En Lima, un lote urbano de menos de 500 m² se ofrece por una mediana de US$ 88.000 (unos S/ 296.000), según las medianas de oferta que TuLugar publicó con datos al 14 de septiembre de 2026. Pero el promedio dice poco: el mismo tipo de lote va de unos US$ 30.000 en Santa Rosa o US$ 40.000 en Cieneguilla a más de US$ 500.000 en Surco y cerca de US$ 900.000 en Miraflores y San Isidro. Lo que decide el precio es la ubicación, la zonificación y si el lote está habilitado e inscrito.
Datos clave
- US$ 88.000: mediana de oferta de un lote urbano de menos de 500 m² en Lima (TuLugar, 14-sep-2026).
- US$ 521/m²: mediana del precio por m² de todos los terrenos en venta en Lima.
- US$ 246.000: mediana de venta de todos los terrenos, porque incluye lotes grandes y chacras.
- De US$ 258 a US$ 3.107/m²: rango entre Ancón y Jesús María para lotes urbanos.
- Son precios de oferta: el cierre suele negociarse por debajo.
¿Cuánto cuesta un lote urbano en cada distrito?
La tabla muestra solo lotes urbanos de menos de 500 m², que son los que compra una familia para construir su casa. Separarlos de los terrenos grandes evita que una chacra de dos hectáreas distorsione la mediana. Entre paréntesis va el número de lotes en oferta con los que se calculó cada cifra: con menos de 20, tómala como referencia débil.
| Distrito | Mediana del lote urbano | US$ por m² | Lotes en oferta |
|---|---|---|---|
| Santa Rosa | US$ 30.000 | 265 | 50 |
| Cieneguilla | US$ 40.000 | 273 | 27 |
| Carabayllo | US$ 45.000 | 391 | 276 |
| Pachacámac | US$ 48.000 | 378 | 87 |
| Ancón | US$ 57.000 | 258 | 14 |
| Puente Piedra | US$ 60.000 | 415 | 93 |
| Lurigancho-Chosica | US$ 60.000 | 376 | 84 |
| Comas | US$ 65.000 | 518 | 37 |
| Villa El Salvador | US$ 86.000 | 747 | 54 |
| Villa María del Triunfo | US$ 87.000 | 554 | 50 |
| Lurín | US$ 90.000 | 384 | 58 |
| Ate | US$ 117.000 | 786 | 44 |
| San Juan de Lurigancho | US$ 121.000 | 987 | 38 |
| San Martín de Porres | US$ 142.000 | 850 | 53 |
| San Juan de Miraflores | US$ 163.000 | 999 | 32 |
| La Molina | US$ 206.000 | 979 | 62 |
| Chorrillos | US$ 230.000 | 965 | 29 |
| Pueblo Libre | US$ 402.000 | 1.707 | 21 |
| San Miguel | US$ 467.000 | 1.615 | 27 |
| Santiago de Surco | US$ 531.000 | 1.755 | 114 |
| San Borja | US$ 664.000 | 1.981 | 16 |
| Miraflores | US$ 896.000 | 2.846 | 36 |
| San Isidro | US$ 925.000 | 2.337 | 30 |
Fuente: TuLugar, medianas de precios de oferta de lotes urbanos de menos de 500 m² por distrito, datos al 14-sep-2026. Son precios publicados, no precios de cierre.
Dos lecturas rápidas. Primera: en el sur y el este de la periferia (Pachacámac, Cieneguilla, Lurín) el m² es barato, pero muchos lotes están en zonas sin habilitación urbana completa o con servicios por instalar. Segunda: en los distritos consolidados el lote se paga por lo que permite construir encima; en Surco o San Miguel, un lote bien zonificado vale por los departamentos que caben en él.
¿Por qué dos terrenos del mismo distrito cuestan tan distinto?
Porque el precio no depende solo del área. Estas son las variables que más lo mueven:
- Zonificación y parámetros: un lote con zonificación residencial de densidad media vale más que uno de densidad baja, porque admite más pisos. Revisa qué puedes construir en tu terreno con el certificado de parámetros.
