El departamento de un dormitorio es el producto que más creció en Lima, y el precio depende casi por completo del distrito: de S/ 162.000 en Los Olivos a S/ 374.625 en Barranco por los mismos 45 m².
Datos clave
- Metraje de referencia: 45 m², el estándar del 1 dormitorio en Lima.
- Rango de precio: de S/ 162.000 a S/ 374.625.
- Cuota en Lima Moderna: alrededor de S/ 1.978 al mes.
- Público: primera vivienda de personas solas o parejas, e inversión de renta.
Precio de un 1 dormitorio por distrito
| Distrito | Precio de 45 m² | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| Los Olivos | S/ 162.000 | S/ 32.400 | S/ 3.210 | S/ 1.125 |
| San Juan de Lurigancho | S/ 215.685 | S/ 43.137 | S/ 4.821 | S/ 1.497 |
| San Miguel | S/ 258.120 | S/ 51.624 | S/ 6.094 | S/ 1.792 |
| Pueblo Libre | S/ 261.135 | S/ 52.227 | S/ 6.184 | S/ 1.813 |
| Surco | S/ 284.895 | S/ 56.979 | S/ 6.897 | S/ 1.978 |
| Magdalena del Mar | S/ 285.930 | S/ 57.186 | S/ 6.928 | S/ 1.985 |
| Lince | S/ 299.655 | S/ 59.931 | S/ 7.340 | S/ 2.080 |
| Jesús María | S/ 317.295 | S/ 63.459 | S/ 7.869 | S/ 2.203 |
| Miraflores | S/ 365.040 | S/ 73.008 | S/ 9.301 | S/ 2.534 |
| San Isidro | S/ 374.310 | S/ 74.862 | S/ 9.579 | S/ 2.599 |
| Barranco | S/ 374.625 | S/ 74.925 | S/ 9.589 | S/ 2.601 |
Un matiz para leer la tabla: las dos primeras filas son precios de oferta, lo que piden los vendedores, mientras que el resto son medianas oficiales. Sirven para ubicar el rango, pero en Los Olivos y San Juan de Lurigancho conviene contrastar con avisos y operaciones de la zona antes de fijar un presupuesto.
Por qué es el favorito del inversionista
Tres razones. Rinde más por metro que las tipologías grandes, porque el inquilino paga por acceder a la ubicación y no por superficie. Requiere menos capital, así que permite entrar al mercado antes. Y tiene el público más amplio de alquiler: personas solas, parejas jóvenes, profesionales trasladados y estudiantes de posgrado.
La contracara es la rotación: los contratos son más cortos y la gestión más frecuente. Y en la reventa, el comprador natural es otro inversionista, no una familia. Amplía en cómo elegir tu primera propiedad de renta.
Cuánto renta en cada distrito
Para dimensionar el retorno, calculamos las rentas distrito por distrito en el blog: puedes ver el detalle en Lince, Jesús María y Barranco, que están entre los que mejor rinden.
La regla práctica: los distritos con precio de compra intermedio y renta alta —Lince, Surquillo, Pueblo Libre, Jesús María— rinden mejor que Lima Top, donde se paga por liquidez.
Cuánto dinero necesitas el día que compras
La inicial es solo una parte del efectivo que te piden. Para un 1 dormitorio con crédito, suma estos conceptos:
Cuota inicial. Con el 20% de la tabla, va de S/ 32.400 en Los Olivos a S/ 74.925 en Barranco. Con el Nuevo Crédito Mivivienda puede ser menor.
Alcabala. Es el 3% de lo que exceda las 10 UIT y la paga el comprador: S/ 3.210 en Los Olivos o S/ 6.897 en Surco, por ejemplo.
Notaría e inscripción registral, que se pagan aparte del precio.
Tasación y seguros, cuando compras con crédito. Ten en cuenta que los seguros del crédito se suman a la cuota calculada con la tasa, así que el débito mensual será algo mayor.
Si compras en planos, la inicial suele pagarse en armadas mientras dura la obra. En un departamento usado, en cambio, necesitas la entrada completa el día de la firma. Para quien está ahorrando, ese calendario pesa tanto como el precio.
Qué revisar antes de decidir
El área útil y la distribución. Dos avisos de 45 m² pueden tener dormitorios y salas de tamaños muy distintos. Compara planos, no solo metros.
El estacionamiento. Casi nunca está dentro del precio por m². Se vende como unidad aparte, paga su propia alcabala y sube el mantenimiento. En distritos bien conectados, muchos compradores de 1 dormitorio prescinden de él para bajar la entrada.
El edificio, si es usado. Revisa estructura, instalaciones y si hay ascensor. El usado suele dar más metros por el mismo dinero, pero con servicios de otra época.
El desarrollador, si es en planos. Averigua qué ha entregado antes, qué garantías ofrece y qué dice el cronograma de pagos.
La partida y el entorno. Pide la partida registral para confirmar que no haya cargas, y visita la cuadra a distintas horas: el ruido y el tránsito cambian mucho de una calle a otra.
¿1 o 2 dormitorios si vas a vivir ahí?
El 1 dormitorio te deja entrar con menos capital, pero su reventa apunta sobre todo a otros inversionistas. El 2 dormitorios sirve a más perfiles, desde parejas hasta familias pequeñas, y por eso es la tipología que más rápido se revende.
Si en pocos años podrías necesitar un cuarto más, compara la diferencia de precio y de cuota en el mismo distrito antes de firmar. Tienes los montos por distrito en cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Lima. Recuerda que vender para volver a comprar implica pagar otra vez alcabala, notaría y registro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 1 dormitorio en Lima?
Entre S/ 162.000 y S/ 374.625 para 45 m², según el distrito.
¿Conviene comprar un 1 dormitorio para vivir?
Sí si vives solo o en pareja sin planes de familia inmediata; ten en cuenta que la reventa apunta a un público más estrecho.
¿Cuánta inicial necesito?
El 20% del precio: entre S/ 32.400 y S/ 74.925 según distrito.
¿Un estudio y un 1 dormitorio son lo mismo?
No: el estudio no tiene dormitorio separado, lo que reduce su público de alquiler y su precio de reventa.
¿Qué rinde más, un 1D o un 2D?
Normalmente el 1D rinde más por m², pero rota más seguido y exige gestión más activa.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos por distrito, dólares corrientes por m² (series trimestrales, 1T2026) — BCRP
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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