El valor arancelario es el valor oficial por metro cuadrado del terreno, fijado calle por calle, que sirve para calcular el autovalúo y el impuesto predial. Los de 2026 los aprobó el Ministerio de Economía y Finanzas con la R.M. 514-2025-EF/15, publicada el 30 de octubre de 2025: urbanos en soles por m² y rústicos en soles por hectárea. No es el precio de mercado: es una tabla con fines tributarios y suele quedar por debajo de lo que se paga en una compraventa.
Para ver la mediana 2026 por distrito sin bajar los planos, consulta el valor arancelario de tu distrito en el mapa: cubre los 50 distritos de Lima y el Callao, con la fuente del MEF.
Antes lo aprobaba el Ministerio de Vivienda; desde el Decreto Legislativo 1557 (2023), lo formula y aprueba cada año el MEF, con los valores vigentes al 31 de octubre del año anterior. Por eso muchos todavía buscan "valor arancelario del Ministerio de Vivienda".
Datos clave
- Qué es: el valor oficial del m² de terreno por vía o cuadra, para fines tributarios.
- Quién lo aprueba: el MEF, cada año, por resolución ministerial (D. Leg. 1557, quinta disposición complementaria final).
- 2026: R.M. 514-2025-EF/15, publicada el 30-10-2025; Anexo 1 urbanos (S/ por m²) y Anexo 2 rústicos (S/ por hectárea).
- Para qué sirve: es la base del valor del terreno en tu autovalúo, junto con el valor de la construcción (Ley de Tributación Municipal, art. 11).
- Si tu calle no tiene valor: la municipalidad lo estima con el valor arancelario más próximo de un terreno de iguales características (art. 11).
- Metodología nueva: el MEF aprobó en mayo de 2026 una metodología propia para determinar estos valores (R.M. 207-2026-EF/15).
¿Qué es el valor arancelario y qué es un plano arancelario?
El valor arancelario es un precio de referencia por m² que el Estado asigna al suelo, no a lo construido. El plano arancelario (o plano básico de valores) es el mapa del distrito donde cada vía o tramo de cuadra lleva su valor. Terrenos de la misma calle comparten valor, aunque uno sea esquina y otro no.
Para 2026, el MEF usó la metodología del Ministerio de Vivienda: la R.D. 010-2021-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU para terrenos urbanos, que distingue su uso (residencial, comercial o especial), y la R.D. 010-2015 para los rústicos, según la propia R.M. 514-2025-EF/15.
Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
¿Cómo consulto el valor arancelario de mi terreno en 2026?
- En tu cuponera de predial: la hoja de predio urbano (PU) muestra el área del terreno y el valor que la municipalidad le aplicó. Es la forma más directa de ver el valor que ya se usa para tu predio.
- En la web del MEF: la página de valores arancelarios de terrenos publica los anexos de la resolución por departamento y distrito. Ubica tu distrito y luego la vía o cuadra.
- En la resolución publicada: la R.M. 514-2025-EF/15 y sus anexos están en El Peruano y en gob.pe.
- Para años anteriores: el Ministerio de Vivienda mantiene su sistema de emisión de planos y listados de valores oficiales de terrenos.
- Si no encuentras tu calle: pregunta en el área de rentas de tu municipalidad qué valor aplicó y cómo lo estimó.
Si el área de terreno o de construcción que figura en tu PU está mal, se corrige con una declaración rectificatoria, como explicamos en cómo corregir el área de tu predio en la municipalidad.
¿Cómo entra el valor arancelario en el autovalúo y el predial?
| Componente del autovalúo | Cómo se calcula | Quién fija el valor 2026 | Fuente |
|---|---|---|---|
| Terreno | Área del terreno × valor arancelario de la vía | MEF, R.M. 514-2025-EF/15 | Ley de Tributación Municipal, art. 11 |
| Construcción | Área construida × valores unitarios oficiales de edificación, menos depreciación por antigüedad y estado | Ministerio de Vivienda, R.M. 277-2025-VIVIENDA | Ley de Tributación Municipal, art. 11 |
| Obras complementarias e instalaciones fijas | Valorizadas según el Reglamento Nacional de Tasaciones, con depreciación | Contribuyente, sujeto a fiscalización | Ley de Tributación Municipal, art. 11 |
| Impuesto predial | Escala sobre el autovalúo: 0,2 % hasta 15 UIT, 0,6 % hasta 60 UIT y 1 % sobre el exceso | Ley; UIT 2026 de S/ 5.500 | Ley de Tributación Municipal, art. 13 |
Un ejemplo hipotético para ver el peso del terreno: supongamos que Martín tiene un lote de 120 m² en una calle con un valor arancelario de S/ 800 por m² (cifra inventada para el ejemplo; la tuya está en tu PU). El terreno aporta S/ 96.000 al autovalúo. Si ese fuera todo el autovalúo, el predial 2026 sería S/ 246: 0,2 % de los primeros S/ 82.500 (S/ 165) más 0,6 % de los S/ 13.500 restantes (S/ 81). Con una casa encima, se suma el valor de la construcción y el impuesto sube. Los tramos y fechas están en por qué pagas menos predial en 2026, y el caso del lote vacío, en cuánto predial paga un terreno sin construir.