- Habilitación urbana: un lote con habilitación aprobada, pistas y servicios vale como suelo urbano; uno sin ella, como tierra por habilitar. Lo explicamos en qué es la habilitación urbana y por qué decide el valor.
- Inscripción en Sunarp: un terreno con título inscrito y sin cargas se financia y se revende; uno con solo constancia de posesión, no.
- Frente y forma: un lote en esquina o con frente amplio se aprovecha mejor que uno angosto y profundo.
- Riesgo físico: ladera, quebrada, relleno o cercanía a un cauce bajan el valor y suben el costo de construir.
¿Qué es el valor arancelario y por qué no es el precio?
El valor arancelario es el precio oficial por m² que fija el Estado para fines tributarios, calle por calle. Para 2026 lo aprobó la Resolución Ministerial 514-2025-EF/15 y sirve para calcular el autovalúo y el impuesto predial. No es un precio de mercado: suele quedar muy por debajo de lo que se paga en una compraventa, así que no lo uses para negociar. Sirve para otra cosa: saber cuánto pagarás de predial una vez que el lote sea tuyo.
| Valor | Quién lo fija | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Arancelario | MEF (RM 514-2025-EF/15 para 2026) | Autovalúo e impuesto predial |
| De tasación | Perito tasador | Crédito bancario, trámites notariales |
| Comercial | El mercado | Comprar y vender |
Fuentes: El Peruano (RM 514-2025-EF/15) y MEF, valores arancelarios de terrenos 2026.
¿Cómo sé si el precio que me piden es justo?
- Compara el m² con la mediana del distrito de la tabla, pero solo entre lotes parecidos en tamaño y habilitación.
- Pide la partida registral y confirma área, linderos, titular y cargas. Mira las señales de un lote invadido antes de dejar una separación.
- Pide el certificado de parámetros: si solo permite dos pisos, no pagues como si permitiera cinco.
- Suma los costos de dejarlo listo: cerco, limpieza y conexión de servicios. Lo detallamos en cuánto cuesta limpiar y nivelar un terreno.
- Si vas a construir, calcula el total: terreno más obra. Para la obra, revisa cuánto cuesta construir una casa en 2026.
¿Se puede comprar un terreno con crédito?
Sí, pero con condiciones más duras que las de una vivienda: los bancos suelen pedir más cuota inicial y que el lote esté inscrito y habilitado. Las reglas están en qué condiciones pone el banco para financiar un terreno.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito de Lima con terrenos más baratos?
Entre los distritos con muestra suficiente, Santa Rosa, Cieneguilla, Carabayllo y Pachacámac tienen las medianas más bajas para lotes urbanos, entre US$ 30.000 y US$ 48.000 (TuLugar, 14-sep-2026).
¿Cuánto cuesta un terreno de 120 m² en Lima?
Depende del distrito: multiplica 120 por el precio del m² de la tabla. Con US$ 391/m², en Carabayllo serían unos US$ 47.000; con US$ 1.755/m², en Surco, unos US$ 210.000.
¿El precio del terreno se negocia?
Sí. Las cifras de la tabla son precios de oferta, y el cierre suele quedar por debajo, sobre todo cuando el lote lleva meses publicado.
¿Qué impuesto pago al comprar un terreno?
La alcabala: 3% sobre la parte del precio que supera 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). La venta de un terreno sin construir no está gravada con IGV, aunque la haga una empresa.
¿Conviene comprar un terreno para invertir?
Solo si puedes esperar: un terreno no genera renta mientras sube de precio. Lo analizamos en ventajas y desventajas de invertir en terrenos.
En los distritos costeros del norte el método cambia: cómo se valoriza en un balneario pequeño.
Fuentes
- TuLugar — Mercado inmobiliario en Lima: medianas de casas y terrenos (datos al 14-sep-2026)
- TuLugar — Mercado por distrito de Lima, casas por dormitorios y terrenos por tamaño de lote (14-sep-2026)
- El Peruano — RM 514-2025-EF/15, valores arancelarios de terrenos para el ejercicio fiscal 2026
- Ministerio de Economía y Finanzas — Valores arancelarios de terrenos
- RPP — Precio del dólar y tipo de cambio hoy, 09 de septiembre de 2026
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