Con las referencias de costo por m² publicadas para Lima en enero de 2026, un cuarto de 4x4 (16 m²) de ladrillo cuesta entre S/ 22.400 y S/ 28.800 en casco gris y entre S/ 30.400 y S/ 38.400 terminado con acabados básicos. Si lo cierras con drywall dentro de un espacio que ya tiene techo, los tabiques y el cielo raso suman unos S/ 4.100. Sumarle un baño de 1,5 × 2 m lleva el cuarto de ladrillo habitable a entre S/ 36.100 y S/ 45.600.
Son estimaciones con supuestos explícitos, no cotizaciones: un cuarto aislado suele costar más por m² que una casa entera, porque la cimentación, la movilización y las instalaciones se reparten entre pocos metros. Úsalas para ordenar tu presupuesto y pide al menos dos cotizaciones por partidas.
Datos clave
- 16 m²: área de un cuarto de 4 × 4 m, la base de todos los cálculos.
- S/ 1.400 – 1.800 por m²: casco gris en Lima; S/ 1.900 – 2.400: casco habitable; desde S/ 2.800: llave en mano (ArqBim Studio, enero de 2026).
- S/ 1.224,03 por m²: valor unitario oficial de edificación 2026 en Lima y Callao con todas las partidas en categoría C; sirve para trámites, no es precio de obra (R.D. 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU).
- S/ 82,14 por m²: tabique de drywall terminado; S/ 59,30 por m²: cielo raso de drywall (CYPE Perú, consultado el 15-09-2026).
- Licencia: construir un cuarto nuevo es una ampliación y requiere licencia de edificación.
¿Cuánto cuesta un cuarto de 4x4 de ladrillo?
Multiplicamos los 16 m² por los rangos por m² de ArqBim Studio para Lima (enero de 2026), que distinguen hasta dónde llega la obra:
| Nivel de entrega | Qué incluye | Costo por m² | Cuarto de 4x4 (16 m²) | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Casco gris | Cimientos, columnas, vigas, muros y techo; sin tarrajeo, pisos ni puertas | S/ 1.400 – 1.800 | S/ 22.400 – 28.800 | ArqBim Studio, ene-2026 |
| Habitable | Lo anterior más instalaciones, tarrajeo y pisos básicos | S/ 1.900 – 2.400 | S/ 30.400 – 38.400 | ArqBim Studio, ene-2026 |
| Llave en mano | Acabados completos | Desde S/ 2.800 | Desde S/ 44.800 | ArqBim Studio, ene-2026 |
| Valor oficial (referencia de trámites) | Todas las partidas en categoría C | S/ 1.224,03 | S/ 19.584,48 | R.D. 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU |
Multiplicaciones de EximiaHaus. Supuestos: cuarto nuevo en primer piso, sobre terreno propio, albañilería confinada con techo aligerado, en Lima. No incluye proyecto, licencia, estudio de suelos, conexiones ni imprevistos.
El valor oficial queda por debajo del mercado porque es una tabla para calcular derechos y autovalúo, no lo que cobra un contratista. Sirve como piso de referencia, no como presupuesto.
¿Cuánto cuesta un cuarto de 4x4 con baño?
Hay dos formas de hacer la cuenta, según dónde va el baño:
| Configuración | Área | Casco gris | Habitable | Fuente del m² |
|---|---|---|---|---|
| Cuarto de 4x4 con el baño adentro (el dormitorio queda más chico) | 16 m² | S/ 22.400 – 28.800 | S/ 30.400 – 38.400 | ArqBim Studio, ene-2026 |
| Cuarto de 4x4 más un baño de 1,5 × 2 m al lado | 19 m² | S/ 26.600 – 34.200 | S/ 36.100 – 45.600 | ArqBim Studio, ene-2026 |
Cálculo de EximiaHaus. Con el baño, el costo real tiende al extremo alto del rango: hay más instalaciones por metro cuadrado, impermeabilización y conexión al desagüe.
Como contraste, remodelar un ambiente existente en Lima cuesta entre S/ 1.200 y S/ 2.500 por m², con un promedio cercano a S/ 1.500, según cifras del sector publicadas por El Comercio en julio de 2026. Un baño nuevo, que además lleva estructura, tuberías y conexión, no debería presupuestarse por debajo de eso. El detalle por partidas está en cuánto cuesta remodelar un baño.
