La Norma A.020 vigente, aprobada por la R.M. 188-2021-VIVIENDA, no fija un área mínima para el dormitorio, el baño ni la cocina: exige que cada ambiente tenga espacio para su mobiliario y para circular. Lo que sí fija son la vivienda mínima (16 m² en uso colectivo, 25 m² en módulo ampliable y 40 m² en departamento), la altura libre de 2,30 m, los anchos de puertas y pasillos, ventanas de al menos 10 % del área del ambiente y los aparatos sanitarios obligatorios.
Es la norma del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) que regula las condiciones mínimas de diseño de toda edificación residencial en el país. En la página del RNE del Ministerio de Vivienda, la A.020 que figura como vigente es la de 2021. En 2025 el ministerio prepublicó un proyecto de modificación (R.M. 214-2025-VIVIENDA) que mantiene las áreas mínimas de 16, 40 y 25 m² y precisa las tipologías; mientras no se apruebe, rige el texto de 2021.
Datos clave
- 40 m²: área techada mínima de un departamento para familias; 25 m²: módulo básico unifamiliar ampliable; 16 m²: vivienda de uso colectivo (art. 8).
- 2,30 m: altura libre mínima; 2,10 m en baños (art. 9).
- Sin metraje por ambiente: deben caber el mobiliario y la circulación, y el proyecto debe dibujar el mobiliario (art. 10).
- 10 % del área del ambiente en ventanas y 5 % que abra al exterior (art. 12.4).
- Puertas: 0,90 m el ingreso, 0,80 m dormitorios, sala y cocina, 0,70 m baños; altura 2,10 m (art. 12.2).
- 0,90 m: ancho mínimo de pasillos dentro de la vivienda (art. 13).
¿Cuál es el área mínima de una vivienda según la A.020?
| Tipo de vivienda | Área techada mínima | Qué debe incluir | Fuente |
|---|---|---|---|
| Departamento para grupos familiares, sin capacidad de ampliación (edificio o conjunto con propiedad exclusiva y común) | 40,00 m² | Todas las funciones de la vivienda | A.020, art. 8.1 |
| Vivienda unifamiliar inicial, como módulo básico con posibilidad de expansión | 25,00 m² | Estar, cocinar, dormir, aseo y lavado, con espacio previsto para ampliar | A.020, art. 8.1 |
| Vivienda de uso colectivo sin capacidad de ampliación | 16,00 m² | Al menos el área de descanso y de aseo personal | A.020, art. 8.1 |
Los programas de vivienda del Estado tienen sus propias normas. Por ejemplo, el Reglamento de Vivienda de Interés Social (D.S. 005-2025-VIVIENDA) fija 40 m² para la vivienda sin capacidad de ampliación y 35 m² para el módulo básico unifamiliar ampliable. La norma también calcula cuántas personas viven en cada unidad para planificar servicios: 2 en una vivienda de un dormitorio, 3 en una de dos y 4 en una de tres (art. 7).
¿Cuánto debe medir un dormitorio, un baño o una cocina?
Aquí está el cambio que más se busca y menos se entiende: la A.020 de 2021 no pone metros cuadrados por ambiente. Su artículo 10 dice que las dimensiones deben ser suficientes para albergar el mobiliario requerido para cada función, permitir la circulación y la evacuación, y estar en concordancia con el número de personas que habitan la vivienda. Además, el anteproyecto y el proyecto deben mostrar la ubicación del mobiliario principal. En la práctica, el arquitecto demuestra en el plano que la cama, el ropero o la mesa entran con espacio para moverse.
| Ambiente | Qué exige la A.020 | Artículo |
|---|---|---|
| Dormitorio | Espacio para el mobiliario y la circulación; puerta de 0,80 m; ventilación e iluminación natural | Arts. 10, 11 y 12 |
| Baño | Privacidad en el uso; puerta de 0,70 m; altura hasta 2,10 m; puede ventilar por ducto; piso antideslizante y paredes impermeables y lavables | Arts. 9, 10, 11.3, 12 y 14.3 |
| Cocina | Puerta de 0,80 m; piso resistente a grasa y aceite; ventilación natural o a través del ambiente con el que comparte función | Arts. 11, 12 y 14.2 |
| Sala y comedor | Espacio para el mobiliario; ventilación e iluminación natural | Arts. 10 y 11 |
Para dimensionar en la práctica, revisa cuánto debe medir un dormitorio y cuáles son las medidas mínimas de un baño, donde usamos holguras de uso para traducir la norma a medidas concretas.
