La mediana de oferta de una casa en Lima es de unos US$ 506.000, con US$ 1.436 por m², según las medianas que publicó un portal inmobiliario con datos al 14 de septiembre de 2026. Esa cifra está inflada por las casas grandes de Surco, La Molina y San Isidro: una casa de 3 dormitorios se ofrece por unos US$ 85.000 a US$ 125.000 en Lima Norte y por más de US$ 600.000 en los distritos tradicionales.
Datos clave
- US$ 506.000: mediana de oferta de las casas en venta en Lima (medianas de oferta al 14-sep-2026).
- US$ 1.436/m²: mediana por m² de las casas; en departamentos es US$ 1.998/m².
- US$ 125.000: mediana de una casa de 2 dormitorios, la tipología más barata y la más escasa (80 en oferta).
- US$ 557.000 y US$ 703.000: medianas de las casas de 3 y de 4 dormitorios.
- S/ 3,36 por dólar: tipo de cambio de referencia del BCRP a inicios de septiembre de 2026.
¿Cuánto cuesta una casa en cada distrito?
La tabla toma la mediana de las casas de 3 o de 4 dormitorios, que son las más buscadas por familias. Donde un distrito tenía muy pocas casas de una tipología, se usa la otra; el número entre paréntesis indica cuántas casas había en oferta.
| Distrito | Casa de 3 dormitorios | Casa de 4 dormitorios |
|---|---|---|
| Puente Piedra | US$ 85.000 (5) | US$ 95.000 (5) |
| Carabayllo | US$ 87.000 (21) | US$ 132.000 (11) |
| Villa María del Triunfo | US$ 114.000 (8) | US$ 101.000 (13) |
| Comas | US$ 124.000 (12) | US$ 124.000 (5) |
| Villa El Salvador | — | US$ 138.000 (8) |
| San Juan de Lurigancho | US$ 141.000 (7) | US$ 173.000 (8) |
| San Martín de Porres | US$ 161.000 (9) | US$ 224.000 (15) |
| San Juan de Miraflores | US$ 178.000 (7) | US$ 187.000 (6) |
| Los Olivos | — | US$ 198.000 (7) |
| Ate | US$ 250.000 (8) | US$ 310.000 (9) |
| San Miguel | US$ 251.000 (10) | US$ 342.000 (13) |
| Chorrillos | US$ 271.000 (22) | US$ 322.000 (22) |
| Lurín | US$ 206.000 (19) | US$ 488.000 (29) |
| Santiago de Surco | US$ 646.000 (87) | US$ 725.000 (189) |
| San Borja | US$ 700.000 (18) | US$ 629.000 (40) |
| La Molina | US$ 759.000 (135) | US$ 1.000.000 (393) |
| Miraflores | US$ 785.000 (36) | US$ 702.000 (51) |
| San Isidro | US$ 940.000 (34) | US$ 1.000.000 (52) |
Fuente: portal inmobiliario, medianas de precios de oferta de casas por distrito y número de dormitorios, datos al 14-sep-2026. Entre paréntesis, casas en oferta. Son precios publicados, no de cierre.
Hay rarezas que tienen explicación: en Villa María del Triunfo la casa de 4 dormitorios sale más barata que la de 3 porque son casas de otras zonas y otros tamaños, y en San Borja o Miraflores muchas casas de 4 dormitorios son antiguas y se venden por el terreno. Con muestras de menos de 10 casas, cualquier mediana se mueve con pocos avisos.
¿Por qué el m² de una casa no se compara con el de un departamento?
Porque el precio de una casa incluye el terreno completo, y el de un departamento solo una fracción del suelo común. Por eso en La Molina una casa sale a US$ 1.490/m² y un departamento del mismo distrito a US$ 1.454/m² —casi igual—, mientras que en Miraflores la casa (US$ 2.394/m²) está muy cerca del departamento (US$ 2.524/m²) aunque tenga mucho más terreno. Si comparas, hazlo casa contra casa. La diferencia entre medir por terreno o por área techada está en qué precio por m² mirar.
¿Cuánto necesito para comprar una casa de US$ 150.000?
Con el tipo de cambio de S/ 3,36, US$ 150.000 son S/ 504.000. Con 20% de inicial necesitas S/ 100.800, más los gastos de cierre: la alcabala es de S/ 13.470 (3% sobre lo que supera S/ 55.000), más notaría, registro y tasación. El total de la entrada está desarrollado en cuánto cuesta en total comprar una casa. Con la tasa hipotecaria promedio de 7,8% que reportó Scotiabank a fines de julio de 2026, un crédito de S/ 403.200 a 20 años deja una cuota cercana a S/ 3.260, sin seguros.
¿Casa usada o casa por construir?
- Usada: la ves antes de pagar y te mudas pronto, pero puede traer ampliaciones sin licencia. Revisa qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026.
- Terreno y construcción: decides la distribución, pero sumas licencias, obra y tiempo. Los precios de lotes están en cuánto cuesta un terreno en Lima.
- Casa antigua para demoler: se paga el terreno, no la construcción. Lo explicamos en cuánto vale una casa antigua para demoler.
¿Qué sube o baja el precio de una casa?
El tamaño del terreno, la licencia y declaratoria de fábrica inscritas, la cochera, el estado de la estructura y la calle. Una casa con ampliaciones sin declarar se vende con descuento porque el banco no la financia completa. Las variables están en Cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender: guía completa 2026 (qué mejoras sí devuelven la inversión).
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito de Lima con casas más baratas?
Con los datos al 14-sep-2026, Puente Piedra, Carabayllo, Villa María del Triunfo y Comas tienen las medianas más bajas para casas de 3 y 4 dormitorios, entre US$ 85.000 y US$ 132.000.
¿Por qué hay tan pocas casas de 2 dormitorios?
Porque la casa limeña típica se construyó para familias y se amplió con los años. En toda Lima había 80 casas de 2 dormitorios en oferta frente a 1.120 de 4.
¿Es más caro comprar casa o departamento?
En la mediana, la casa cuesta más porque es más grande y trae terreno. Por m², la casa suele salir más barata que el departamento del mismo distrito.
¿Los precios de la tabla son de venta final?
No. Son medianas de precios publicados; el precio de cierre suele negociarse por debajo.
¿Dónde encuentro casas en venta por distrito?
En el buscador de EximiaHaus, filtrando por tipo de inmueble, distrito y precio. Si buscas presupuesto ajustado, lee dónde hay casas baratas en venta en Lima.
Seguir leyendo
- Precio del m² en Cieneguilla 2026: el distrito de las casas de campo de Lima
- ¿Cuántos m² te alcanzan en Lima según tu presupuesto? Tabla 2026 por distrito
Fuentes
- RPP — Precio del dólar y tipo de cambio hoy, 09 de septiembre de 2026
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y tasa hipotecaria promedio de 7,8%
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