Un departamento en casco es el que se entrega con estructura, muros e instalaciones básicas, pero sin acabados: sin pisos terminados, sin puertas interiores, sin muebles de cocina y a veces sin aparatos sanitarios. El comprador termina el departamento por su cuenta y el precio de venta refleja ese ahorro.
Datos clave
- Incluye: estructura, muros, contrapisos, tarrajeo y puntos de instalaciones.
- No incluye: pisos, puertas, closets, muebles de cocina, griferías y a veces sanitarios.
- Ahorro: se paga menos por m² pero el costo de acabados corre por tu cuenta.
- Referencia de costo: acabados básicos y medios explican buena parte de la diferencia entre construir a S/ 1.800-2.500/m² y a S/ 2.500-3.500/m².
- Ojo con el crédito: algunos bancos financian con más restricciones una unidad sin acabados.
¿Qué recibo exactamente?
| Elemento | En casco | Terminado |
|---|---|---|
| Estructura y muros | Sí | Sí |
| Instalaciones (puntos) | Sí | Sí, con aparatos |
| Pisos | Contrapiso | Piso terminado |
| Puertas interiores | No | Sí |
| Cocina y closets | No | Sí, según memoria |
| Sanitarios y griferías | Depende del proyecto | Sí |
¿A quién le conviene?
A quien tiene liquidez adicional y quiere acabados a su gusto, y a quien compra para revender con una remodelación de mejor nivel que el estándar del proyecto. No le conviene a quien financia casi todo con crédito: el banco financia el precio del departamento, no tus acabados posteriores, que tendrás que pagar en efectivo.
¿Cuánto cuesta terminarlo?
Depende del nivel que elijas y del metraje. La forma correcta de decidir es pedir dos cotizaciones reales de acabados para tu planta antes de firmar, y compararlas con la diferencia de precio frente a la unidad terminada. Si el ahorro es menor que el costo de terminar, el casco no tiene sentido. Ver qué acabados suben el precio y cuánto cuesta remodelar un departamento.
¿Puedo vivir mientras lo termino?
No conviene: sin pisos, puertas ni cocina no hay habitabilidad razonable, y trabajar con la familia dentro alarga la obra y encarece todo. Presupuesta también el alquiler de esos meses; es el costo oculto que hace que muchos cascos terminen siendo más caros que el departamento terminado.
¿Qué reviso al recibirlo?
Que los puntos de instalaciones estén completos y probados, que el contrapiso esté nivelado, que no haya filtraciones y que las medidas coincidan con el plano. Un casco mal ejecutado se nota poco y se paga caro después. Ver el checklist de entrega.
Preguntas frecuentes
¿El casco es más barato por m²?
Sí, pero el ahorro debe compararse con el costo real de terminarlo.
¿El banco financia un departamento en casco?
Depende de la entidad y del proyecto; algunas ponen más condiciones que en unidades terminadas.
¿Puedo pedir acabados parciales?
Algunos proyectos ofrecen paquetes intermedios; conviene pedirlo por escrito en la memoria descriptiva.
¿Cuánto demora terminar un casco?
Con proyecto y proveedor definidos, semanas; sin planificación previa, meses.
¿Se puede alquilar un departamento en casco?
Prácticamente no: el mercado de alquiler exige unidades habitables.
Otro formato que se vende por su altura y conviene revisar con cinta métrica: qué es un loft y qué revisar antes de comprarlo.
Fuentes
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de decidir entre casco y terminado, conviene tener el número real de acabados:
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