Caso práctico: independizar el segundo piso de la casa para venderlo

Gloria quiere vender el segundo piso de su casa. La partida solo mostraba un piso, así que primero regularizó la fábrica con la Ley 27157 (la obra terminó antes de 2016) y un verificador responsable; después inscribió el reglamento interno e independizó cada piso. En Sunarp pagó S/ 53,30 más 3 por mil del valor de la obra por la fábrica, S/ 53,30 por el reglamento interno y S/ 106,70 por cada partida nueva. Con partida propia, el segundo piso se pudo vender con crédito del comprador.

Primero va la declaratoria de fábrica del segundo piso; después, la independización, que le abre su propia partida.

Caso ilustrativo: los nombres y montos son hipotéticos. Las cifras de costos, tasas y plazos salen de los artículos del blog que se citan en cada paso. Es información general: cada caso real lo debe revisar un profesional.

¿Cuál era la situación?

Gloria es la única titular inscrita de una casa de dos pisos. El segundo lo construyó en 2012, sin licencia, con escalera exterior propia. Quiere vender ese piso para ayudar a su hija con la inicial de un departamento. Un comprador interesado le pidió la partida del piso para su banco, y ahí apareció el problema: la copia literal decía "casa de un piso".

Dónde encaja esta mejora dentro de todo lo que se puede hacer antes de publicar, y cuánto cuesta cada paso, lo explica la guía 2026 para aumentar el valor de tu casa antes de venderla.

¿Qué pasos siguió y cuánto costó cada uno?

En total, la parte de Sunarp del caso sumó S/ 919,90 (S/ 653,30 + S/ 53,30 + S/ 213,40), con una obra valorizada en S/ 200.000 como supuesto. Lo que más pesa en el presupuesto no son las tasas, sino los honorarios del verificador y del profesional que hace los planos.

1. Confirmó que la obra entraba en la regularización. Terminada en 2012, antes del 31 de diciembre de 2016, y fuera de zonas de riesgo, riberas o zonas arqueológicas. Si fuera posterior, la ruta habría sido la regularización municipal de la Ley 29090.
2. Contrató un verificador inscrito en el índice de verificadores de su zona registral, que constató la obra y levantó los planos.
3. Revisó el acceso. La escalera exterior permitía que cada piso funcionara como unidad; si se hubiera entrado atravesando la sala del primero, habría tenido que resolverlo antes.
4. Eligió el régimen y redactó el reglamento interno: qué es de cada piso, qué es común (terreno, estructura, escalera) y los porcentajes de gastos.
5. Presentó fábrica, reglamento e independización juntos y siguió la calificación en Síguelo.
6. Declaró cada piso en la municipalidad y separó el medidor de luz.

¿Y si el segundo piso lo hubiera construido su hija?

Registralmente no cambia nada: por el principio de accesión, lo que se construye sobre un terreno pertenece al dueño del terreno, aunque otra persona haya pagado la obra. El camino habría sido el mismo, regularizar la fábrica, inscribir el reglamento e independizar, y después transferir el segundo piso a la hija por anticipo de legítima o por compraventa. Si se espera a la herencia sin independizar, los hijos reciben cuotas de toda la casa y tienen que ponerse de acuerdo para dividirla. Es el caso de los señores Quispe que desarrollamos en cómo independizar un piso de una casa.

¿Qué errores evitó?

• Vender "el segundo piso" sin partida. Sin independizar solo habría vendido una cuota de toda la casa, con descuento y sin que el banco del comprador financiara.
• Independizar antes de declarar la fábrica. El registro no independiza lo que no existe en la partida.
• Esperar a la herencia. Si Gloria no ordenaba esto en vida, sus hijos recibirían cuotas de toda la casa, no un piso cada uno.
• Tramitar con una norma que no rige. El DL 1568 entra en vigencia 180 días después de su reglamento, que seguía pendiente en agosto de 2026.

Cuánto se castiga el precio de una unidad sin independizar está medido en cuánto baja el precio sin independizar. Para publicar mientras terminas el trámite, revisa cómo publicar un inmueble no independizado, y para dividir la luz, independizar el medidor.

Guías, herramientas y modelos para tu caso

• Qué es la independización y cuándo la necesitas.
• Modelo de reglamento interno.
• Checklist para vender tu inmueble.
• Si el piso lo construyó un hijo: anticipo de legítima. La diferencia entre copropiedad y unidades independizadas: ¿copropiedad y propiedad horizontal es lo mismo?

Preguntas frecuentes

¿Puedo independizar un piso que no figura en la partida?

No. Primero hay que declarar la fábrica, con licencia o por regularización; se pueden presentar juntas en el mismo trámite.

¿Cuánto cobra Sunarp por independizar en 2026?

S/ 106,70 por cada partida que se abre, más S/ 53,30 por el reglamento interno.

¿Qué pasa si el segundo piso se construyó después de 2016?

La regularización de la Ley 27157 no aplica; hay que revisar con la municipalidad si procede una licencia de regularización conforme a la Ley 29090.

¿El terreno y el techo de quién son después de independizar?

Son bienes comunes, con el porcentaje que fije el reglamento interno.

¿Necesito permiso municipal para independizar?

La municipalidad interviene en la licencia y la conformidad de lo construido o en su regularización; la independización de las unidades se presenta en Sunarp con el reglamento interno y el plano.

Fuentes

• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026 y anexos — Sunarp en gob.pe
• Ley 27157, de regularización de edificaciones y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común — gob.pe
• Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 — texto publicado en gob.pe
• Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal — El Peruano