Una constructora se verifica con documentos públicos, no con referencias: licencia de edificación vigente, partida registral del terreno a nombre del vendedor, RUC activo con antigüedad, proyectos entregados comprobables y obra que avanza al ritmo del cronograma. Si alguna de esas cinco falla, no separes.
Datos clave
- Licencia de edificación: pide número de expediente y confírmalo en la municipalidad.
- Partida del terreno: copia literal en Sunarp — titular, cargas y gravámenes.
- RUC activo y habido en Sunat, con años de operación.
- Proyectos entregados: nombre, dirección y año, verificables en campo.
- Avance de obra coherente con el cronograma que te muestran.
¿Qué reviso primero?
La licencia. Sin licencia de edificación no hay proyecto legal, por más caseta de ventas y render que exista. La licencia se otorga por la municipalidad distrital y tiene número de expediente; llamas, das el número y te confirman si existe, para qué predio y con cuántos pisos aprobados. Es gratis y toma una llamada.
¿Cómo verifico el terreno?
Con la copia literal de la partida en Sunarp. Tiene que decir que el propietario es la empresa que te vende (o que existe un contrato inscrito que la habilita). Revisa también las cargas: una hipoteca al banco que financia la obra es normal, un embargo no lo es. Ver cómo leer los gravámenes de una partida y cómo sacar una copia literal.
| Verificación | Dónde | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Licencia de edificación | Municipalidad distrital | “Está en trámite” sin número de expediente |
| Partida del terreno | Sunarp — copia literal | Titular distinto al vendedor; embargos |
| RUC y antigüedad | Sunat — consulta RUC | Empresa creada hace pocos meses sin respaldo |
| Proyectos entregados | En campo, dirección real | Solo renders, ningún edificio terminado |
| Avance de obra | Visita a la obra | Obra parada o muy por detrás del cronograma |
¿Qué señales de alarma son las peores?
Tres. La primera, presión para separar hoy con descuento que vence esta tarde. La segunda, negativa a entregar copia del contrato para que lo leas fuera de la sala de ventas. La tercera, que el dinero de la separación se deposite a una cuenta personal y no a la cuenta de la empresa con comprobante a tu nombre.
A esto se suma un fenómeno del mercado peruano reciente: la extorsión al sector construcción, que ha llevado a obras paradas. Verificar formalidad protege también de eso; lo desarrollamos en este artículo.
¿Qué le pido por escrito?
Copia del contrato completo con anexos, la memoria descriptiva de acabados, el cronograma con fecha de entrega, la planta del departamento con medidas y el reglamento interno si ya existe. Todo eso es documentación normal de un proyecto serio; si no la tienen, es porque el proyecto no está maduro. Ver las obligaciones del desarrollador al vender en planos.
¿Y si la empresa es nueva?
No es descalificante por sí solo, pero cambia lo que debes exigir: fideicomiso de los pagos, respaldo de un banco que financie la obra, socios con trayectoria comprobable en otras empresas y, si es posible, una fianza que garantice la entrega. En un mercado con más de mil proyectos con oferta activa en Lima, siempre hay una alternativa con más respaldo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta verificar una constructora?
Prácticamente nada: la consulta de licencia y de RUC son gratuitas y la copia literal cuesta pocas decenas de soles.
¿Sirve buscar reclamos en Indecopi?
Sí, es un buen complemento: te muestra si la empresa tiene un patrón de reclamos por entrega o por acabados.
¿Puedo visitar la obra antes de comprar?
Debes hacerlo. Ver el avance real y compararlo con el cronograma es la verificación más honesta que existe.
¿Qué hago si ya separé y descubro un problema?
Revisa las condiciones de devolución del contrato de separación y reclama por escrito de inmediato, con cargo o correo.
¿Es mala señal que el terreno tenga hipoteca?
No: la hipoteca al banco que financia la obra es normal y se levanta al independizar cada unidad.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
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