El ciclo electoral afecta más al ánimo del comprador que a los precios de la vivienda. En el primer trimestre de 2026, con las elecciones generales encima, las ventas en Lima y Callao crecieron 25%: se vendieron 7.943 unidades frente a las 6.355 del mismo periodo del año anterior. Capeco anticipaba cautela en ese trimestre y la cautela existió en el discurso, pero no en las transacciones. La variable que sí se mueve con la política no es el precio de venta: es el tipo de cambio, y esa sí llega directo a tu bolsillo si compras en dólares.
Datos clave
- Ventas del 1T2026 en Lima y Callao: 7.943 unidades, frente a 6.355 en el 1T2025 (+25%).
- El primer semestre cerró en 15.477 unidades, +26% interanual.
- Capeco señala que tipo de cambio e incertidumbre electoral influyen en la decisión de compra.
- El gremio ubica el agravamiento de la violencia en obras como riesgo de impacto potencialmente mayor que el electoral.
- Precedente documentado: en 2023 la paralización de proyectos en varios distritos afectó una inversión estimada en US$ 1.500 millones (ASEI).
- El riesgo específico del ciclo municipal recae sobre las licencias ya otorgadas y su continuidad administrativa.
¿Qué pasó realmente en el trimestre electoral?
| Periodo | Unidades vendidas (Lima y Callao) | Variación | Contexto |
|---|---|---|---|
| 1T2025 | 6.355 | — | Sin proceso electoral general |
| 1T2026 | 7.943 | +25% | Trimestre preelectoral |
| 1S2026 | 15.477 | +26% | Incluye el proceso electoral |
¿Por qué la incertidumbre no frenó las ventas?
Porque quien compra vivienda para vivir no está haciendo una apuesta de corto plazo. Un crédito a 20 años no se decide por el resultado de una elección, sino por la cuota, el ingreso y la necesidad de habitar. Lo que sí se frena en ciclos de incertidumbre es la inversión discrecional —el segundo inmueble, el proyecto nuevo, la compra en dólares para renta— y ese efecto se ve en los lanzamientos, no en las ventas de vivienda familiar.
Efectivamente los lanzamientos cayeron 16,5% en el trimestre según Capeco, aunque el gremio atribuye esa caída principalmente a la escasez de suelo habilitado. Está en por qué suben las ventas y cae la oferta.
¿Qué variable sí conviene vigilar?
El tipo de cambio. Los procesos electorales suelen mover la moneda antes que cualquier otro precio, y en un mercado donde una parte relevante de la oferta se cotiza en dólares, esa variación te afecta directo si tu ingreso es en soles. Un movimiento del tipo de cambio puede alterar el precio efectivo de tu compra más que cualquier ajuste de lista del vendedor.
Cómo cubrirse está en comprar en soles o dólares y en crédito en dólares vs. soles.
¿Y si compro en un proyecto en planos?
Ahí el riesgo electoral sí es concreto, pero es municipal más que general: los cambios de gestión edil pueden afectar la continuidad administrativa de licencias y trámites en curso. Un proyecto con licencia de edificación ya otorgada y habilitación urbana resuelta está en una posición muy distinta a uno que todavía depende de aprobaciones futuras. El precedente de 2023, cuando la paralización de proyectos afectó una inversión estimada en US$ 1.500 millones según ASEI, muestra que no es una preocupación teórica.
Qué verificar antes de firmar en planos está en elecciones municipales y licencias y en cómo verificar el historial de una inmobiliaria.
Entonces, ¿antes, durante o después?
La respuesta honesta es que el calendario electoral no debería ser tu variable de decisión. Las que sí lo son: si tienes cuota inicial, si tu historial crediticio está en Normal, si la cuota cabe en el 30% de tu ingreso y si el inmueble que compras está limpio registralmente. Quien cumple esas cuatro condiciones compra bien en cualquier trimestre; quien no las cumple no compra bien en ninguno.
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Preguntas frecuentes
¿Bajan los precios de las viviendas en año electoral?
No es lo que muestran las cifras de 2026: las ventas del primer trimestre crecieron 25% y el precio por metro cuadrado subió 10,9% interanual. El efecto del ciclo electoral se ve más en lanzamientos e inversión discrecional que en precios de vivienda.
¿Cuándo son las elecciones generales en Perú?
El proceso electoral general de 2026 fue convocado para abril de ese año. El calendario oficial y sus etapas se publican en el portal del Jurado Nacional de Elecciones.
¿Conviene esperar al resultado para comprar?
Solo si tu compra es discrecional y en dólares. Para una vivienda familiar financiada a 20 años, las variables decisivas son tu cuota inicial, tu historial crediticio y la relación entre cuota e ingreso, no el resultado electoral.
¿Qué riesgo real tiene comprar en planos en año electoral?
El riesgo es administrativo y sobre todo municipal: cambios de gestión que afecten la continuidad de trámites y licencias. Comprar en proyectos con licencia de edificación ya otorgada reduce mucho esa exposición.
¿Qué preocupa más al sector, las elecciones o la inseguridad?
Capeco ha señalado que el agravamiento de la violencia en obras de construcción y el tráfico de terrenos podría tener un impacto incluso mayor que la incertidumbre electoral.
Fuentes
- Viviendas en Lima: tipo de cambio e incertidumbre electoral influyen en la decisión de compra — Gestión (Capeco)
- Elecciones municipales 2026: lo que todo proyecto inmobiliario con licencia ya otorgada debe saber — Infobae, 20/07/2026
- Elecciones Generales 2026 — Jurado Nacional de Elecciones
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Capeco identifica cuatro riesgos que podrían afectar el crecimiento del sector construcción en 2025 y 2026 — Gestión
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