¿Hay boom inmobiliario en el Perú en 2026? Ventas, crédito y obra

Sí hay un boom inmobiliario en el Perú en 2026, si por boom se entiende un salto de la actividad: entre enero y julio se vendieron 17.871 viviendas nuevas en Lima Metropolitana y Callao, 25,4 % más que las 14.246 del mismo periodo de 2025, según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), y el sector construcción creció 10,6 % entre enero y agosto, con 16 meses consecutivos de expansión, según el Informe Económico de la Construcción N.° 105 de CAPECO (3 de octubre de 2026). Lo que no hay es una burbuja: el precio del m² en los 12 distritos que mide el BCRP subió 1,5 % en soles en el último año (US$ 2.042 en el primer trimestre de 2026) y el crédito hipotecario crece 7,6 % anual, lejos del 24,5 % de 2013. Es un boom de ventas y de obra con precios reales quietos. Estas son las cifras, con su fuente y su fecha, y lo que significan para quien compra, vende o invierte.

¿Qué es un boom inmobiliario y en qué se diferencia de una burbuja?

Un boom es un periodo en que la actividad del sector (ventas, lanzamientos, metros construidos, créditos) crece muy por encima de su promedio histórico. Una burbuja es otra cosa: precios que suben más rápido que los ingresos y los alquileres, empujados por crédito fácil y por la expectativa de que seguirán subiendo, hasta que la expectativa se rompe. Puede haber boom sin burbuja (mucha venta a precios estables, que es lo que muestran los datos de 2026) y burbuja sin boom (precios inflados con pocas transacciones). Los indicadores para distinguirlos son medibles: precio real del m², relación precio/alquiler (PER), crecimiento del crédito y su moneda. ¿Hay burbuja inmobiliaria en el Perú? Lo que dicen los datos de 2026 revisa esos cuatro indicadores uno por uno; aquí nos concentramos en el lado del volumen.

¿Qué cifras muestran el boom de 2026?

Dos detalles de la tabla importan más que el titular. El primero: el 87 % de lo vendido es preventa (planos o construcción), es decir, el boom se financia con el dinero de los compradores antes de que exista el edificio; por qué se vende en preventa antes de construir explica cómo funciona y qué riesgos trae. El segundo: la oferta se agota en 25 meses, menos que el promedio de cinco años, lo que indica que la demanda absorbe más rápido de lo que se lanza; las proyecciones privadas apuntan a más de 28.000 unidades en el año, como detalla la venta de viviendas rumbo a las 28.000 unidades.

¿Por qué los precios no acompañan al boom?

Porque el crecimiento es de cantidad, no de precio. El panel de 12 distritos del BCRP marcó US$ 2.042 por m² en el primer trimestre de 2026, 10,9 % más que un año antes en dólares, pero solo 1,5 % más en soles corrientes y 1,0 % menos en soles constantes: la subida en dólares la explica la apreciación del sol, no el mercado. El PER (años de alquiler necesarios para pagar el precio) está en 16,7, por debajo del máximo de 21,2 de 2021, y eso quiere decir que los alquileres subieron más que los precios de venta. El producto también cambió: el ticket y el área promedio bajaron, y se vende más en distritos de ingresos medios, como recoge el tablero de cifras del mercado inmobiliario peruano 2026. Para ver el precio distrito por distrito, el mapa del precio por m² en Lima y el Índice EximiaHaus se actualizan con los avisos vigentes.

¿Se parece al boom de 2006-2013?

Se parece en el volumen y se diferencia en todo lo demás. Según el estudio de Fabrizio Orrego publicado por el BCRP en 2014 (Revista Estudios Económicos N.° 28), el precio promedio desestacionalizado del m² en Lima pasó de US$ 521 a fines de 2006 a US$ 1.838 a fines de 2013, un crecimiento cercano al 20 % anual en dólares; el saldo hipotecario crecía 24,5 % al año en enero de 2013 y la mitad estaba en dólares. Aquel sí fue un boom de precios con crédito acelerado y dolarizado, aunque el propio estudio concluyó que el precio no estaba desalineado de sus fundamentos.

La diferencia de fondo es la moneda y el ritmo del crédito: una familia que gana en soles y debe en soles no queda expuesta a un salto del dólar, y un crédito que crece 7,6 % con una economía que crece 3 % no es un crédito desbocado. Por eso el boom de 2026 se parece más a un mercado que se pone al día con una demanda acumulada que a un ciclo especulativo.

¿Qué sostiene el boom y qué lo puede frenar?

