Raúl necesita S/ 60.000 para su taller. Un prestamista le ofrece el dinero en 48 horas a 3 % mensual, pero le pide firmar una compraventa de su casa "como garantía" y un pago por adelantado. Raúl detiene la operación: compara por TCEA, verifica que la entidad esté supervisada y firma un mutuo con hipoteca inscrita en la partida, sin transferir su casa. Con una hipoteca, nadie puede quedarse con tu inmueble por acuerdo: el pacto comisorio es nulo (art. 1111 del Código Civil).
Caso ilustrativo: los nombres y montos son hipotéticos. Las cifras de costos, tasas y plazos salen de los artículos del blog que se citan en cada paso. Es información general: cada caso real lo debe revisar un profesional.
Datos clave del caso
- Monto usual: del 30 % al 50 % del valor de tasación, a 1-15 años.
- Tasas de referencia (BCRP, agosto de 2026): préstamos a pequeña y microempresa a más de un año en bancos, 19,27 % TEA; en cajas, 24,12 %.
- Tope fuera del sistema financiero: 114,13 % anual en soles, de mayo a octubre de 2026.
- De mensual a anual: TEA = (1 + tasa mensual)^12 − 1; 1,5 % mensual son 19,56 % anuales.
- Nunca se transfiere la propiedad para garantizar: la hipoteca se inscribe como carga.
- Si no pagas: ejecución judicial y remate; el excedente sobre la deuda es tuyo.
¿Cuál era la situación?
Raúl tiene un taller de carpintería y una casa inscrita a su nombre, que vale unos S/ 300.000. Un pedido grande le exige comprar material por S/ 60.000. Un conocido le pasó el contacto de un prestamista que "presta rápido con la casa". La oferta: dinero en 48 horas, 3 % mensual, una "comisión de gestión" de S/ 1.500 por adelantado y la firma de una compraventa con opción de recompra "para que el prestamista esté tranquilo". No le entregaron cronograma ni borrador.
¿Cómo comparó las dos ofertas?
| Aspecto | Oferta informal | Oferta formal que eligió | Fuente |
|---|---|---|---|
| Qué se firma | Compraventa con opción de recompra | Mutuo con hipoteca, por escritura pública | cómo funciona |
| Tasa | 3 % mensual = 42,58 % TEA | Entre las referencias del BCRP para bancos y cajas | cómo comparar ofertas |
| Interés de un mes sobre S/ 60.000 | S/ 1.800 | S/ 900 si fuera 1,5 % mensual | Cálculo del caso |
| Cobros por adelantado | S/ 1.500 antes de evaluar | Ninguno antes de la evaluación | señales de alerta |
| Documentos antes de firmar | Ninguno | Propuesta, cronograma con TCEA, borrador de minuta, política de prepago | los seis documentos |
| Si no paga | Riesgo de perder la casa por la "venta" | Ejecución y remate judicial; el excedente es suyo | pacto comisorio |
El 3 % mensual no superaba el tope legal de 114,13 %, así que la tasa por sí sola no era ilegal. Lo grave era la compraventa: firmar una transferencia "en garantía" es la forma más común de esquivar la prohibición del pacto comisorio. Si Raúl se atrasaba, el prestamista ya figuraría como dueño.
¿Qué pasos siguió?
- Detuvo la operación al ver tres señales juntas: compraventa en vez de hipoteca, pago por adelantado y ningún borrador. Con dos o más, la regla es parar.
- Verificó a los prestamistas en el portal de la SBS, en SUNAT (RUC activo y habido) y en Sunarp (partida y representantes vigentes). Ver cómo verificar que un prestamista es formal.
- Revisó su propio reporte crediticio, porque la entidad formal lo iba a mirar.
- Pidió propuesta escrita con TCEA a dos entidades supervisadas y las comparó por TCEA, no por la tasa mensual suelta.
