San Martín de Porres y Los Olivos están en el extremo más accesible de Lima, y entre los distritos de la tabla el precio por m² arranca en el Rímac, con S/ 4.282, frente a el promedio del panel de 12 distritos que mide el BCRP, S/ 6.916 por m² en el primer trimestre de 2026. Pero el precio bajo no significa lo mismo en todos los casos.
Datos clave
- Más accesible de la tabla: Rímac, S/ 4.282 por m².
- Le siguen: Independencia, S/ 4.700, y La Molina, S/ 4.705.
- Promedio del panel BCRP (12 distritos, 1T2026): S/ 6.916 por m².
- Un 65 m² en el Rímac: alrededor de S/ 278.330.
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El precio del m² distrito por distrito
| Distrito | Precio por m² | Un 65 m² costaría | Cuota estimada |
|---|---|---|---|
| Rímac | S/ 4.282 | S/ 278.330 | S/ 1.932 |
| Independencia | S/ 4.700 | S/ 305.500 | S/ 2.121 |
| La Molina | S/ 4.705 | S/ 305.825 | S/ 2.123 |
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | S/ 311.545 | S/ 2.163 |
| Ate | S/ 5.314 | S/ 345.410 | S/ 2.398 |
| San Miguel | S/ 5.736 | S/ 372.840 | S/ 2.588 |
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | S/ 377.195 | S/ 2.619 |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para comprar una casa o departamento.
El lugar de este distrito frente a los demás de su zona y de la ciudad está en la guía maestra para elegir distrito en Lima: precios, agua, suelo, transporte y seguridad.
Qué se gana y qué se pierde
San Martín de Porres y Los Olivos ofrecen la mejor relación metros por sol de Lima, con oferta formal creciente sobre las avenidas y comercio consolidado. Se pierde tiempo de traslado hacia el eje financiero.
El Rímac e Independencia combinan precio bajo con cercanía real al centro; hay que ser más selectivo con la zona y con el saneamiento del inmueble.
La Molina aparece en la parte baja de la tabla por composición de su stock, que incluye zonas muy distintas entre sí: aquí la mediana engaña más que en ningún otro distrito.
Detalle en San Martín de Porres, el Rímac y Los Olivos.
Barato no siempre es buena compra
El riesgo de este tramo no es el precio, es el título. Antes de ofertar, verifica que el inmueble esté independizado, que la fábrica esté declarada e inscrita y que no arrastre cargas. Un departamento sin saneamiento es imposible de financiar y difícil de revender por más barato que sea.
Si el presupuesto lo permite, compara con qué compras con S/ 200.000 antes de decidir por precio solamente.
Ver también: departamento de 3 dormitorios por menos de S/ 500.000: dónde existe todavía.
Si buscas un departamento nuevo: el Cercado
La tabla mide medianas de todo el stock, nuevo y usado. Si lo que quieres es estrenar, el precio de entrada cambia de distrito a distrito. En el primer semestre de 2026, el Cercado de Lima tuvo un promedio de S/ 5.910 por m², por debajo del de Lima, con proyectos que parten en S/ 178.800, el precio de entrada más bajo de Lima Centro. En el Rímac, en cambio, la vivienda nueva arranca en S/ 271.000, aunque su mediana sea la más baja de la tabla.
El Cercado también es el distrito que más vende en el centro: 1.381 viviendas nuevas en ese semestre, el 52 % de Lima Centro. Es señal de un mercado activo, algo que cuenta si algún día quieres revender. Lo que exige es elegir bien la zona:
- En los ejes en transformación hay departamentos nuevos de 40 a 60 m².
- En el casco histórico abundan los edificios antiguos, muchos con restricciones patrimoniales.
- En los bordes predomina la vivienda popular consolidada.
El detalle por zonas está en el precio del m² en el Cercado de Lima.