¿Cuánto cuesta un cuarto de drywall?
El drywall no reemplaza a la estructura: sirve para cerrar y dividir, no para sostener un techo ni para una fachada con placa común. Por eso el caso típico es cerrar un cuarto dentro de un espacio que ya tiene techo, como parte de una sala grande, un garaje techado o un altillo.
| Partida | Metrado | Precio unitario | Subtotal | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Tabiques de drywall en los 4 lados (16 m de perímetro × 2,40 m) | 38,4 m² | S/ 82,14 por m² | S/ 3.154,18 | CYPE Perú |
| Cielo raso de drywall | 16 m² | S/ 59,30 por m² | S/ 948,80 | CYPE Perú |
| Total aproximado | — | — | S/ 4.102,98 | Suma de EximiaHaus |
Supuestos: los cuatro lados son nuevos (si aprovechas muros existentes, baja); precios de CYPE consultados el 15-09-2026 con materiales y mano de obra. No incluye puerta, empaste, pintura, piso ni instalación eléctrica.
¿Y un cuarto de drywall con techo propio, por ejemplo en el patio o en la azotea? Ahí el drywall es solo el cerramiento y el costo lo mandan la base, la estructura y la cubierta, que no tienen un precio integral publicado con el que podamos respaldar una cifra. Para cuartos en azotea revisa cuánto cuesta construir un cuarto en la azotea, y para comparar sistemas, si conviene construir con drywall y cuánto cuesta el drywall por m².
¿Y un cuarto de 3x3 o de 5x5?
| Medida | Área | Casco gris | Habitable | Fuente del m² |
|---|---|---|---|---|
| 3 × 3 m | 9 m² | S/ 12.600 – 16.200 | S/ 17.100 – 21.600 | ArqBim Studio, ene-2026 |
| 4 × 4 m | 16 m² | S/ 22.400 – 28.800 | S/ 30.400 – 38.400 | ArqBim Studio, ene-2026 |
| 5 × 5 m | 25 m² | S/ 35.000 – 45.000 | S/ 47.500 – 60.000 | ArqBim Studio, ene-2026 |
Multiplicación de EximiaHaus, con los mismos supuestos que la primera tabla. Cuanto más chico el cuarto, más pesa el costo fijo por m².
¿En qué se va el dinero de un cuarto de ladrillo?
Para ver qué parte son los muros: los cuatro muros de un cuarto de 4x4 con 2,40 m de alto suman 38,4 m², y a S/ 63,68 por m² de muro de ladrillo (precio integral de CYPE Perú) salen unos S/ 2.445. Es alrededor de la décima parte del casco gris. El resto se va en cimientos, columnas y vigas, el techo aligerado, el tarrajeo, el piso, la puerta, la ventana y las instalaciones. Si vas a comprar el material, el ladrillo es lo que más subió en 2026: lo vemos en cuánto cuesta levantar un muro de ladrillo por m².
Lo que no está en ninguno de los precios anteriores:
- Proyecto y firma de profesionales: arquitectura, estructuras e instalaciones.
- Licencia de edificación: un cuarto nuevo suma área techada, así que es una ampliación y necesita licencia. Si la casa tiene licencia o fábrica previa y el total no pasa de 200 m² techados, puede ir en modalidad A. Está en qué obras no necesitan licencia.
- Declaratoria de fábrica para que el cuarto exista en Sunarp.
- Imprevistos: reserva al menos un 10 %.
- Refuerzos si construyes encima de algo existente: un cuarto en el segundo piso cuesta más por m² que en el primero, como explicamos en cuánto cuesta construir un segundo piso.
¿Qué exige la norma para que sea un dormitorio?
La Norma A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones pide una altura libre mínima de 2,30 m (art. 9), una puerta de al menos 0,80 m de ancho para ambientes de descanso (art. 12) y ventanas que sumen al menos el 10 % del área del ambiente, con una abertura al exterior de al menos el 5 % (art. 12.4). En un cuarto de 16 m², eso son 1,6 m² de ventana y 0,8 m² que se abran. Las demás medidas están en la Norma A.020 y sus medidas mínimas.
