El distrito más barato de la muestra es San Martín de Porres, con S/ 2.934 por m²: menos de la mitad del promedio de Lima, que ronda los S/ 6.959. Pero el precio bajo no significa lo mismo en todos los casos.
Datos clave
- Más barato: San Martín de Porres, S/ 2.934 por m².
- Segundo: Los Olivos, S/ 3.600.
- Promedio de Lima: S/ 6.959 por m².
- Diferencia con Barranco: 2,8 veces.
El ranking por precio del m²
| # | Distrito | Precio por m² | Un 65 m² costaría | Cuota estimada |
|---|---|---|---|---|
| 1 | San Martín de Porres | S/ 2.934 | S/ 190.710 | S/ 1.324 |
| 2 | Los Olivos | S/ 3.600 | S/ 234.000 | S/ 1.625 |
| 3 | Rímac | S/ 4.282 | S/ 278.330 | S/ 1.932 |
| 4 | Independencia | S/ 4.700 | S/ 305.500 | S/ 2.121 |
| 5 | La Molina | S/ 4.705 | S/ 305.825 | S/ 2.123 |
| 6 | San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | S/ 311.545 | S/ 2.163 |
| 7 | Ate | S/ 5.314 | S/ 345.410 | S/ 2.398 |
| 8 | Chorrillos | S/ 5.500 | S/ 357.500 | S/ 2.482 |
| 9 | San Miguel | S/ 5.736 | S/ 372.840 | S/ 2.588 |
| 10 | Pueblo Libre | S/ 5.803 | S/ 377.195 | S/ 2.619 |
Qué se gana y qué se pierde
San Martín de Porres y Los Olivos ofrecen la mejor relación metros por sol de Lima, con oferta formal creciente sobre las avenidas y comercio consolidado. Se pierde tiempo de traslado hacia el eje financiero.
El Rímac e Independencia combinan precio bajo con cercanía real al centro; hay que ser más selectivo con la zona y con el saneamiento del inmueble.
La Molina aparece en la parte baja de la tabla por composición de su stock, que incluye zonas muy distintas entre sí: aquí la mediana engaña más que en ningún otro distrito.
Detalle en San Martín de Porres, el Rímac y Los Olivos.
Barato no siempre es buena compra
El riesgo de este tramo no es el precio, es el título. Antes de ofertar, verifica que el inmueble esté independizado, que la fábrica esté declarada e inscrita y que no arrastre cargas. Un departamento sin saneamiento es imposible de financiar y difícil de revender por más barato que sea.
Si el presupuesto lo permite, compara con qué compras con S/ 200.000 antes de decidir por precio solamente.
Ver también: departamento de 3 dormitorios por menos de S/ 500.000: dónde existe todavía.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito más barato de Lima para comprar?
De la muestra distrital publicada, San Martín de Porres, con S/ 2.934 por m².
¿Por qué un distrito barato puede ser mala inversión?
Porque la revalorización depende de conectividad, servicios y demanda, no solo del precio de entrada.
¿Los precios bajos incluyen departamentos formales?
Hay oferta formal, pero también mucha autoconstrucción sin independizar: verifica siempre la partida registral.
¿Cuánto cuesta un 65 m² en el distrito más barato?
Alrededor de S/ 190.710, con cuota estimada de S/ 1.324 al mes.
¿Conviene comprar en el distrito más barato para alquilar?
Puede rendir bien en porcentaje, pero la vacancia y la morosidad suelen ser mayores: conviene estudiar la demanda local antes.
Uno de los accesibles que además se está revalorizando: San Juan de Miraflores, entre los que más suben.
Para traducirlo a metros cuadrados: la tabla de metros por presupuesto.
Con el mismo presupuesto hay dos caminos: si conviene más metros o mejor zona.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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