Lo sostiene una brecha estructural: CODIP estimó en noviembre de 2025 un déficit cuantitativo de unas 600.000 viviendas, con un mercado formal que produce alrededor de 40.000 unidades al año frente a unos 140.000 hogares nuevos cada año. Mientras esa aritmética no cambie, cada punto de baja en la tasa hipotecaria libera demanda contenida; el déficit habitacional en el Perú explica por qué el componente cualitativo es el mayor. También lo sostienen la tasa de referencia estable en 4,25 % desde setiembre de 2025 y una TEA hipotecaria promedio de 7,62 % en soles (SBS, 12-oct-2026), que convierte en cuota pagable un departamento de 60 m² en Lima Moderna para más hogares que hace tres años.

Lo puede frenar lo que CAPECO mismo lista en su informe de octubre: el Fenómeno El Niño, que afecta sobre todo al primer trimestre, la falta de acuerdos políticos en año electoral y el alza de costos, que ya hicieron caer levemente las expectativas empresariales. A eso se suma un dato del propio sector: los lanzamientos de proyectos nuevos cayeron 16,5 % en el primer trimestre de 2026, así que la oferta de 2027 y 2028 será menor justo cuando la demanda sigue alta, lo que presiona precios hacia arriba en los distritos con poco suelo. Y el riesgo de siempre en un mercado de preventa: que el proyecto no se entregue; invertir en preventa: ventajas y riesgos enumera lo que hay que exigir.

Qué significa para ti

• Si compras para vivir: el boom no te obliga a apurarte; los precios en soles están quietos. Compara la cuota con el alquiler del mismo departamento en comprar o alquilar en 2026 y mira el distrito, no el titular.
• Si vendes una vivienda usada: compites con una oferta nueva en planos más barata por m² y con cronograma de pagos; tu ventaja es la entrega inmediata y la ubicación consolidada. Fija el precio con cierres recientes, no con la noticia del boom.
• Si inviertes: un PER de 16,7 equivale a una rentabilidad bruta cercana al 6 % anual; neta, descontando vacancia, gastos e impuestos, es menor, y varía mucho por distrito. La página para inversionistas reúne las herramientas para hacer esa cuenta antes de separar.

Preguntas frecuentes

¿Hay boom inmobiliario en el Perú en 2026?

Sí, en actividad: 17.871 viviendas nuevas vendidas en Lima y Callao entre enero y julio (+25,4 %, CODIP) y construcción creciendo 10,6 % hasta agosto con 16 meses consecutivos al alza (CAPECO). No en precios: el m² subió 1,5 % en soles en el último año y el crédito hipotecario crece 7,6 %, según el BCRP.

¿Hay burbuja inmobiliaria en el Perú en 2026?

Los datos oficiales no la muestran: el precio real del m² en el panel del BCRP está por debajo de su pico de 2021, el PER bajó a 16,7 y el crédito hipotecario crece 7,6 % con solo 5,2 % en dólares. El análisis indicador por indicador está en el artículo sobre la burbuja inmobiliaria enlazado arriba.

¿Cómo está el mercado inmobiliario en el Perú en 2026?

Vendiendo más que nunca en el mercado formal de Lima, con 87 % de ventas en planos o en construcción, oferta que se agota en 25 meses, precios estables en soles, tasa de referencia en 4,25 % y TEA hipotecaria promedio de 7,62 % en soles al 12 de octubre de 2026 (SBS). El riesgo visible es la caída de lanzamientos (−16,5 % en el primer trimestre), que reducirá la oferta de los próximos años.

¿Van a subir los precios de las viviendas en Lima?

Nadie puede asegurarlo. Hay fuerzas en los dos sentidos: menos lanzamientos y demanda alta empujan hacia arriba; tasas estables, producto más pequeño y más oferta en distritos secundarios contienen el precio por unidad. Hasta el primer trimestre de 2026, el BCRP registra precios casi planos en soles.

¿El boom inmobiliario es solo en Lima?

Las cifras de ventas de CODIP cubren Lima Metropolitana y Callao, y el panel de precios del BCRP, 12 distritos de Lima. El crecimiento de la construcción que mide CAPECO e INEI es nacional e incluye obra pública. Para una ciudad del interior no hay series oficiales comparables; conviene mirar avisos y cierres de la zona.

Fuentes

• Andina — Ventas de viviendas nuevas en Lima crecen 25 % hasta julio (cifras de CODIP), 7-sep-2026
• Andina — Capeco: construcción creció 10,6 % entre enero y agosto (IEC N.° 105), 3-oct-2026
• Andina — Economía peruana creció 3,56 % en julio y acumula avance de 3,13 % en el año (INEI; construcción +9,85 %), 15-sep-2026
• BCRP — Precios por metro cuadrado de departamentos, mediana agregada de 12 distritos de Lima (serie trimestral, 1T2026)
• BCRP — Orrego, F. (2014). Precios de viviendas en Lima. Revista Estudios Económicos N.° 28
• Gestión — CODIP: recorte de subsidios para adquirir viviendas reduciría beneficiarios a la mitad el 2026 (déficit y hogares nuevos por año), 6-nov-2025