Capeco ha señalado el agravamiento de la violencia en obras de construcción y el tráfico de terrenos como uno de los riesgos que, de materializarse, tendría un impacto incluso mayor que la incertidumbre electoral sobre el sector. En 2024, su entonces vocero estimó que las pérdidas por extorsión podían situarse entre S/ 1.000 y S/ 1.200 millones, advirtiendo que no existen cifras exactas. Para el comprador común, la conclusión práctica no es dramática: es documental. Un proyecto formal se puede verificar, y esa verificación es la mejor protección disponible.
Datos clave
- Riesgo identificado por Capeco: violencia en obras y tráfico de terrenos, con alto impacto potencial sobre la inversión.
- Estimación de pérdidas por extorsión: entre S/ 1.000 y S/ 1.200 millones (declaración de Capeco, octubre de 2024; el propio gremio precisó que no hay cifras exactas).
- Modalidades: cobro de cupos, tráfico de terrenos e infiltración en la contratación de mano de obra.
- Defensa del comprador: verificación registral, municipal y societaria antes de pagar.
- Marco de formalización vigente: los decretos 005, 006 y 007-2026-VIVIENDA precisaron competencias y procedimientos de titulación.
¿Qué es el tráfico de terrenos y cómo llega al comprador?
Es la venta de predios por quienes no tienen derecho sobre ellos: terrenos del Estado, de terceros o en litigio, ofrecidos con documentos de posesión que no acreditan propiedad. Llega al comprador de la forma más común posible: un lote barato, en una zona en crecimiento, con "papeles en trámite" y presión para separar rápido.
La víctima típica no es imprudente: es alguien que confió en un documento con apariencia oficial. Por eso la defensa no está en la intuición, está en verificar en la fuente.
La verificación en cinco pasos
| Paso | Qué verificar | Dónde |
|---|---|---|
| 1 | Que el predio tenga partida registral y quién es el titular | Sunarp, publicidad registral en línea |
| 2 | Cargas, gravámenes y bloqueos vigentes | Partida registral y título archivado |
| 3 | Licencia de edificación o habilitación urbana del proyecto | Municipalidad distrital |
| 4 | Existencia y vigencia de la empresa vendedora | Registro de Personas Jurídicas, RUC en SUNAT |
| 5 | Que quien firma tenga facultades | Vigencia de poder inscrita |
Señales que obligan a detenerse
- "Los papeles están en trámite" combinado con urgencia por separar. La urgencia es la herramienta principal del fraude.
- Precio muy por debajo del mercado sin una explicación verificable.
- Pago en efectivo o a una cuenta personal cuando el vendedor dice ser una empresa.
- Documentos de "posesión" presentados como si acreditaran propiedad: constancias, actas de asociación, certificados de terceros.
- Vendedor que evita la notaría o propone "minuta simple por ahora".
- Terreno ocupado o con vigilancia informal que cobra por el acceso.
Ninguna de estas señales prueba un delito por sí sola. Todas justifican detener el pago hasta verificar.
¿Y si el proyecto es de una empresa conocida?
La misma verificación, sin excepciones, más dos preguntas adicionales: qué proyectos entregó antes y en qué plazos, y si cuenta con oficial de cumplimiento designado —una empresa formal del rubro lo tiene, porque es sujeto obligado ante la UIF—. Ambas respuestas son fáciles de dar para quien opera en regla.
Y una recomendación que vale para todos los casos: haz el pago por el sistema financiero. La bancarización protege legalmente y deja la trazabilidad que necesitarás si algo sale mal. Lo explicamos en cómo se paga legalmente una casa.
¿Qué hago si ya compré y aparecen problemas?
Actuar rápido y en dos frentes: el registral —anotaciones, medidas cautelares, activación de la alerta registral— y el penal o civil, según el caso. Cuanto más tiempo pasa, más difícil se vuelve revertir inscripciones posteriores. Una asesoría legal temprana suele ser la diferencia entre recuperar y perder.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si un terreno se puede vender legalmente?
Verificando en la Sunarp que el predio tenga partida registral, que el vendedor sea el titular inscrito y que no existan cargas, gravámenes ni bloqueos que impidan la transferencia.
¿Un certificado de posesión sirve como título de propiedad?
No. Acredita una situación de hecho, no la propiedad. Confundir posesión con propiedad es el origen de una gran parte de las estafas con terrenos.
¿Cuánto pierde el sector construcción por extorsión?
Capeco estimó pérdidas de entre S/ 1.000 y S/ 1.200 millones en declaraciones de octubre de 2024, precisando que no existen cifras exactas del fenómeno.
¿Qué hago si me piden pagar en efectivo?
Insistir en el pago bancarizado. Además de ser obligatorio por encima de los umbrales de la Ley N.º 28194, es lo que deja constancia del pago realizado.
¿Vale la pena contratar un abogado para una compra pequeña?
El costo de la revisión legal es una fracción del valor del inmueble y muy inferior al de un litigio. En operaciones con cualquier señal de irregularidad, es indispensable.
Fuentes
- Capeco identifica cuatro riesgos que podrían afectar el crecimiento del sector construcción — Gestión
- Capeco: la extorsión podría alcanzar cifras de hasta S/ 1.200 millones — Construyendo (declaraciones de Guido Valdivia, 13/10/2024)
- Sistema de Intermediación Digital (SID-SUNARP) — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Decreto Supremo N.º 005-2026-VIVIENDA: modifican el Reglamento de la Ley N.º 28687 de formalización de la propiedad informal
Cómo te ayuda EximiaHaus
Verificar es más barato que litigar. Estas son las herramientas y el acompañamiento para hacerlo bien:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.