¿Por qué el valor arancelario no es el precio de mercado?
- Tiene otro propósito: sirve para repartir un impuesto con reglas uniformes, no para estimar cuánto pagaría un comprador.
- Es un valor por calle: no distingue la vista, la esquina, el frente, la zonificación particular ni el estado del entorno de cada lote.
- Se actualiza una vez al año y con una metodología estándar; el mercado se mueve cada trimestre y con la oferta y la demanda de cada zona.
- Solo mide el suelo: lo construido va por otra tabla, con depreciación oficial.
Por eso el autovalúo que resulta suele ser bastante menor que el precio de venta, y no conviene usarlo para fijar un precio ni para negociar. Para el valor de mercado de un terreno en Lima, la referencia está en cuánto cuesta un terreno en Lima en 2026; para departamentos, en el precio del m² por distrito del BCRP. La diferencia entre los tres valores de un mismo inmueble está en valor de tasación, valor comercial y autovalúo.
¿Dónde más se usa el valor arancelario?
- Alcabala: se paga sobre el mayor entre el precio de venta y el autovalúo, así que el valor arancelario pone un piso a la base. Lo explicamos en cuándo la alcabala se calcula sobre el autovalúo, y puedes calcularla en la calculadora de alcabala.
- Trámites que piden el autovalúo: la hoja de autovalúo aparece en herencias, notarías y bancos; está en para qué trámites te piden el autovalúo.
- Tasaciones reglamentarias: algunas valuaciones con fines oficiales parten de valores arancelarios; cuándo te piden una u otra está en tasación comercial o reglamentaria.
Información general sobre la normativa tributaria municipal. Para un reclamo por el valor aplicado a tu predio, revisa tu caso con la municipalidad o con un especialista.
Preguntas frecuentes
¿Quién aprueba el valor arancelario en 2026?
El Ministerio de Economía y Finanzas, con la R.M. 514-2025-EF/15 publicada el 30 de octubre de 2025. Desde el Decreto Legislativo 1557, el MEF formula y aprueba cada año los valores arancelarios de terrenos vigentes al 31 de octubre del año anterior.
¿Dónde veo los planos arancelarios 2026?
En la página de valores arancelarios de terrenos del MEF, por departamento y distrito, y en la resolución publicada en El Peruano. El valor aplicado a tu predio también aparece en la hoja PU de tu cuponera de predial.
¿El valor arancelario es lo mismo que el autovalúo?
No. El valor arancelario es solo el valor del m² de terreno. El autovalúo suma el terreno (área por valor arancelario), la construcción con sus valores unitarios oficiales y depreciación, y las obras complementarias.
¿Qué pasa si mi calle no tiene valor arancelario?
La Ley de Tributación Municipal dice que la municipalidad distrital, o en su defecto el contribuyente, lo estima tomando el valor arancelario más próximo a un terreno de iguales características.
¿Puedo usar el valor arancelario para vender mi terreno?
No como precio. Es un valor para fines tributarios que no refleja la oferta y la demanda ni las características de cada lote, y suele ser menor que el precio de mercado. Para vender, usa una valorización de mercado o una tasación.
¿El valor arancelario cambia todos los años?
Se aprueba cada año para el ejercicio fiscal siguiente. Si en un año no se publicaran los aranceles, la ley permite actualizar la base imponible como máximo en el mismo porcentaje en que suba la UIT (art. 12 de la Ley de Tributación Municipal).
Relacionado con este tema: ¿Autovalúo o autoavalúo? Cómo se escribe y qué significa.
Fuentes
- R.M. 514-2025-EF/15: valores arancelarios de terrenos para fines tributarios, vigentes en el ejercicio fiscal 2026 — El Peruano, 30 de octubre de 2025
- Valores Arancelarios de Terrenos — Ministerio de Economía y Finanzas
- Comunicado del MEF sobre los valores arancelarios de terrenos con fines tributarios y la Quinta Disposición Complementaria Final del D. Leg. 1557 — gob.pe
- R.M. 207-2026-EF/15: Metodología para la determinación de los valores arancelarios de terrenos a nivel nacional — MEF, 1 de mayo de 2026
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (arts. 11 y 13) — gob.pe
- R.M. 277-2025-VIVIENDA: valores unitarios oficiales de edificación para el ejercicio fiscal 2026 — Ministerio de Vivienda
- Ministerio de Vivienda — Emisión de planos y listado de valores oficiales de terrenos (consulta histórica)
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