más suelo urbano y servicios básicos es lo que permitiría ampliar la oferta. No es un problema de apetito de los desarrolladores; es un problema de insumo.
El dato estructural que lo enmarca es que solo una fracción pequeña de los distritos del país tiene un Plan de Desarrollo Urbano aprobado. Está en el 12% de distritos con PDU.
¿Por qué la caída es más fuerte en Lima Top y Lima Centro?
| Zona | Caída de lanzamientos 1T2026 | Razón principal |
|---|---|---|
| Lima Top | -46,3% | Suelo escaso y caro; densificación limitada por parámetros |
| Lima Centro | -44,4% | Predios pequeños, acumulación difícil, servicios saturados |
| Lima Metropolitana (total) | -16,5% | Promedio compensado por zonas emergentes |
Donde el suelo ya está consolidado, cada proyecto nuevo requiere acumular predios pequeños, negociar con varios propietarios y trabajar contra parámetros restrictivos. En zonas emergentes hay más terreno disponible, y por eso el promedio metropolitano cae menos que las zonas premium.
¿Cuánto tarda esto en llegar a los precios?
No es inmediato. La oferta promedio disponible en el primer semestre incluso subió 12%, hasta 58.768 unidades, porque el inventario en venta se compone de proyectos lanzados en años anteriores. El efecto de lanzar menos hoy se siente cuando ese stock se agota, típicamente con un rezago de varios trimestres. Es decir: la presión sobre precios de esta tijera todavía no se ha materializado del todo.
La contraparte es que el mercado ya ajustó por otra vía: metrajes más chicos y tickets menores. Está en departamentos de 40 a 60 m².
¿Qué hago si voy a comprar?
Dos cosas concretas. Primero, no asumir que esperar mejora tu posición: en un mercado donde el producto nuevo se contrae y la demanda crece, esperar suele significar menos opciones al mismo precio o más. Segundo, ampliar el radio de búsqueda: la escasez es aguda en las zonas consolidadas y mucho menor en las emergentes, donde además el precio de entrada es más bajo.
Cómo evaluar una zona emergente sin comprar humo está en tu primera propiedad de renta.
¿Y si voy a vender?
Que el viento sopla a tu favor, especialmente si tu inmueble está en una zona donde el producto nuevo escasea. Menos competencia de proyectos nuevos significa que el segundo uso compite mejor. Eso no autoriza a sobrevalorar: el comprador sigue calzando su decisión en la cuota que le aprueban, y un precio fuera de rango simplemente no recibe ofertas. La forma correcta de fijarlo está en errores de precio al publicar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cayeron los lanzamientos de proyectos en 2026?
16,5% en Lima Metropolitana durante el primer trimestre, según el Informe Económico de la Construcción N.° 101 de Capeco, con caídas de 46,3% en Lima Top y 44,4% en Lima Centro.
¿Por qué cae la oferta si la demanda crece?
Porque lanzar depende de la disponibilidad de suelo urbano habilitado, servicios básicos y permisos, no de la demanda. Capeco identifica esa escasez de suelo como el cuello de botella principal.
¿Esto va a subir los precios?
Es el mecanismo que tiende a hacerlo, pero con rezago: el inventario en venta todavía se alimenta de proyectos lanzados antes. La oferta disponible incluso creció 12% en el primer semestre.
¿Cuántos proyectos con oferta hay en Lima?
1.017 al cierre del primer trimestre de 2026, un 7,6% menos que un año antes, según Capeco.
¿Conviene esperar a que baje el mercado?
Las señales apuntan en la dirección contraria: demanda creciendo, producto nuevo contrayéndose y asequibilidad en su mejor nivel desde 2014. Esperar puede significar menos opciones al mismo precio.
Fuentes
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas y el esfuerzo para comprar cae a su menor nivel desde 2014 — RPP, 11/08/2026 (Scotiabank, CODIP y BCRP)
- Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) — Informe Económico de la Construcción
- Capeco identifica cuatro riesgos que podrían afectar el crecimiento del sector construcción en 2025 y 2026 — Gestión
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un mercado que se ajusta, el precio correcto y el momento correcto valen dinero. Te damos las dos referencias:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.