¿Qué necesito si recién empiezo a vender mi inmueble?

Los primeros siete días definen los siguientes seis meses. Un inmueble que sale con precio validado, documentos en regla y material completo se vende en su ventana natural; uno que sale improvisado se queda, y recuperarlo cuesta más que haberlo hecho bien.

Si ya decidiste, aquí explicamos cómo vender tu casa o departamento en Lima y dónde publicarlo.

¿Qué hago cada día de la primera semana?

El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.

El lugar de este tema dentro de la decisión de vender solo, con agente, con inmobiliaria o directo está explicado en la guía para elegir inmobiliaria, agente o vender por tu cuenta.

¿Por qué el valor va primero?

Porque todo lo demás depende de él. Si el precio está fuera de mercado, las mejores fotos y la mejor descripción solo logran que más gente te descarte. El Valorizador Inmobiliario aplica el método comparativo con ajustes por antigüedad y estado y te da un rango en menos de un minuto; contrástalo con tres avisos activos de tu zona antes de decidir.

¿Qué hago después de publicar?

Medir a los 7 y a los 14 días: vistas y consultas. Con esos dos números sabes si el problema —si lo hay— es de visibilidad o de propuesta, y qué corregir. El diagnóstico completo está en qué métricas mirar.

¿Y el cierre?

Se prepara desde ahora, no cuando llegue la oferta. Ten a la mano la partida, el autovalúo y la constancia de no adeudo, y define con quién vas a revisar la minuta. El orden completo está en en qué orden hacer los trámites.

¿Cómo sé si mi inmueble necesita saneamiento antes de publicar?

Un inmueble está saneado cuando lo que dice la partida coincide con la realidad. Si no coincide, un comprador con crédito no podrá cerrar, porque el banco no financia una situación registral pendiente. El diagnóstico se hace en una tarde:

1. Pide la copia literal de la partida por el servicio en línea de Sunarp. Llega por correo en un máximo de 3 días hábiles. Si quieres una foto más completa, el Certificado Registral Inmobiliario reúne quiénes fueron dueños en los últimos 10 años, los gravámenes de los últimos 30 y lo que aún está en trámite.
2. Contrasta tres datos con lo que tienes en la realidad: quién figura como dueño, cuánta área construida aparece y cómo se describe lo edificado.
3. Revisa el rubro de cargas y gravámenes, incluidas hipotecas ya pagadas que siguen inscritas.

Los desajustes más comunes son la casa nunca declarada, un piso o ambientes agregados sin inscribir, un área o linderos que no calzan, un propietario fallecido cuya sucesión no se inscribió y un departamento sin independizar. Cualquiera de ellos se resuelve mejor antes de publicar que con un comprador esperando.

¿Qué arreglo antes de tomar las fotos?

Solo lo barato y lo que se ve. Estos arreglos cuestan poco y cambian cómo sale tu inmueble en cada foto:

• Pintura en paredes manchadas.
• Silicona renovada en el baño y la cocina.
• Todos los focos funcionando.
• Puertas y cajones que cierren bien.
• Manchas de humedad tratadas, no solo pintadas encima.

Una obra grande casi nunca vuelve completa en el precio de venta. Un inmueble limpio y ordenado se vende mejor que uno remodelado a medias, y te ahorra semanas de obra antes de salir al mercado.

¿Qué errores comete quien vende por primera vez?

• Fijar el precio con sus propias cuentas. Cuánto pagaste, cuánto gastaste en mejoras o cuánto te hace falta para mudarte no le importan al comprador. Lo que decide es lo que cuestan inmuebles parecidos en tu zona.
• Publicar "caro para negociar". Salir muy por encima del mercado te deja fuera de los filtros justo en las semanas en que el aviso tiene más fuerza.
• Publicar antes de tener los papeles. Cuando llega un interesado serio y tú todavía estás tramitando la partida, pierdes su impulso.
• Bajar el precio de a poquitos. Varias rebajas pequeñas seguidas comunican debilidad; un ajuste decidido funciona mejor.
• Crear un aviso nuevo en vez de renovar el que tienes. Las dos fichas del mismo inmueble compiten entre sí; conviene refrescar la existente con fotos y texto nuevos.

Si pese a todo el inmueble no se mueve en los primeros meses, el plan de rescate está en ¿Por qué mi casa no se vende?.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago primero para vender mi inmueble?

Fijar el valor con método, porque todo lo demás depende de él: con un precio fuera de mercado, las mejores fotos solo logran que más gente te descarte. Obtén un rango con el Valorizador Inmobiliario y contrástalo con tres avisos activos de tu zona antes de decidir.

¿Cuánto cuesta publicar?

Al registrarte en EximiaHaus puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días, sin costo, para conocer la plataforma; para publicar más, hay planes según la cantidad de propiedades. Lo que sí conviene es publicar con la ficha completa y entre 12 y 20 fotos de todos los ambientes; si te conviene pagar por destacar el aviso lo explicamos en gratis o destacado.

¿Necesito una inmobiliaria?

Depende del tiempo que puedas dedicarle a la venta: valorizar, revisar la partida, reunir documentos, preparar el inmueble, publicar y filtrar interesados por capacidad de pago. Qué puedes hacer por tu cuenta y qué conviene delegar está en qué te conviene contratar.

¿Puedo publicar si tengo hipoteca?

Sí. Como en cualquier venta, pide antes la partida registral y verifica las cargas, que es el segundo paso de la ruta; cómo se maneja la hipoteca dentro de la operación está en Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026).

¿Cuánto va a tardar la venta?

Depende del precio y del distrito. Con precio de mercado y material completo, el rango habitual se mide en meses, no en semanas; mide vistas y consultas a los 7 y a los 14 días para saber si hay un problema de visibilidad o de propuesta.

¿Qué impuesto voy a pagar?

El impuesto a la renta de segunda categoría, que se calcula sobre la ganancia de la venta y no sobre el precio total. Puedes estimarlo con la calculadora de renta antes de fijar tu precio mínimo.

El reparto de tareas, tramo por tramo: Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso.

Fuentes

• CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador y ventas 1S-2026 en Lima y Callao
• RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026
• Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)