En el Perú solo tres tipos de obra están exceptuados de licencia de edificación, según el artículo 9 de la Ley 29090: los trabajos de acondicionamiento o refacción (que luego declaras en el autovalúo), los cercos frontales de hasta 20 metros y las instalaciones temporales como casetas de venta o departamentos modelo. Todo lo demás necesita licencia, aunque sea de modalidad A. Eso incluye remodelar cambiando la distribución, ampliar un cuarto o techar la azotea.
La excepción tampoco vale si el inmueble forma parte del Patrimonio Cultural de la Nación, y el cerco sin licencia no aplica en edificios con propiedad exclusiva y común. Lo que sigue es información general; si tu caso tiene dudas estructurales o legales, consúltalo con un profesional antes de romper una pared.
Datos clave
- Acondicionamiento y refacción: sin licencia; basta declararlos en el autovalúo del año siguiente (Ley 29090, art. 9.a).
- Cerco frontal de hasta 20 m: sin licencia, salvo en edificios o condominios con áreas comunes (art. 9.b).
- Casetas de venta y departamentos modelo: sin licencia, pero se desmontan antes de la conformidad de obra (art. 9.c).
- Remodelar una vivienda unifamiliar sin tocar estructura: sí requiere licencia, en modalidad A (art. 10).
- Obras menores: licencia modalidad A con solo planos de ubicación y arquitectura (Reglamento, art. 63.3).
- Excavar más de 1,50 m junto a un vecino o hacer sótano: pasa a modalidad B aunque la obra sea chica (art. 10).
¿Qué dice exactamente la ley?
El artículo 9 del TUO de la Ley 29090 dice que se encuentran exceptuadas de obtener licencia de edificación, "siempre que no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación", estas obras:
| Obra exceptuada | Condición | Qué haces después | Fuente |
|---|---|---|---|
| Trabajos de acondicionamiento o de refacción | No alterar estructura, área techada ni uso | Declararlos en el autovalúo del año siguiente | Ley 29090, art. 9.a |
| Cercos frontales de hasta 20 m de longitud | El inmueble no debe estar en régimen de propiedad exclusiva y común | Nada adicional ante la municipalidad por la licencia | Ley 29090, art. 9.b |
| Casetas de venta, departamentos modelo y otras instalaciones temporales | Carácter temporal | Desmontarlas antes de la conformidad de obra | Ley 29090, art. 9.c |
El Decreto Legislativo 1675, de setiembre de 2024, modificó varios artículos de la Ley 29090, pero no esta lista de excepciones.
¿Qué cuenta como acondicionamiento y qué como refacción?
Las definiciones están en la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones, actualizada en 2021:
- Acondicionamiento: "trabajos de adecuación a las necesidades del usuario, de ambientes en un edificio preexistente mediante elementos removibles, sin modificar el área techada, ni alterar sus estructuras y condiciones de seguridad".
- Refacción: "obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones, equipamiento y/o elementos constructivos, sin alterar el uso, el área techada, ni los elementos estructurales".
- Obras de mantenimiento: las destinadas a conservar las características originales de materiales e instalaciones.
En la práctica, esto suele caber dentro de la excepción:
- Cambiar pisos, enchapes, mayólicas o porcelanato.
- Pintar, empastar, cambiar puertas y ventanas en el mismo vano.
- Renovar la instalación eléctrica o sanitaria sin mover montantes ni tocar estructura.
- Cambiar aparatos sanitarios, grifería o muebles de cocina en su lugar.
- Poner falso cielo raso o tabiques removibles de drywall que no cambian el uso del ambiente.
La palabra que decide es estructura: si la obra toca columnas, vigas, placas, losas o muros portantes, ya no es refacción. Tampoco lo es si suma área techada o si cambia el uso (por ejemplo, convertir la cochera en tienda).
¿Qué obras sí necesitan licencia aunque parezcan pequeñas?
El artículo 10 de la Ley 29090 lista las obras de modalidad A, la de aprobación automática con firma de profesionales: el cargo de ingreso, con el derecho pagado, es tu licencia. Estas son las que más confunden:
| Obra | ¿Licencia? | Modalidad | Fuente |
|---|---|---|---|
| Remodelar una vivienda unifamiliar sin modificación estructural, cambio de uso ni más área techada | Sí | A | Ley 29090, art. 10.1.c |
| Ampliaciones y remodelaciones consideradas obras menores | Sí | A (solo planos de ubicación y arquitectura) | Art. 10.1.f; Reglamento, art. 63.3 |
| Ampliar una vivienda unifamiliar con licencia o fábrica previa, hasta 200 m² techados en total | Sí | A | Art. 10.1.b |
| Cerco de más de 20 m | Sí | A | Art. 10.1.d |
| Demolición total de hasta 3 pisos, sin sótanos ni explosivos | Sí | A | Art. 10.1.e |
| Cualquiera de las anteriores con sótano, semisótano o excavación de más de 1,50 m junto a edificaciones vecinas | Sí | B | Art. 10, último párrafo de la modalidad A |
La remodelación, según la G.040, es modificar la tipología o la distribución de los ambientes para adecuarlos a nuevas funciones sin cambiar el área techada. Por eso tirar un tabique de ladrillo para unir la cocina con la sala, o partir un dormitorio en dos con muros fijos, ya es remodelación y no refacción. Y la obra menor es la que modifica excepcionalmente una edificación (ampliación, remodelación, demolición parcial o refacción) sin alterar elementos estructurales; aunque sea menor, se tramita con licencia.