Si compras barato para alquilar
El distrito con la renta más alta no es el que más rinde. En el panel de 12 distritos que mide el BCRP, las mejores rentabilidades brutas del primer trimestre de 2026 están en zonas de precio intermedio: Surquillo y Lince rondan el 6,6-6,7 % (una relación precio/alquiler de unos 15 años), frente a cerca del 6 % del promedio del panel (16,7 años). De la tabla de arriba, La Molina queda por encima del promedio, con 6,4 %, mientras Pueblo Libre (5,9 %) y San Miguel (5,7 %) se ubican en torno o por debajo. El panel no cubre los distritos más baratos de la tabla, así que ahí la cuenta hay que hacerla con comparables de la zona.
En el otro extremo, en zonas como Los Olivos el alquiler también es más bajo. Un precio de compra bajo con una renta baja no siempre deja mejor porcentaje: haz la cuenta con comparables reales antes de ofertar. Los montos por zona están en dónde es más caro y más barato alquilar en Lima.
Cómo comparar dos opciones baratas antes de ofertar
- Compara la zona, no el distrito. En La Molina y en el Cercado, la mediana esconde diferencias grandes entre urbanizaciones.
- Recalcula la cuota con tu tasa. La tabla asume 20 % de inicial, tasa nominal de 8,5 % anual (TEA de 8,84 %) y 20 años; si tu banco te ofrece otra tasa o cambias el plazo, el orden entre distritos puede moverse.
- Mide el traslado real. Haz el recorrido a tu trabajo en hora punta y en día laborable, no un domingo.
- Descuenta los gastos del alquiler. Si es para rentar, resta vacancia, mantenimiento e impuesto a la renta de primera categoría, y filtra bien al inquilino: en las zonas más económicas la rotación y la morosidad suelen ser mayores.
Antes de ofertar, compara el precio pedido con los avisos activos del mismo distrito: la página de cada zona reúne el dato del BCRP, la mediana de lo que se pide en el portal y los agentes que trabajan ahí (precios y avisos por distrito). El mapa en vivo de Lima muestra los 50 distritos con las mismas capas.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito más barato de Lima para comprar?
En el extremo más accesible están San Martín de Porres y Los Olivos; entre los distritos de la tabla, el precio por m² más bajo es el del Rímac, con S/ 4.282. Le siguen Independencia, con S/ 4.700, y La Molina, con S/ 4.705, frente a el promedio del panel de 12 distritos que mide el BCRP, S/ 6.916 por m² en el primer trimestre de 2026.
¿Cuánto cuesta un 65 m² en el más accesible de la tabla?
En el Rímac, alrededor de S/ 278.330, con una cuota estimada de S/ 1.932 al mes. Esa cuota asume 20% de inicial, tasa nominal de 8,5% anual (TEA de 8,84%) y un plazo de 20 años; en Independencia, el mismo metraje costaría unos S/ 305.500.
¿Por qué La Molina aparece entre los distritos más baratos?
Por la composición de su stock, que incluye zonas muy distintas entre sí. En La Molina la mediana del precio por m² engaña más que en ningún otro distrito, así que conviene mirar la zona concreta antes de asumir que es una opción económica.
¿Por qué un distrito barato puede ser mala inversión?
Porque la revalorización depende de conectividad, servicios y demanda, no solo del precio de entrada. En este tramo, además, el mayor riesgo es el título: un departamento sin saneamiento es imposible de financiar y difícil de revender, por más barato que sea. También pesa el tiempo de traslado hacia el eje financiero.
¿Los precios bajos incluyen departamentos formales?
Sí, hay oferta formal, sobre todo sobre las avenidas de San Martín de Porres y Los Olivos, pero también mucha autoconstrucción sin independizar. Antes de ofertar, verifica en la partida registral que el inmueble esté independizado, que la fábrica esté declarada e inscrita y que no arrastre cargas.
¿Conviene comprar en el distrito más barato para alquilar?
Puede rendir bien en porcentaje, pero la vacancia y la morosidad suelen ser mayores, así que conviene estudiar la demanda local antes. Compra solo un inmueble saneado: si no está independizado o no tiene la fábrica inscrita, será difícil de revender cuando quieras salir de la inversión.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Indicador precio de venta / alquiler anual (PER) por distrito, 1T2026 — BCRP
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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