Un caso para armar tu presupuesto
Supongamos que Pedro quiere un cuarto de 4x4 con baño al lado en el patio de su casa de un piso, para alquilarlo. Con las referencias de 2026, la obra habitable de 19 m² va de S/ 36.100 a S/ 45.600. Suma el proyecto y la licencia, que se cotizan aparte, y un 10 % de imprevistos: con la obra en el punto medio del rango (unos S/ 40.850), la reserva es de unos S/ 4.100. Si en vez de construir afuera cerrara con drywall una parte de su sala techada, el cerramiento costaría unos S/ 4.100, pero sin baño propio y con menos privacidad. Antes de decidir, Pedro compara con cuánto se alquila un cuarto en su zona: lo vemos en cuánto cuesta alquilar un cuarto en Lima. Para contratar, puede partir del modelo de contrato de construcción de vivienda.
El panorama completo de costos de obra en 2026, con sus fuentes, está en cuánto cuesta construir una casa en Perú.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir un cuarto de 4x4 en Perú en 2026?
Con las referencias de Lima de enero de 2026, entre S/ 22.400 y S/ 28.800 en casco gris y entre S/ 30.400 y S/ 38.400 habitable con acabados básicos. No incluye proyecto, licencia, conexiones ni imprevistos, y un cuarto aislado tiende al extremo alto.
¿Es más barato un cuarto de drywall que uno de ladrillo?
Para cerrar un ambiente bajo un techo existente, sí: los tabiques y el cielo raso de un 4x4 suman unos S/ 4.100 con precios de CYPE. Pero el drywall no sostiene un techo ni sirve como muro portante, así que no reemplaza a una construcción independiente.
¿Cuánto cuesta un cuarto de 4x4 con baño?
Si el baño va dentro de los 16 m², el rango habitable es de S/ 30.400 a S/ 38.400. Si agregas un baño de 1,5 × 2 m al lado, el área sube a 19 m² y el rango habitable pasa a S/ 36.100 a S/ 45.600, con tendencia al extremo alto por las instalaciones.
¿Necesito licencia para construir un cuarto en mi casa?
Sí. Un cuarto nuevo aumenta el área techada, así que es una ampliación y necesita licencia de edificación. Si la casa ya tiene licencia o fábrica inscrita y el total no supera 200 m² techados, puede tramitarse en modalidad A, que es de aprobación automática.
¿Cuánto cuesta un cuarto de 3x3?
Con los mismos supuestos, un cuarto de 9 m² cuesta entre S/ 12.600 y S/ 16.200 en casco gris y entre S/ 17.100 y S/ 21.600 habitable. Por ser tan pequeño, el costo fijo por m² pesa más y conviene mirar el extremo alto.
¿El valor oficial del m² sirve para presupuestar?
No. Los valores unitarios oficiales de edificación del Ministerio de Vivienda sirven para trámites y para el autovalúo. En 2026, con todas las partidas en categoría C, dan S/ 1.224,03 por m² en Lima, por debajo de lo que cobra el mercado.
Fuentes
- ArqBim Studio (15 de enero de 2026) — Costo por m² en casco gris, casco habitable y llave en mano en Lima
- Resolución Directoral N.° 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, valores unitarios oficiales de edificación 2026 — Ministerio de Vivienda, 22 de diciembre de 2025
- CYPE Ingenieros, Generador de Precios Perú — Tabique con placas de yeso laminado (m²)
- CYPE Ingenieros, Generador de Precios Perú — Cielo raso continuo de placas de yeso laminado (m²)
- CYPE Ingenieros, Generador de Precios Perú — Muro de albañilería de carga (m²)
- El Comercio (13-07-2026) — Renovar un ambiente requiere una inversión promedio de S/ 1.500 por m² en Lima
- Norma Técnica A.020 Vivienda, R.M. 188-2021-VIVIENDA (arts. 9 y 12) — gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si el cuarto nuevo es para alquilarlo o para sumar valor a tu casa:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Préstamo con garantía hipotecaria — liquidez sobre un inmueble que ya es tuyo, con tasación y contrato revisado antes de firmar.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