El detalle de cada modalidad está en licencia de edificación en Perú: las cuatro modalidades, y el costo del derecho de trámite en cuánto cuesta una licencia de construcción.
¿Qué cambia si vivo en un departamento?
Tres cosas. Primero, la excepción del cerco no aplica en edificios con propiedad exclusiva y común. Segundo, cuando una obra en tu departamento requiere licencia, la municipalidad pide la autorización de la junta de propietarios si está inscrita en el Registro de Predios; si no lo está, se admite un documento firmado por mayoría simple de los propietarios en ciertos supuestos (Reglamento de la Ley 29090). Tercero, aunque la obra no necesite licencia, el reglamento interno del edificio puede exigir avisar o pedir permiso, sobre todo si se tocan fachadas, montantes o áreas comunes.
Si tu idea es cambiar la distribución, revisa cómo sacar la licencia para remodelar tu departamento. Para dejar constancia del acuerdo con los vecinos puedes usar el modelo de acta de junta de propietarios.
Un caso para aterrizarlo
Supongamos que Julio, dueño de una casa de un piso, quiere tres cosas: cambiar el piso de toda la casa, abrir la pared entre la cocina y el comedor, y techar la mitad del patio para un cuarto de estudio. Cambiar el piso es refacción: no necesita licencia y lo declara en el autovalúo del año siguiente. Abrir la pared es remodelación: necesita licencia de modalidad A y, si esa pared es portante, además un ingeniero que diseñe el refuerzo, y la modalidad puede cambiar. Techar el patio es ampliación: suma área techada, necesita licencia y después la declaratoria de fábrica para que figure en la partida.
Si firmas con un contratista, pon el alcance por escrito con el modelo de contrato de remodelación de vivienda. Y antes de ampliar en altura, lee si puedes construir un piso más en tu casa.
¿Qué pasa si hago sin licencia una obra que la necesitaba?
La municipalidad puede multar, paralizar la obra y, si no se ajusta a las normas, ordenar la demolición. Lo construido tampoco se puede inscribir sin regularizar, y eso complica vender o hipotecar. Lo explicamos en qué pasa si construyes sin licencia. El panorama completo de permisos está en qué permisos necesitas para construir tu casa.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para cambiar el piso o pintar mi casa?
No. Son trabajos de refacción o mantenimiento que no alteran estructura, área techada ni uso, y el artículo 9 de la Ley 29090 los exceptúa de licencia. La ley solo pide declararlos en el autovalúo del año siguiente a su ejecución.
¿Necesito licencia para remodelar mi casa por dentro?
Si solo cambias acabados o instalaciones, no. Si cambias la distribución de los ambientes, sí: remodelar una vivienda unifamiliar sin modificación estructural se tramita en modalidad A, que es de aprobación automática con firma de profesionales.
¿Un muro de drywall necesita licencia?
Un tabique removible que adecúa un ambiente sin cambiar su uso ni el área techada puede calificar como acondicionamiento. Si con ese muro creas un ambiente nuevo con otra función o reordenas la vivienda, se acerca a una remodelación y conviene consultarlo antes.
¿Puedo construir el cerco de mi terreno sin licencia?
Sí, si es un cerco frontal de hasta 20 metros y el inmueble no está en un régimen de propiedad exclusiva y común. Si mide más de 20 metros, necesitas licencia de modalidad A.
¿Qué es una obra menor y necesita licencia?
Es una ampliación, remodelación, demolición parcial o refacción que modifica excepcionalmente la edificación sin alterar elementos estructurales. Sí necesita licencia de modalidad A, aunque con requisitos reducidos: plano de ubicación, plano de arquitectura y la declaración del arquitecto responsable.
¿Necesito licencia para techar la azotea?
Sí. Techar suma área techada, así que es una ampliación y requiere licencia. Además, la Norma A.020 limita cuánto de la azotea se puede techar y exige un retranque desde la fachada, así que conviene revisar los parámetros antes.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090, D.S. 006-2017-VIVIENDA, con las modificaciones del D. Leg. 1426 (arts. 9 y 10)
- Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, D.S. 029-2019-VIVIENDA (arts. 61 y 63) — Ministerio de Vivienda
- Norma Técnica G.040 Definiciones del RNE, R.M. 029-2021-VIVIENDA — El Peruano, 29 de enero de 2021
- Decreto Legislativo 1675, que modifica la Ley 29090 — El Peruano, 28 de setiembre de 2024
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de empezar una obra en tu casa o de comprar una con ampliaciones:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
