Nulidad de remate judicial en Perú: causales y plazo

Cuándo se puede pedir la nulidad de un remate judicial en el Perú: el plazo de tres días del Código Procesal Civil, las causales formales, las reglas más estrictas del remate electrónico REM@JU, qué defectos hay que alegar antes del remate y qué queda después de la adjudicación.

La nulidad del remate judicial solo procede por aspectos formales del propio remate y se pide dentro del tercer día de realizado; no puede sustentarse en las normas del Código Civil sobre invalidez del acto jurídico (Código Procesal Civil, art. 743). Si el remate fue electrónico por REM@JU, la regla es más estrecha: solo cabe por postor impedido o falta de pago del ganador, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo de pago, y no durante las fases del remate (Ley 30229, art. 18). Los defectos anteriores —tasación, notificaciones, liquidación— se alegan en su momento. Es información general: cada caso lo evalúa un abogado.

Datos clave

Plazo en el remate presencial: dentro del tercer día de realizado el acto (CPC, art. 743).
Qué se puede alegar: solo aspectos formales del remate; no la invalidez del acto jurídico según el Código Civil (art. 743).
Remate electrónico REM@JU: nulidad solo por postor impedido (como el propio ejecutado) o falta de pago del ganador en tres días hábiles; se pide dentro de los tres días hábiles siguientes (Ley 30229, arts. 11, 16 y 18).
Durante el remate electrónico: "No cabe ningún pedido de nulidad o la interposición de ningún otro medio impugnatorio" (Ley 30229, art. 18.3).
Quién puede pedirla: quien acredite perjuicio e interés propio; no quien causó el vicio (CPC, arts. 174 y 175).

¿Qué dice la ley sobre la nulidad del remate?

El artículo 743 del Código Procesal Civil es corto y estricto: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 741, la nulidad del remate sólo procede por los aspectos formales de éste y se interpone dentro del tercer día de realizado el acto. No se puede sustentar la nulidad del remate en las disposiciones del Código Civil relativas a la invalidez e ineficacia del acto jurídico".

Tres ideas salen de ahí. La nulidad ataca el acto del remate, no la deuda ni la hipoteca. Se basa en vicios de forma: publicidad, aviso, postores, base, acta. Y el plazo es brevísimo: tres días desde el remate. Lo que no se alegó en ese plazo, en principio, queda convalidado.

Para el remate electrónico, que es hoy la vía más usada, la Ley 30229 que creó el REM@JU fija reglas propias. Su artículo 18 dice que se sanciona con nulidad el remate electrónico cuando el ganador incumple las restricciones del artículo 11 —por ejemplo, si es el propio ejecutado o está inhabilitado— y cuando el ganador no paga su oferta en el plazo de tres días hábiles, caso en el que la nulidad la declara el juez de oficio. El pedido de nulidad "solo se puede invocar por las causales referidas" y dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo de pago.

¿Cuáles son las causales de nulidad del remate?

Defecto	Por qué puede anular el remate	Base
No se publicó la convocatoria o no se colocó el aviso en el inmueble	La publicidad "no puede omitirse, aunque medie renuncia del ejecutado, bajo sanción de nulidad"	CPC, art. 733
El aviso omitió datos esenciales	Debe indicar partes, bien, cargas, tasación, base, lugar, fecha y depósito exigido	CPC, art. 734
Postor sin el depósito del 10 % de la tasación, o el propio ejecutado como postor	Solo se admite al postor que depositó; "el ejecutado no puede ser postor"	CPC, art. 735; Ley 30229, art. 11
Se aceptó una oferta menor a la base	La base es dos tercios de la tasación y no se admite oferta inferior; en las siguientes convocatorias se reduce 15 %	CPC, arts. 736 y 742; Ley 30229, art. 13
Irregularidades en el acto o en el acta	El acta debe consignar lugar, fecha, partes, postores, posturas, adjudicatario y monto	CPC, arts. 737 y 738
El ganador no pagó el saldo en tres días	El juez declara la nulidad y convoca a un nuevo remate; el ganador pierde su depósito	CPC, arts. 739 y 741; Ley 30229, arts. 16 a 18

Fuentes: Código Procesal Civil, arts. 733 a 743; Ley 30229, arts. 11, 13, 16, 17 y 18. En el remate electrónico, el pedido de nulidad se limita a las causales del art. 18 de la Ley 30229.

No todo defecto anula. El Código Procesal Civil dice que la nulidad se sanciona solo por causa establecida en la ley o cuando el acto carece de requisitos indispensables para su finalidad, y que si el acto cumplió su propósito es válido aunque se haya hecho de otro modo (art. 171). Por eso quien pide la nulidad debe acreditar el perjuicio concreto que le causó el vicio (art. 174).

¿Qué problemas no se discuten en la nulidad del remate?