¿Qué altura mínima deben tener los ambientes?
- 2,30 m de piso terminado a cielo raso, como mínimo, según la zona climática (art. 9.1).
- En techos inclinados, el encuentro del muro con el techo puede bajar hasta 1,80 m, siempre que la altura promedio cumpla el mínimo (art. 9.2).
- En baños, hasta 2,10 m (art. 9.3).
El detalle, con otras normas del RNE, está en qué altura debe tener el techo de una casa.
¿Qué dice la A.020 sobre ventilación e iluminación?
Todos los ambientes deben tener iluminación y ventilación natural, con al menos una abertura vertical o cenital hacia el exterior (art. 11.1). Si un espacio reúne varias funciones, como sala-comedor-cocina, puede ventilar por cualquiera de ellas (art. 11.2). Solo algunos ambientes pueden resolverse con luz artificial y ventilación mecánica por ductos: los de aseo y lavado, depósitos, halls, pasillos, cuartos técnicos, sótanos y los que por seguridad no pueden tener vanos al exterior (art. 11.3). Dormitorios, sala, comedor y cocina no están en esa lista.
| Requisito | Medida | Fuente |
|---|---|---|
| Superficie de vanos para iluminar y ventilar | Al menos 10 % del área del ambiente | A.020, art. 12.4 |
| Abertura al exterior | Al menos 5 % del área del ambiente | A.020, art. 12.4 |
| Alféizar de ventana | 1,00 m como mínimo; si es más bajo, vidrio fijo o baranda hasta 1,00 m | A.020, art. 12.5 |
| Pozo de luz en unifamiliar, quinta o vivienda taller | 2,00 m para dormitorio, sala y comedor; 1,80 m para cocina y patio de servicio techado | A.020, art. 11.4.a |
| Pozo de luz en vivienda multifamiliar | Según la altura del edificio (por tramos de 18 m), nunca menos de 2,10 m | A.020, art. 11.4.b |
Si un baño no tiene ventana, la solución permitida es el ducto o la extracción mecánica; lo explicamos en cómo ventilar un baño sin ventana. Y las medidas de vanos y ventanas, con ejemplos, están en las medidas mínimas de puertas y ventanas.
¿Qué medidas fija para puertas, pasillos y escaleras?
| Elemento | Medida mínima | Fuente |
|---|---|---|
| Altura de vanos de puertas | 2,10 m | A.020, art. 12.2 |
| Ingreso principal a la vivienda | 0,90 m de ancho | A.020, art. 12.2 |
| Dormitorio, sala, comedor y cocina | 0,80 m | A.020, art. 12.2 |
| Baños y servicios | 0,70 m | A.020, art. 12.2 |
| Ingreso a edificio multifamiliar o conjunto | 1,20 m | A.020, art. 12.2 |
| Pasillo interior de la vivienda | 0,90 m | A.020, art. 13 |
| Pasaje de acceso hasta 2 viviendas / hasta 4 viviendas | 1,00 m / 1,20 m | A.020, art. 13 |
| Escalera interior de la vivienda | 0,90 m entre muros (0,80 m si tiene un lado abierto); pasamanos a 1,00 m | A.020, art. 15.1 |
| Escalera común en edificio multifamiliar | 1,20 m entre muros | A.020, art. 15.2 |
¿Cuántos aparatos sanitarios debe tener una vivienda?
El artículo 23 fija los mínimos: una vivienda de hasta 25 m² debe tener 1 inodoro, 1 ducha y 1 lavadero; una de más de 25 m², además, 1 lavatorio. Los ambientes con aparatos sanitarios deben tener válvula de control y un sumidero con trampa o registro para recoger fugas, y las montantes de desagüe van en ductos, muros divisorios o sus ensanches.
¿Qué más regula la A.020?
- Ascensor: obligatorio en multifamiliares cuando el acceso al quinto piso está a más de 12 m del ingreso (art. 16). Lo detallamos en desde qué altura es obligatorio el ascensor.
