Carmen vende su departamento con el crédito hipotecario todavía vigente. Pide al banco la carta de saldo, acuerda que parte del precio vaya directo a cancelar la deuda, el banco otorga la escritura de cancelación y la hipoteca se levanta en Sunarp junto con la compraventa. En la copia literal aparece además una hipoteca antigua, ya pagada, que nadie había cancelado: la levanta antes de firmar. Vender con hipoteca es una operación estándar; lo que la hace fracasar es la falta de coordinación.
Caso ilustrativo: los nombres y montos son hipotéticos. Las cifras de costos, tasas y plazos salen de los artículos del blog que se citan en cada paso. Es información general: cada caso real lo debe revisar un profesional.
Datos clave del caso
- Primer documento: carta de saldo con monto exacto y fecha de vigencia.
- Sin penalidad por prepago: el art. 86 del Código de Protección y Defensa del Consumidor prohíbe cobrarla.
- Levantamiento: escritura pública de cancelación otorgada por el acreedor e inscrita en Sunarp.
- Si el banco no entrega la minuta: Indecopi sancionó a una entidad con 6,89 UIT por no entregarla a tiempo.
- Hipotecas antiguas: las de bancos no caducan a los 10 años como las demás (Ley 26639 y Ley 26702, art. 172).
- Casa habitación: si fue tu inmueble al menos 2 años y te queda como único, su venta no paga el 5 % de renta.
¿Cuál era la situación?
Carmen compró su departamento hace ocho años con un crédito hipotecario y vive ahí desde entonces. Es su única propiedad. Ahora quiere mudarse a una casa más grande y necesita el dinero de la venta. El departamento se puede vender en unos S/ 420.000 y le quedan por pagar unos S/ 150.000 del crédito. El comprador que apareció, Roberto, también compra con crédito.
Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.
¿Qué pasos siguió y cuánto costó cada uno?
| Paso | Plazo aproximado | Costo aproximado | Fuente |
|---|---|---|---|
| 1. Carta de saldo del banco, con fecha de vigencia | Según el banco | Sin penalidad por prepago | Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026) |
| 2. Copia literal reciente para revisar todas las cargas | En línea, el mismo día | S/ 17,60 las dos primeras páginas | copia literal |
| 3. Levantar una hipoteca antigua ya pagada | Lo que tarde el acreedor en otorgar la escritura, más la calificación registral | Notaría e inscripción; por práctica, a cargo del deudor | levantamiento de hipoteca |
| 4. Acuerdo de la mecánica de pago con los dos bancos | Coordinar desde el inicio | — | venta con dos bancos |
| 5. Arras y minuta con cláusulas de cancelación | Según negociación | Honorarios libres | vender con hipoteca vigente |
| 6. Escritura de compraventa, cancelación y nueva hipoteca del comprador | En la misma operación | Escritura desde S/ 250 en una notaría de Lima (referencia); alcabala a cargo del comprador | publicar un inmueble con hipoteca |
| 7. Inscripción coordinada y copia literal final | Calificación registral; seguimiento gratis en Síguelo Plus | Sunarp: S/ 44,50 de calificación + 3 por mil del valor por la compraventa | notaría y Sunarp |
- Carmen pidió la carta de saldo antes de fijar el precio. Con ella hizo la cuenta que importa: precio, menos saldo del crédito, menos impuesto si corresponde, menos gastos de cierre.
- Revisó toda la partida, no solo su crédito. Encontró inscrita una hipoteca de un préstamo anterior que había pagado años atrás. Como era de un banco, no había caducado: pidió la escritura de cancelación por escrito, con cargo.
- Coordinó con los dos bancos desde el primer día. El banco de Roberto desembolsa, cancela el saldo de Carmen y constituye su propia hipoteca; cada entidad tiene su procedimiento y sus plazos.
- Firmó arras con destino específico del precio: una parte al banco para cancelar la deuda, plazo para la entrega de la escritura de cancelación y quién asume cada gasto.
- Siguió la inscripción en Síguelo Plus y pidió la copia literal final para confirmar que la hipoteca ya no figuraba.
¿Cuánto le quedó a Carmen?
| Concepto | Monto del caso | Regla aplicada |
|---|---|---|
| Precio de venta | S/ 420.000 | Hipotético |
| Saldo del crédito pagado al banco | − S/ 150.000 | Carta de saldo, sin penalidad por prepago |
| Impuesto a la renta | S/ 0 | Casa habitación: más de 2 años y única propiedad |
| Antes de sus gastos de cierre | S/ 270.000 | Restar después notaría del levantamiento y lo que haya pactado asumir |
Roberto, como comprador, pagó la alcabala: (S/ 420.000 − S/ 55.000) × 3 % = S/ 10.950, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Si Carmen hubiera tenido otro inmueble que conservar, la venta no habría calificado como casa habitación y habría pagado el 5 % sobre su ganancia; conviene calcularlo antes con la calculadora de renta. La regla está en qué es la casa habitación.
¿Qué errores evitó?
- Fijar el precio sin restar el saldo. Una oferta que parecía buena podía no alcanzarle para la casa nueva.
- Descubrir la hipoteca antigua el día de la firma. Para el registro seguía viva y el banco de Roberto no habría desembolsado.
- Pagar sin mecánica pactada. El pago simultáneo protege a comprador y vendedor.
- Esperar sin reclamar. Si el banco no entrega la minuta de levantamiento, el reclamo en su libro y luego Indecopi son la vía.
Guías, herramientas y modelos para tu caso
- Checklist para vender tu inmueble y gastos de compraventa.
- Modelo de arras confirmatorias y minuta de compraventa.
- El marco completo: ¿puedo vender una casa que todavía estoy pagando? y cómo vender tu departamento paso a paso.
- Si el comprador también paga con crédito: gastos de cierre al comprar.
Preguntas frecuentes
¿El banco puede impedir que venda mi departamento hipotecado?
No puede impedir la venta, pero define cómo recibe el pago y cuándo emite la cancelación. Por eso conviene coordinar desde el inicio.
¿Me cobran penalidad por pagar el crédito antes?
No. El artículo 86 del Código de Protección y Defensa del Consumidor prohíbe cobrar penalidad por prepago.
¿Pagar la deuda borra la hipoteca de la partida?
No. La hipoteca se acaba al extinguirse la deuda, pero en la partida sigue figurando hasta que se inscribe la escritura de cancelación.
¿Una hipoteca muy antigua caduca sola?
La inscripción de una hipoteca caduca a los 10 años del vencimiento del crédito si no se renovó (Ley 26639), salvo las hipotecas a favor de bancos y demás empresas del sistema financiero.
¿Y si el precio no cubre la deuda?
Hay que negociar el saldo restante con el banco antes de cerrar; muchas entidades aceptan acuerdos de pago del remanente.
Fuentes
- Código Civil, arts. 1097 a 1122 (hipoteca) — edición oficial en gob.pe
- Ley 26639, plazos de caducidad de hipotecas y gravámenes inscritos — Congreso de la República
- El Indecopi sanciona a banco que no entregó a tiempo la minuta de levantamiento de hipoteca — Indecopi (18/09/2024)
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026 — Sunarp en gob.pe
- Plataforma de servicios en línea Sunarp (Síguelo Plus)
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