La mediana de oferta de una casa en Lima es de unos US$ 506.000, con US$ 1.436 por m², según las medianas que TuLugar publicó con datos al 14 de septiembre de 2026. Esa cifra está inflada por las casas grandes de Surco, La Molina y San Isidro: una casa de 3 dormitorios se ofrece por unos US$ 85.000 a US$ 125.000 en Lima Norte y por más de US$ 600.000 en los distritos tradicionales.
Datos clave
- US$ 506.000: mediana de oferta de las casas en venta en Lima (TuLugar, 14-sep-2026).
- US$ 1.436/m²: mediana por m² de las casas; en departamentos es US$ 1.998/m².
- US$ 125.000: mediana de una casa de 2 dormitorios, la tipología más barata y la más escasa (80 en oferta).
- US$ 557.000 y US$ 703.000: medianas de las casas de 3 y de 4 dormitorios.
- S/ 3,36 por dólar: tipo de cambio de referencia del BCRP a inicios de septiembre de 2026.
¿Cuánto cuesta una casa en cada distrito?
La tabla toma la mediana de las casas de 3 o de 4 dormitorios, que son las más buscadas por familias. Donde un distrito tenía muy pocas casas de una tipología, se usa la otra; el número entre paréntesis indica cuántas casas había en oferta.
| Distrito | Casa de 3 dormitorios | Casa de 4 dormitorios |
|---|---|---|
| Puente Piedra | US$ 85.000 (5) | US$ 95.000 (5) |
| Carabayllo | US$ 87.000 (21) | US$ 132.000 (11) |
| Villa María del Triunfo | US$ 114.000 (8) | US$ 101.000 (13) |
| Comas | US$ 124.000 (12) | US$ 124.000 (5) |
| Villa El Salvador | — | US$ 138.000 (8) |
| San Juan de Lurigancho | US$ 141.000 (7) | US$ 173.000 (8) |
| San Martín de Porres | US$ 161.000 (9) | US$ 224.000 (15) |
| San Juan de Miraflores | US$ 178.000 (7) | US$ 187.000 (6) |
| Los Olivos | — | US$ 198.000 (7) |
| Ate | US$ 250.000 (8) | US$ 310.000 (9) |
| San Miguel | US$ 251.000 (10) | US$ 342.000 (13) |
| Chorrillos | US$ 271.000 (22) | US$ 322.000 (22) |
| Lurín | US$ 206.000 (19) | US$ 488.000 (29) |
| Santiago de Surco | US$ 646.000 (87) | US$ 725.000 (189) |
| San Borja | US$ 700.000 (18) | US$ 629.000 (40) |
| La Molina | US$ 759.000 (135) | US$ 1.000.000 (393) |
| Miraflores | US$ 785.000 (36) | US$ 702.000 (51) |
| San Isidro | US$ 940.000 (34) | US$ 1.000.000 (52) |
Fuente: TuLugar, medianas de precios de oferta de casas por distrito y número de dormitorios, datos al 14-sep-2026. Entre paréntesis, casas en oferta. Son precios publicados, no de cierre.
Hay rarezas que tienen explicación: en Villa María del Triunfo la casa de 4 dormitorios sale más barata que la de 3 porque son casas de otras zonas y otros tamaños, y en San Borja o Miraflores muchas casas de 4 dormitorios son antiguas y se venden por el terreno. Con muestras de menos de 10 casas, cualquier mediana se mueve con pocos avisos.
¿Por qué el m² de una casa no se compara con el de un departamento?
Porque el precio de una casa incluye el terreno completo, y el de un departamento solo una fracción del suelo común. Por eso en La Molina una casa sale a US$ 1.490/m² y un departamento del mismo distrito a US$ 1.454/m² —casi igual—, mientras que en Miraflores la casa (US$ 2.394/m²) está muy cerca del departamento (US$ 2.524/m²) aunque tenga mucho más terreno. Si comparas, hazlo casa contra casa. La diferencia entre medir por terreno o por área techada está en qué precio por m² mirar.
¿Cuánto necesito para comprar una casa de US$ 150.000?
Con el tipo de cambio de S/ 3,36, US$ 150.000 son S/ 504.000. Con 20% de inicial necesitas S/ 100.800, más los gastos de cierre: la alcabala es de S/ 13.470 (3% sobre lo que supera S/ 55.000), más notaría, registro y tasación. El total de la entrada está desarrollado en cuánto cuesta en total comprar una casa. Con la tasa hipotecaria promedio de 7,8% que reportó Scotiabank a fines de julio de 2026, un crédito de S/ 403.200 a 20 años deja una cuota cercana a S/ 3.260, sin seguros.
¿Casa usada o casa por construir?
- Usada: la ves antes de pagar y te mudas pronto, pero puede traer ampliaciones sin licencia. Revisa cómo saber si una casa es legal.
- Terreno y construcción: decides la distribución, pero sumas licencias, obra y tiempo. Los precios de lotes están en cuánto cuesta un terreno en Lima.
- Casa antigua para demoler: se paga el terreno, no la construcción. Lo explicamos en cuánto vale una casa antigua para demoler.
¿Qué sube o baja el precio de una casa?
El tamaño del terreno, la licencia y declaratoria de fábrica inscritas, la cochera, el estado de la estructura y la calle. Una casa con ampliaciones sin declarar se vende con descuento porque el banco no la financia completa. Las variables están en qué le sube el precio a una casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito de Lima con casas más baratas?
Con los datos al 14-sep-2026, Puente Piedra, Carabayllo, Villa María del Triunfo y Comas tienen las medianas más bajas para casas de 3 y 4 dormitorios, entre US$ 85.000 y US$ 132.000.
¿Por qué hay tan pocas casas de 2 dormitorios?
Porque la casa limeña típica se construyó para familias y se amplió con los años. En toda Lima había 80 casas de 2 dormitorios en oferta frente a 1.120 de 4.
¿Es más caro comprar casa o departamento?
En la mediana, la casa cuesta más porque es más grande y trae terreno. Por m², la casa suele salir más barata que el departamento del mismo distrito.
¿Los precios de la tabla son de venta final?
No. Son medianas de precios publicados; el precio de cierre suele negociarse por debajo.
¿Dónde encuentro casas en venta por distrito?
En el buscador de EximiaHaus, filtrando por tipo de inmueble, distrito y precio. Si buscas presupuesto ajustado, lee dónde hay casas baratas en venta en Lima.
Fuera de la ciudad el método cambia: cómo se valoriza una casa de campo.
Y visto al revés, desde el dinero disponible: cuántos m² te alcanzan según tu presupuesto.
Fuentes
- TuLugar — Mercado inmobiliario en Lima: medianas de casas y terrenos (datos al 14-sep-2026)
- TuLugar — Mercado por distrito de Lima, casas por dormitorios y terrenos por tamaño de lote (14-sep-2026)
- RPP — Precio del dólar y tipo de cambio hoy, 09 de septiembre de 2026
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y tasa hipotecaria promedio de 7,8%
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