- Azoteas: se puede techar hasta el 50 % de su área, con un retranque de 2,50 m desde la fachada según la altura; parapetos o barandas de 1,10 m como mínimo y de 2,10 m donde limitan con vecinos (art. 18). Ver qué altura debe tener una baranda.
- Muros entre viviendas en multifamiliares: resistencia al fuego de 60 minutos (art. 19.4).
- Estacionamientos: si la norma local no fija el número, 1 cada 3 viviendas y 1 de bicicleta cada 3 viviendas (art. 21.3).
- Residuos: los multifamiliares deben tener un cuarto de basura dimensionado para 4 litros por habitante al día (art. 26).
Cómo usar la norma al comprar o al construir
Supongamos que Andrea visita un departamento de 42 m² con un dormitorio donde la cama queda pegada a la puerta y sin ventana al exterior. El área total cumple el mínimo de 40 m², pero un dormitorio sin iluminación y ventilación natural no cumple el artículo 11, porque no es uno de los ambientes que pueden ventilar por ducto. Antes de ofertar, Andrea pide los planos aprobados y revisa si el ambiente figura como dormitorio o como estudio. Para leerlos, sirve cómo saber si un plano de 2 o 3 dormitorios funciona, y para departamentos chicos, si alcanzan 60 m² para tres dormitorios.
Si vas a construir o ampliar, la A.020 se aplica junto con la licencia de edificación: el proyecto que presentas debe cumplirla. Lo explicamos en las cuatro modalidades de licencia de edificación.
Resumen elaborado por EximiaHaus sobre el texto publicado de la Norma A.020. Para un proyecto concreto, la interpretación la hace el arquitecto responsable y la revisa la municipalidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la medida mínima de un dormitorio según el RNE?
La Norma A.020 vigente no fija metros cuadrados por dormitorio. Exige que quepan el mobiliario y la circulación, una altura de 2,30 m, una puerta de 0,80 m y ventanas de al menos 10 % del área del ambiente, con 5 % que abra al exterior.
¿Cuál es el área mínima de un departamento en Perú?
Según el artículo 8 de la A.020, 40 m² de área techada para un departamento destinado a grupos familiares en un edificio o conjunto. La vivienda de uso colectivo puede tener desde 16 m² y el módulo unifamiliar ampliable, desde 25 m².
¿Un baño puede no tener ventana?
Sí. El artículo 11.3 permite que los ambientes de aseo se resuelvan con iluminación artificial y ventilación mecánica a través de ductos exclusivos u otros ambientes. Los dormitorios, la sala y el comedor no tienen esa opción.
¿La cocina necesita ventana?
La cocina no está entre los ambientes que pueden ventilar solo con medios mecánicos. Debe tener ventilación natural propia o, si forma parte de un espacio con varias funciones, como una sala-comedor-cocina, puede ventilar a través de ese espacio.
¿La Norma A.020 cambió en 2025 o 2026?
En 2025 se prepublicó un proyecto de modificación con la R.M. 214-2025-VIVIENDA. En la relación de normas del RNE del Ministerio de Vivienda, la A.020 vigente sigue siendo la de la R.M. 188-2021-VIVIENDA, así que conviene verificar allí antes de diseñar.
¿Cuál es el ancho mínimo de un pasillo en una casa?
0,90 m medidos entre los muros que lo forman, para los pasillos interiores de la vivienda. Los pasajes que dan acceso a dos viviendas deben medir 1,00 m y los que dan acceso a hasta cuatro viviendas, 1,20 m.
Fuentes
- Norma Técnica A.020 Vivienda del RNE, R.M. 188-2021-VIVIENDA — El Peruano, separata del 7 de julio de 2021 (gob.pe)
- Reglamento Nacional de Edificaciones: normas técnicas vigentes — Ministerio de Vivienda (gob.pe)
- R.M. 214-2025-VIVIENDA: publicación del proyecto de modificación de las normas G.040 y A.020 — Ministerio de Vivienda
- Reglamento de Vivienda de Interés Social, D.S. 005-2025-VIVIENDA — El Peruano, 10 de abril de 2025
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