La inmobiliaria es la dueña del negocio —compra el terreno, consigue el financiamiento, tramita la licencia y vende los departamentos—; la constructora es la empresa contratada para ejecutar la obra. En muchos proyectos peruanos son la misma empresa o dos empresas del mismo grupo, pero jurídicamente son roles distintos y eso importa cuando algo sale mal.
Datos clave
- Inmobiliaria (o promotora): es quien te vende y quien firma el contrato contigo.
- Constructora: ejecuta la obra bajo un contrato de obra con la inmobiliaria, no contigo.
- A quién reclamas: al vendedor que figura en tu contrato, casi siempre la inmobiliaria.
- Responsabilidad estructural: el Código Civil fija 5 años de responsabilidad por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
- Dato de mercado: en Lima Metropolitana había 1.017 proyectos con oferta disponible al primer trimestre de 2026 (CAPECO, IEC 101).
¿Qué hace exactamente cada una?
La inmobiliaria hace el negocio: identifica un terreno, evalúa cuántos departamentos entran, arma el financiamiento, obtiene la licencia de edificación, define el producto y el precio, vende y entrega. La constructora hace la obra: excavación, cimentación, estructura, albañilería, instalaciones y acabados, contra un presupuesto y un cronograma pactados.
Hay un tercer actor que la gente confunde con ambas: la corredora o agencia inmobiliaria, que solo intermedia la venta y cobra comisión. No construye ni es dueña de nada.
| Actor | Qué hace | Con quién firma |
|---|---|---|
| Inmobiliaria / promotora | Compra el terreno, saca la licencia, vende y entrega | Contigo (contrato de compraventa) |
| Constructora | Ejecuta la obra según planos y especificaciones | Con la inmobiliaria (contrato de obra) |
| Corredora / agente | Intermedia la venta, muestra y capta clientes | Con el vendedor (comisión) |
| Supervisor / verificador | Controla que se construya conforme a lo aprobado | Con la municipalidad o el promotor |
¿Por qué importa la diferencia si soy comprador?
Porque tu reclamo va contra quien te vendió. Si el departamento tiene una filtración, tú no tienes contrato con la constructora: le exiges a la inmobiliaria, y ella se la traslada a su contratista. Si el vendedor es una empresa de propósito específico creada solo para ese proyecto —algo habitual— conviene saber qué respaldo tiene detrás.
Revisa siempre tres cosas antes de separar: la licencia de edificación del proyecto, la partida del terreno en Sunarp y quién figura como propietario en esa partida. Si el terreno no está a nombre de quien te vende, pregunta por qué.
¿Y si son la misma empresa?
Es lo más común en el Perú y no es malo en sí: significa que el margen de construcción y el margen inmobiliario quedan en la misma caja, lo que suele dar más control de plazos. El riesgo es de concentración: si esa empresa entra en problemas, se cae todo a la vez. Por eso vale mirar cuántos proyectos entregados tiene y desde cuándo opera, más que el logo del folleto.
Un dato de contexto: la actividad constructora cerró el primer semestre de 2026 con un crecimiento de 10,9% según CAPECO, y las empresas del sector elevaron su expectativa de crecimiento de operaciones de 9,4% en junio a 9,6% en agosto. Es un mercado en expansión, con muchos actores nuevos: verificar trayectoria pesa más que nunca.
¿Cómo lo verifico en cinco minutos?
Pide el número de expediente de la licencia y llama a la municipalidad. Busca la razón social exacta en la web de Sunat y mira desde cuándo tiene RUC activo. Pide la copia literal del terreno y confirma titular y cargas. Y pregunta por proyectos entregados: nombre, dirección y año. Ver también cómo verificar que un proyecto es formal y cómo saber si una constructora es confiable.
Preguntas frecuentes
¿La constructora me responde si tengo una falla?
Tú le reclamas a quien te vendió, normalmente la inmobiliaria. Ella responde ante ti y luego se lo traslada a la constructora.
¿Puede una constructora vender directamente?
Sí. Cuando construye en terreno propio actúa a la vez como promotora y como constructora.
¿Qué es un promotor inmobiliario?
Es la figura que impulsa y financia el proyecto; en la práctica es la inmobiliaria que asume el riesgo del negocio.
¿Cuántos años responde el constructor por fallas estructurales?
El Código Civil fija cinco años por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales.
¿Dónde veo si el proyecto tiene licencia?
En la municipalidad distrital, con el número de expediente; la licencia es un acto público y verificable.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
Cómo te ayuda EximiaHaus
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