¿Qué es un departamento en casco?

Es el departamento entregado sin acabados: estructura, muros e instalaciones básicas, pero sin pisos, puertas ni aparatos. Cuesta menos por m² y traslada el gasto de acabados al comprador.

Un departamento en casco es el que se entrega con estructura, muros e instalaciones básicas, pero sin acabados: sin pisos terminados, sin puertas interiores, sin muebles de cocina y a veces sin aparatos sanitarios. El comprador termina el departamento por su cuenta y el precio de venta refleja ese ahorro.

Datos clave

Incluye: estructura, muros, contrapisos, tarrajeo y puntos de instalaciones.
No incluye: pisos, puertas, closets, muebles de cocina, griferías y a veces sanitarios.
Ahorro: se paga menos por m² pero el costo de acabados corre por tu cuenta.
Referencia de costo: acabados básicos y medios explican buena parte de la diferencia entre construir a S/ 1.800-2.500/m² y a S/ 2.500-3.500/m².
Ojo con el crédito: algunos bancos financian con más restricciones una unidad sin acabados.

¿Qué recibo exactamente?

Elemento	En casco	Terminado
Estructura y muros	Sí	Sí
Instalaciones (puntos)	Sí	Sí, con aparatos
Pisos	Contrapiso	Piso terminado
Puertas interiores	No	Sí
Cocina y closets	No	Sí, según memoria
Sanitarios y griferías	Depende del proyecto	Sí

Elaboración de EximiaHaus sobre la práctica habitual de entrega en casco frente a entrega terminada en proyectos residenciales peruanos.

¿A quién le conviene?

A quien tiene liquidez adicional y quiere acabados a su gusto, y a quien compra para revender con una remodelación de mejor nivel que el estándar del proyecto. No le conviene a quien financia casi todo con crédito: el banco financia el precio del departamento, no tus acabados posteriores, que tendrás que pagar en efectivo.

¿Cuánto cuesta terminarlo?

Depende del nivel que elijas y del metraje. La forma correcta de decidir es pedir dos cotizaciones reales de acabados para tu planta antes de firmar, y compararlas con la diferencia de precio frente a la unidad terminada. Si el ahorro es menor que el costo de terminar, el casco no tiene sentido. Ver qué acabados suben el precio y cuánto cuesta remodelar un departamento.

¿Puedo vivir mientras lo termino?

No conviene: sin pisos, puertas ni cocina no hay habitabilidad razonable, y trabajar con la familia dentro alarga la obra y encarece todo. Presupuesta también el alquiler de esos meses; es el costo oculto que hace que muchos cascos terminen siendo más caros que el departamento terminado.

¿Qué reviso al recibirlo?

Que los puntos de instalaciones estén completos y probados, que el contrapiso esté nivelado, que no haya filtraciones y que las medidas coincidan con el plano. Un casco mal ejecutado se nota poco y se paga caro después. Ver el checklist de entrega.

Qué te falta para llegar a un nivel básico habitable

La comparación útil no es casco contra "terminado" en abstracto, sino casco contra acabados básicos, el nivel de entrada con el que ya se puede vivir. Para llegar ahí tendrás que comprar e instalar:

Piso cerámico o laminado económico sobre el contrapiso.
Empaste y pintura en los muros.
Closets y muebles de cocina simples.
Aparatos sanitarios y griferías estándar, si el proyecto no los incluye.
Puertas interiores y carpintería de gama de entrada.

Los materiales suelen representar entre el 55 % y el 65 % del costo de una construcción, así que la gama que elijas pesa mucho en el presupuesto. Si apuntas al nivel medio, piensa en porcelanato, tope de cuarzo o granito y griferías de gama media; el detalle por nivel está en qué incluye un departamento con acabados básicos.

En qué orden conviene terminarlo

No todo tiene la misma urgencia ni el mismo costo de rehacer. Ordena la obra según lo difícil que sea cambiar cada cosa después:

Primero, lo que no se cambia fácil: pisos, tope de cocina y closets empotrados. Reemplazar pisos ya colocados es caro y genera desperdicio, así que conviene elegirlos bien desde el inicio.
Después, lo que se cambia sin obra mayor: griferías, luminarias y pintura. Si el dinero no alcanza, aquí puedes empezar con lo básico y mejorar más adelante.
Antes de mover cualquier pared, averigua el sistema estructural del edificio. Con muros portantes o placas de concreto casi ningún muro se puede tumbar, por mucho que el casco parezca una hoja en blanco.

También ayuda revisar la distribución antes de gastar: cómo saber si un plano funciona muestra las señales de un plano mal resuelto que ningún acabado corrige, como dormitorios que solo dan a un ducto.

Qué exigir por escrito al comprarlo

En un casco, lo que no figura en el contrato no existe el día de la entrega. Antes de firmar:

Pide la memoria descriptiva anexa al contrato y confirma, ambiente por ambiente, qué se entrega y qué no, en especial sanitarios y griferías.
Si te ofrecen un paquete parcial de acabados, exige que indique materiales, formatos y marcas o "calidad equivalente". Una frase como "acabados de primera" no te da con qué reclamar.
Recuerda que el tasador considera la calidad de los acabados al valorizar la construcción. Antes de separar la unidad, pregunta a tu banco cómo tasa y financia un departamento sin acabados.

Preguntas frecuentes

¿Qué incluye un departamento en casco?

Incluye la estructura, los muros, los contrapisos, el tarrajeo y los puntos de instalaciones. No trae pisos terminados, puertas interiores, closets, muebles de cocina ni griferías, y a veces tampoco sanitarios, así que el comprador termina el departamento por su cuenta.

¿El casco es más barato por m²?

Sí, se paga menos por m², pero el costo de los acabados corre por tu cuenta. Antes de firmar, pide dos cotizaciones reales de acabados para tu planta y compáralas con la diferencia de precio frente a la unidad terminada; si el ahorro es menor que el costo de terminar, el casco no tiene sentido.

¿El banco financia un departamento en casco?

Sí, aunque algunos bancos financian con más restricciones una unidad sin acabados. Además, el banco financia el precio del departamento, no los acabados posteriores, que tendrás que pagar en efectivo; por eso el casco no le conviene a quien financia casi todo con crédito.

¿Puedo pedir acabados parciales?

Sí, algunos proyectos ofrecen paquetes intermedios de acabados. Si lo acuerdas, pídelo por escrito en la memoria descriptiva, porque lo que se entrega cambia de un proyecto a otro: los sanitarios y las griferías, por ejemplo, vienen incluidos en algunos cascos y en otros no.

¿Cuánto demora terminar un casco?

Con proyecto y proveedor definidos, la obra toma semanas; sin planificación previa, puede tomar meses. Mientras dure no conviene vivir ahí, así que presupuesta también el alquiler de esos meses: es el costo oculto que hace que muchos cascos terminen siendo más caros que el departamento terminado.

¿Se puede alquilar un departamento en casco?

Prácticamente no, porque el mercado de alquiler exige unidades habitables. Sin pisos, puertas ni cocina no hay habitabilidad razonable, de modo que primero tendrías que terminarlo y asumir ese costo antes de ofrecerlo a un inquilino.

¿Qué reviso al recibir un departamento en casco?

Revisa que los puntos de instalaciones estén completos y probados, que el contrapiso esté nivelado, que no haya filtraciones y que las medidas coincidan con el plano. Un casco mal ejecutado se nota poco al recibirlo y se paga caro después.

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Fuentes

Cómo te ayuda EximiaHaus

Antes de decidir entre casco y terminado, conviene tener el número real de acabados:

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