El departamento de un dormitorio es el producto que más creció en Lima, y el precio depende casi por completo del distrito: de S/ 162.000 en Los Olivos a S/ 374.625 en Barranco por los mismos 45 m².
Datos clave
- Metraje de referencia: 45 m², el estándar del 1 dormitorio en Lima.
- Rango de precio: de S/ 162.000 a S/ 374.625.
- Cuota en Lima Moderna: alrededor de S/ 1.978 al mes.
- Público: primera vivienda de personas solas o parejas, e inversión de renta.
Precio de un 1 dormitorio por distrito
| Distrito | Precio de 45 m² | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| Los Olivos | S/ 162.000 | S/ 32.400 | S/ 3.210 | S/ 1.125 |
| San Juan de Lurigancho | S/ 215.685 | S/ 43.137 | S/ 4.821 | S/ 1.497 |
| San Miguel | S/ 258.120 | S/ 51.624 | S/ 6.094 | S/ 1.792 |
| Pueblo Libre | S/ 261.135 | S/ 52.227 | S/ 6.184 | S/ 1.813 |
| Surco | S/ 284.895 | S/ 56.979 | S/ 6.897 | S/ 1.978 |
| Magdalena del Mar | S/ 285.930 | S/ 57.186 | S/ 6.928 | S/ 1.985 |
| Lince | S/ 299.655 | S/ 59.931 | S/ 7.340 | S/ 2.080 |
| Jesús María | S/ 317.295 | S/ 63.459 | S/ 7.869 | S/ 2.203 |
| San Isidro | S/ 345.735 | S/ 69.147 | S/ 8.722 | S/ 2.400 |
| Miraflores | S/ 365.040 | S/ 73.008 | S/ 9.301 | S/ 2.534 |
| Barranco | S/ 374.625 | S/ 74.925 | S/ 9.589 | S/ 2.601 |
Por qué es el favorito del inversionista
Tres razones. Rinde más por metro que las tipologías grandes, porque el inquilino paga por acceder a la ubicación y no por superficie. Requiere menos capital, así que permite entrar al mercado antes. Y tiene el público más amplio de alquiler: personas solas, parejas jóvenes, profesionales trasladados y estudiantes de posgrado.
La contracara es la rotación: los contratos son más cortos y la gestión más frecuente. Y en la reventa, el comprador natural es otro inversionista, no una familia. Amplía en cómo elegir tu primera propiedad de renta.
Cuánto renta en cada distrito
Para dimensionar el retorno, calculamos las rentas distrito por distrito en el blog: puedes ver el detalle en Lince, Jesús María y Barranco, que están entre los que mejor rinden.
La regla práctica: los distritos con precio de compra intermedio y renta alta —Lince, Surquillo, Pueblo Libre, Jesús María— rinden mejor que Lima Top, donde se paga por liquidez.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 1 dormitorio en Lima?
Entre S/ 162.000 y S/ 374.625 para 45 m², según el distrito.
¿Conviene comprar un 1 dormitorio para vivir?
Sí si vives solo o en pareja sin planes de familia inmediata; ten en cuenta que la reventa apunta a un público más estrecho.
¿Cuánta inicial necesito?
El 20% del precio: entre S/ 32.400 y S/ 74.925 según distrito.
¿Un estudio y un 1 dormitorio son lo mismo?
No: el estudio no tiene dormitorio separado, lo que reduce su público de alquiler y su precio de reventa.
¿Qué rinde más, un 1D o un 2D?
Normalmente el 1D rinde más por m², pero rota más seguido y exige gestión más activa.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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