- Aceptó la tasación del inmueble: con S/ 300.000, el 30 % al 50 % le daba un rango de S/ 90.000 a S/ 150.000, de sobra para los S/ 60.000. Qué mira el tasador está en la tasación para el préstamo.
- Firmó mutuo e hipoteca por escritura en una notaría que eligió él, y verificó en la copia literal que la hipoteca figuraba como carga y que él seguía como titular.
- Activó la Alerta Registral, gratuita, para enterarse de cualquier título presentado sobre su partida.
¿Qué pasa si Raúl se atrasa con las cuotas?
La hipoteca cubre el capital, los intereses, las primas de seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio (art. 1107 del Código Civil). Si Raúl no paga, el acreedor no se queda con la casa: demanda la ejecución de la garantía y el inmueble sale a remate judicial. La primera base es dos tercios de la tasación judicial y baja 15 % en la segunda y en la tercera convocatoria (arts. 736 y 742 del Código Procesal Civil). Lo que el remate produzca por encima de la deuda y las costas le corresponde a él. Por eso conviene conversar con la entidad apenas se vea venir un atraso, antes de la demanda.
¿Qué errores evitó?
- Firmar una compraventa como garantía. La hipoteca se inscribe como carga; nunca se transfiere la propiedad.
- Pagar una comisión antes de la evaluación. Ningún préstamo legítimo la exige.
- Aceptar la notaría del prestamista sin poder cambiarla. Es una señal de control del acto.
- Olvidar la salida. Pactó por escrito la política de prepago y el plazo para levantar la hipoteca al terminar de pagar. Si el acreedor no la levanta, revisa qué hacer si el prestamista no levanta la hipoteca.
Si ya firmaste algo parecido a la oferta informal, la SBS recibe denuncias en informalidad@sbs.gob.pe y publica una relación de entidades informales identificadas; y conviene que un abogado revise el documento cuanto antes.
Guías, herramientas y modelos para tu caso
- Modelo de préstamo con garantía hipotecaria entre particulares y mutuo dinerario, para saber qué debe decir.
- Para negocios: préstamo con garantía para capital de trabajo.
- Otras formas de liquidez con tu inmueble: cinco caminos legales comparados.
- Para blindar tu partida: inmovilización y alerta registral.
Preguntas frecuentes
¿El prestamista puede quedarse con mi casa si no pago?
No por acuerdo: el artículo 1111 del Código Civil declara nulo el pacto que le permita apropiarse del inmueble. Tiene que ejecutar la garantía y rematarla; el excedente sobre la deuda y las costas es tuyo.
¿Cuánto es 3 % mensual en tasa anual?
42,58 % TEA: (1,03)^12 − 1. Por eso nunca compares tasas mensuales sueltas; compara la TCEA.
¿Hay una tasa máxima para prestamistas particulares?
Sí. El BCRP fija tasas máximas para operaciones ajenas al sistema financiero: 114,13 % anual en soles y 99,84 % en dólares, de mayo a octubre de 2026.
¿Cuánto me prestan con mi casa como garantía?
Suele ser del 30 % al 50 % del valor de tasación, a plazos de 1 a 15 años, según la entidad.
¿Qué hago si ya firmé una compraventa "en garantía"?
Busca asesoría legal de inmediato, reúne todos los documentos y pagos, y revisa tu partida. Mientras antes se actúe, más opciones hay.
Fuentes
- Código Civil, arts. 1097 a 1122 (hipoteca; art. 1111, pacto comisorio) — edición oficial en gob.pe
- BCRP — Tasas máximas de interés convencional, mayo a octubre de 2026
- SBS — Entidades informales identificadas
- SBS — Directorio del sistema financiero
- Código Procesal Civil, ejecución forzada y remate (arts. 725 a 742)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si necesitas liquidez con tu inmueble, que alguien revise la oferta antes de firmar:
- Préstamo con garantía hipotecaria — liquidez sobre un inmueble que ya es tuyo, con tasación y contrato revisado antes de firmar.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