Muchos de los reclamos de un propietario frente a un remate tienen su propio momento, anterior, y si se deja pasar ya no pueden traerse al remate:

La deuda y el título: se discuten en la contradicción, dentro de los plazos del mandato de ejecución. Ver la contradicción en la ejecución hipotecaria.
La tasación: se discute en su propia etapa, antes de que se convoque el remate. Ver tasación convencional o pericial en un remate.
Las notificaciones defectuosas: la nulidad se pide "en la primera oportunidad que el perjudicado tuviera para hacerlo" (art. 176); si no, se convalida tácitamente (art. 172).
La propiedad del bien: si el inmueble no es del deudor, la vía es la tercería de propiedad, no la nulidad del remate.

El recorrido completo, desde la demanda hasta el remate, está en el pilar me demandaron por ejecución de garantía hipotecaria y en el cronograma real del remate.

¿Cómo se pide la nulidad del remate?

Revisa el expediente el mismo día del remate o, si es electrónico, apenas termine la fase de pago del ganador. Consigue las publicaciones, el aviso, la constancia de depósitos y el acta o certificado de postor ganador.
Identifica el vicio formal y el perjuicio: qué regla se incumplió y qué defensa o resultado te impidió.
Presenta el escrito de nulidad ante el juez de la ejecución dentro del plazo: tres días desde el remate presencial, o tres días hábiles desde el vencimiento del plazo de pago en el electrónico.
Si el juez la rechaza, evalúa con tu abogado la apelación. Si la declara fundada, el remate se vuelve a convocar (Ley 30229, art. 18.4) y lo actuado después del vicio se renueva (CPC, art. 177).

Ten presente que anular un remate no extingue la deuda: solo repite el acto. Si el problema de fondo es que el inmueble se va a vender por mucho menos de su valor, la salida que más patrimonio salva suele ser otra: vender antes del remate o negociar con el acreedor.

¿Y después de la adjudicación?

Pagado el saldo, el juez transfiere el inmueble con un auto de adjudicación que ordena levantar los gravámenes y entregar el bien en diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento (CPC, art. 739). A partir de ahí las posibilidades se reducen mucho. Queda, de forma excepcional, la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, que puede plantearse dentro de los seis meses siguientes a la ejecución cuando el proceso se siguió con fraude o colusión (CPC, art. 178). No es una segunda oportunidad para discutir la deuda: exige probar fraude. Qué derechos conserva el propietario en esa etapa está en adjudicación y lanzamiento.

Un caso para ordenar las ideas

Supongamos que la casa de Raúl, tasada en S/ 360.000, sale a remate presencial. La base es S/ 240.000. Raúl revisa el expediente al día siguiente y encuentra dos problemas:

No hay constancia de que se colocara el aviso en la casa. Es un vicio formal expreso (art. 733): Raúl presenta la nulidad al segundo día del remate, explicando que la falta de publicidad redujo los postores.
También cree que la tasación era baja. Pero no la observó cuando se la notificaron: ese reclamo ya no puede traerse a la nulidad del remate.

Si el remate hubiera sido por REM@JU, la falta de aviso no estaría entre las causales del artículo 18 de la Ley 30229, y Raúl tendría que haberla planteado antes, porque durante las fases no cabe ningún pedido de nulidad. Ejemplo ilustrativo: no corresponde a un caso real.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos días tengo para pedir la nulidad del remate?

En el remate presencial, tres días desde el acto (CPC, art. 743). En el electrónico, tres días hábiles desde que vence el plazo de pago del ganador (Ley 30229, art. 18.2).

¿Puedo pedir la nulidad porque el precio fue muy bajo?

No, si el remate respetó la base legal. El precio bajo se combate antes: observando la tasación o evitando que se llegue a la segunda y tercera convocatoria. Ver cuánto baja el precio en cada convocatoria.

¿Puedo participar como postor en el remate de mi casa?

No. "El ejecutado no puede ser postor en el remate" (CPC, art. 735; Ley 30229, art. 11). Si lo hiciera a través de otra persona, el remate podría anularse.

¿Qué pasa si el ganador no paga?

El remate se anula, el ganador pierde su depósito y se convoca uno nuevo (CPC, art. 741). En el electrónico, además queda inhabilitado por un año (Ley 30229, art. 17).

¿La nulidad del remate suspende el lanzamiento?

Depende del estado del expediente y de lo que resuelva el juez. No asumas que presentar el escrito frena la entrega del inmueble: consúltalo con tu abogado.

¿Puedo pedir la nulidad si no me notificaron el remate?

Si hubo un vicio de notificación, pídelo en la primera oportunidad que tengas; si actúas en el proceso sin alegarlo, la nulidad se convalida (CPC, arts. 172 y 176).

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Fuentes

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