La confianza en una inmobiliaria se verifica en seis pasos que no cuestan nada y toman una tarde. Ninguno depende de la impresión que te dé la reunión: todos se apoyan en registros públicos o en documentos que la empresa debe poder mostrarte sin problema.
Datos clave
- 269 sanciones al sector construcción e inmobiliario en 2026, hasta el 8 de junio, por 592,84 UIT (S/ 3.260.620), según Indecopi. En todo 2025 fueron 724 sanciones y 1.912,86 UIT (unos S/ 10,2 millones).
- Las infracciones más frecuentes: falta de idoneidad —no cumplir lo ofrecido— e información insuficiente al consumidor.
- El Registro del Agente Inmobiliario del MVCS (Ley 29080) es verificable y exige un curso de 240 horas lectivas.
- La partida registral dice quién puede vender un inmueble; si la inmobiliaria no la muestra, no avances.
¿Cuáles son las seis verificaciones?
| Verificación | Dónde | Señal de alerta |
|---|---|---|
| RUC activo y habido | Consulta RUC de Sunat | Estado "baja" o condición "no habido" |
| Registro del agente | MVCS, Registro del Agente Inmobiliario | No dan el número o evaden la pregunta |
| Antecedentes Indecopi | Resoluciones y buscador de Indecopi | Sanciones reiteradas por idoneidad |
| Facultad para vender | Partida registral y poder inscrito en Sunarp | Ofrecen sin acreditar representación |
| Domicilio real | Visita a la oficina declarada | Dirección que no existe o coworking sin identificación |
| Referencias de cierres | Clientes que ya firmaron, no solo testimonios web | Solo muestran captaciones, ningún cierre |
Los cinco caminos para vender una propiedad, con las normas de 2026 y las ocho preguntas antes de firmar, están reunidos en vender con agente o solo: la guía de los cinco caminos.
Si estás a punto de entregar dinero o firmar algo, conviene leer primero la guía maestra de estafas inmobiliarias y volver aquí para el detalle.
¿Qué señales de alerta aparecen en la primera reunión?
Tres son casi definitivas. La primera: te dan un precio muy por encima del mercado sin sustento, para conseguir el encargo. La segunda: piden dinero adelantado "para publicar" o "para fotos" antes de firmar nada. La tercera: presionan para firmar el contrato en la misma reunión, sin dejarte leerlo. Ninguna práctica seria necesita ninguna de las tres.
¿Qué documentos me tienen que poder mostrar?
Ficha RUC, número de registro del agente, contrato modelo que van a usar, y —si venden un inmueble de un tercero— el poder o el encargo que los faculta. Cuando el inmueble es de una constructora en planos, además: la licencia de edificación, la partida del terreno y, si la hay, la carta fianza. Ver qué documentos te tiene que entregar la inmobiliaria.
¿Y si ya firmé y aparecieron problemas?
El camino tiene tres escalones: requerimiento por escrito con plazo, libro de reclamaciones —que la empresa está obligada a tener— y denuncia ante Indecopi. En paralelo, si hay riesgo sobre tu inmueble, activa la alerta registral de Sunarp. El procedimiento completo está en cómo reclamar ante Indecopi.
¿Cómo consulto el registro del agente, paso a paso?
El registro que exige la Ley 29080 es personal: lo tiene el agente, no la inmobiliaria. Por eso la consulta se hace sobre la persona que llevará tu caso, y conviene hacerla antes de firmar:
- Pide los datos por escrito. Su nombre completo, idéntico al del DNI; su número de inscripción ante el MVCS; su RUC, y la empresa en la que trabaja. Un correo o un mensaje te deja constancia de lo que declaró.
- Búscalo en el registro del ministerio. Es de acceso público y puedes consultarlo por internet con su nombre o su DNI.
- Compara dato por dato. Si el número existe pero pertenece a otra persona, alguien está usando un registro ajeno.
- Revisa la vigencia. La inscripción se renueva; haberse registrado hace años no significa estar al día hoy.
- Guarda una captura fechada de esa consulta y de la consulta RUC en Sunat, junto con el contrato.
Ten presente lo que el registro no acredita: no dice cuántas ventas cierra, si tiene compradores ni si arrastra reclamos. Eso se comprueba con los antecedentes de Indecopi y las referencias de cierres. El detalle de la consulta está en cómo verificar si un agente inmobiliario está registrado.
¿Y si el agente no aparece registrado?
No es, por sí solo, prueba de mala fe: hay profesionales con trayectoria que nunca hicieron el trámite. Lo que pierdes es el respaldo que puedes verificar, y eso se compensa exigiendo más en lo demás:
- Un contrato escrito con todas las cláusulas: comisión, base de cálculo, momento en que se cobra, exclusividad y forma de salida.
- Referencias de operaciones cerradas que puedas confirmar hablando con esos clientes.
- Un abogado de tu confianza que revise los documentos antes de firmar.
- La partida registral del inmueble, para confirmar quién tiene facultad para venderlo.
¿Qué revelan los avisos que ya tiene publicados?
Los inmuebles que una inmobiliaria muestra hoy son la mejor muestra de cómo trabajará el tuyo. Revisa algunos con ojo de comprador:
- Fotos coherentes y propias. Si llevan marcas de agua de otro sitio, fueron tomadas de otra parte.
- Precios con sentido para la zona. Varios avisos muy por encima del mercado sugieren que captan encargos con precios inflados.
- Avisos al día. Una cartera llena de inmuebles que ya se vendieron indica que nadie la depura.
- Una persona que responde. Escribe a uno de sus avisos y mira quién contesta, cuánto tarda y si da datos concretos.
Preguntas frecuentes
¿Una inmobiliaria con muchos años es más segura?
Ayuda, pero no basta: revisa igual los antecedentes en Indecopi y el registro del agente asignado a tu caso.
¿Los testimonios de la web sirven?
Poco. Pide hablar con dos clientes que hayan cerrado operaciones en los últimos seis meses.
¿Puedo pedir que me asignen un agente registrado en específico?
Sí, y conviene: el registro es personal del agente, no de la empresa.
¿Qué pasa si la inmobiliaria no tiene libro de reclamaciones?
Es una infracción en sí misma bajo el Código de Protección y Defensa del Consumidor, y es una señal clara de informalidad.
¿Es mala señal que trabaje solo con encargos abiertos?
No. Muchas inmobiliarias serias trabajan así. Lo importante es que el contrato defina la comisión y el momento en que se devenga.
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Fuentes
- El Peruano (2026) — Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores
- Gestión (2026) — Las multas del Indecopi al sector inmobiliario superan los S/ 3,26 millones: los motivos
- Ley 29080 — Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Sunarp — publicidad registral y consulta de partidas
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