El freno de la vivienda formal en el Perú no es la falta de compradores: es la falta de suelo urbano habilitado. Así lo planteó Capeco en agosto de 2026 al analizar la meta oficial de 1,25 millones de viviendas. El gremio sostiene que el reto principal es generar suelo urbano, servicios básicos y mayor oferta, y advierte que la burocracia en los trámites urbanísticos y las licencias de construcción desincentiva la inversión en vivienda formal.
Datos clave
- ~60.000 viviendas formales al año produce el Perú, frente a una demanda de más de 200.000.
- Tres cuellos de botella identificados por Capeco: suelo habilitado, servicios básicos y licencias.
- S/ 6.916/m² (US$ 2.042) es el precio de venta de departamentos en el panel de 12 distritos de Lima que sigue el BCRP (primer trimestre de 2026): +10,9% en dólares y +1,5% en soles frente a un año antes.
- San Isidro +21,5%, Jesús María +20,3%, San Miguel +15,5%: las mayores alzas en dólares del panel, todas en distritos consolidados sin suelo nuevo. Ninguno de los 12 bajó.
¿Qué es exactamente "suelo habilitado"?
Un terreno no es urbanizable por el solo hecho de estar dentro de la ciudad. Para que sobre él se pueda levantar vivienda formal necesita habilitación urbana: redes de agua y desagüe con capacidad suficiente, energía, vías, aportes reglamentarios y la zonificación adecuada. Ese proceso puede tomar años y su costo se reparte entre las unidades del proyecto.
Por eso ocurre algo que a primera vista parece contradictorio: hay terreno disponible en la periferia de Lima y, aun así, faltan viviendas. El suelo barato sin servicios no produce oferta formal, produce ocupación informal.
¿Cómo se traduce la escasez en el precio de tu departamento?
En una lógica bastante directa: donde no se puede construir nuevo, sube lo existente. El BCRP sigue el precio de venta de departamentos en 12 distritos consolidados de Lima —los que ya no tienen terrenos grandes disponibles— y en el último año los 12 subieron en dólares, con alzas de entre 3,1% y 21,5%. Medido en soles el avance es mucho menor (+1,5% en el panel), porque el dólar bajó frente al sol en ese periodo.
| Distrito | Precio por m² (1T2026) | Variación frente al 1T2025, en dólares |
|---|---|---|
| San Isidro | US$ 2.605 | +21,5% |
| Jesús María | US$ 2.103 | +20,3% |
| San Miguel | US$ 1.637 | +15,5% |
| Magdalena del Mar | US$ 1.986 | +14,8% |
| Pueblo Libre | US$ 1.875 | +13,4% |
| Miraflores | US$ 2.464 | +10,5% |
| San Borja | US$ 2.099 | +7,9% |
| Barranco | US$ 2.556 | +7,6% |
| Surquillo | US$ 1.856 | +7,2% |
| Santiago de Surco | US$ 1.818 | +6,6% |
| La Molina | US$ 1.510 | +4,1% |
| Lince | US$ 1.894 | +3,1% |
Sobre el mismo fenómeno en el segmento alto escribimos en la escasez de proyectos en Lima Top, y sobre los distritos que se benefician en zonas emergentes para vivir en Lima.
¿Por qué las licencias importan tanto?
Porque el tiempo es costo financiero. Un proyecto que demora dos años adicionales en obtener permisos acumula intereses del terreno, gastos de estructura y riesgo de que el mercado cambie. Ese sobrecosto termina en el precio de venta o, peor, hace que el proyecto simplemente no se lance. Menos lanzamientos significan menos oferta el año siguiente, que es exactamente la secuencia que Lima está viviendo.
¿Qué hacer como comprador en un mercado con poco suelo?
- Prioriza conectividad sobre metros. En una ciudad donde el suelo bien ubicado escasea, lo que sostiene el valor es el acceso: transporte masivo, vías, servicios. Ver el efecto de la Línea 2 del Metro.
- Revisa la zonificación antes de comprar terreno. Un lote con zonificación residencial de baja densidad no permite el edificio que estás imaginando. Ver cómo evaluar una inversión en suelo.
- Desconfía del terreno barato sin servicios. La diferencia entre el precio de un lote habilitado y uno que no lo está no es un descuento: es el costo de habilitarlo, que tarde o temprano vas a pagar tú.
- Considera lo existente. En distritos consolidados, un departamento de segunda bien mantenido en buena ubicación suele rendir mejor que un proyecto nuevo en una zona sin servicios consolidados.
Preguntas frecuentes
¿Por qué faltan viviendas en el Perú si hay terrenos?
Porque el terreno disponible en su mayoría no está habilitado: carece de agua, desagüe, vías o zonificación adecuada. Capeco señala que generar suelo urbano con servicios básicos —y no la demanda— es el principal cuello de botella para ampliar la oferta formal de vivienda.
¿Qué distritos de Lima suben más de precio en 2026?
Según el BCRP, en el panel de 12 distritos que sigue, las mayores alzas en dólares entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026 fueron San Isidro (+21,5%), Jesús María (+20,3%), San Miguel (+15,5%), Magdalena del Mar (+14,8%) y Pueblo Libre (+13,4%). Los 12 subieron; el promedio del panel pasó de US$ 1.841 a US$ 2.042 por m² (+10,9%), aunque en soles el alza fue de solo 1,5%. Para el resto de distritos no hay dato oficial.
¿La escasez de suelo hace que comprar sea mala idea?
Al contrario: es el argumento estructural a favor de la propiedad bien ubicada. Lo que sí desaconseja es comprar suelo barato sin servicios asumiendo que la ciudad llegará pronto, porque ese proceso depende de inversión pública que puede tardar décadas.
¿Qué es la habilitación urbana?
Es el procedimiento por el cual un terreno rústico o sin servicios se convierte en suelo urbano apto para edificar: dotación de agua, desagüe, energía y vías, entrega de aportes reglamentarios y su inscripción registral. Sin ella no se puede obtener licencia de edificación para vivienda formal.
Relacionado y útil antes de decidir: Elecciones generales 2026: ¿conviene comprar vivienda antes, durante o después?.
Fuentes
- Meta de 1.25 millones de viviendas: CAPECO pide ampliar oferta de suelo, servicios e infraestructura — Infobae (20-ago-2026)
- CAPECO: generar más suelo urbano y servicios básicos permitirá ampliar la oferta de vivienda — PQS
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, 1T2026 — BCRP
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