El inmueble que compraste en remate judicial se inscribe en Sunarp con los partes judiciales que expide el juzgado: contienen la transcripción del acta de remate y del auto de adjudicación, y son el título inscribible según el artículo 739.4 del Código Procesal Civil. Ese auto, que el juez dicta después de que depositas el saldo del precio dentro de tercer día, describe el bien, ordena cancelar los gravámenes que pesaban sobre él (salvo la anotación de demanda) y manda entregarlo en diez días bajo apercibimiento de lanzamiento. En 2026 Sunarp cobra por la adjudicación S/ 44,50 de calificación más el 3 por mil del precio cuando supera S/ 35.000 (1,5 por mil hasta esa cifra), y la municipalidad, la alcabala del 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000. Este artículo es para el adjudicatario; el lado del propietario que perdió el inmueble está en después del remate: adjudicación, lanzamiento y derechos del ejecutado, y lo que conviene revisar antes de pujar, en la guía de remates de propiedades.
Datos clave (2026)
- Título inscribible: partes judiciales con la transcripción del acta de remate y del auto de adjudicación (CPC, art. 739.4). El Tribunal Registral exige esa formalidad; sin el acta de remate, el título se observa (Res. 2163-2023-SUNARP-TR).
- Saldo del precio: se deposita dentro de tercer día de cerrada el acta de remate; recién entonces el juez transfiere la propiedad (art. 739).
- Gravámenes: el auto deja sin efecto todos los que pesaban sobre el bien, salvo la anotación de demanda, y cancela las cargas y derechos de uso o disfrute inscritos después del embargo o la hipoteca ejecutada (art. 739.2).
- Entrega: el ejecutado debe entregar el inmueble en diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento; la orden alcanza al tercero notificado con el mandato (art. 739.3).
- Costos 2026: Sunarp S/ 44,50 + 3 ‰ del precio (Res. 228-2025-SUNARP/GG); alcabala 3 % sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000), hasta el último día hábil del mes siguiente (TUO LTM, arts. 21 a 26).
¿Qué documento me hace propietario después del remate?
No el acta de remate ni el oblaje: el auto de adjudicación. El artículo 739 del CPC lo dice en ese orden: en el remate el juez ordena, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día; depositado el precio, el juez transfiere la propiedad mediante un auto que contiene la descripción del bien, la orden de cancelar gravámenes, la orden de entrega y la orden de expedir partes judiciales. Si el remate fue electrónico por REM@JU, el flujo es el mismo con el acta electrónica. Si el ganador no deposita el saldo, pierde el oblaje y el remate se declara sin efecto: nulidad de remate judicial: causales y plazo detalla ese y otros tropiezos, y por qué la tercera convocatoria vende por menos explica el precio al que llegaste.
Paso a paso: del acta de remate a la partida a tu nombre
- Deposita el saldo del precio en la cuenta del juzgado dentro de tercer día de cerrada el acta, y presenta el escrito con el comprobante. Pide en el mismo escrito que se dicte el auto de adjudicación.
- Revisa el auto apenas se notifique: que describa el bien con número de partida, que ordene cancelar los gravámenes (identifícalos con la copia literal), que ordene la entrega y que disponga expedir partes. Si falta algo, pide corrección antes de que quede firme.
- Espera que el auto quede consentido o ejecutoriado. El ejecutado puede apelar; los partes se expiden con la constancia de que la resolución quedó firme, que es lo que el registrador suele exigir.
- Solicita los partes judiciales: oficio del juez al registro, con copias certificadas del acta de remate, del auto de adjudicación y de la resolución que lo declara consentido. Verifica que las copias estén completas y legibles.
- Paga la alcabala en la municipalidad distrital (o en el SAT en Lima y otras ciudades con SAT) antes de presentar el título: 3 % sobre el precio de adjudicación menos S/ 55.000; la base no puede ser menor al autovalúo ajustado (TUO LTM, art. 24). La calculadora de alcabala te da el monto.
- Presenta el título en Sunarp (oficina de la zona del inmueble o por la plataforma de presentación en línea con los partes digitales) y paga la liquidación: calificación S/ 44,50 más 3 ‰ del precio; la cancelación de cada gravamen se liquida como acto del rubro cargas y gravámenes.
- Sigue el título (7 días hábiles de plazo de calificación, prorrogables); si hay observación, se subsana en el juzgado o con el documento que falte. Inscrito, pide la copia literal actualizada.
- Declara la transferencia en la municipalidad (declaración jurada de predial del nuevo propietario) y actualiza los servicios.
Las tasas completas, con ejemplos, están en tasas registrales de Sunarp 2026; qué cobran la notaría y Sunarp en una compraventa normal, en notaría y Sunarp: costos 2026.
¿Qué gravámenes se cancelan con la adjudicación y cuáles no?
| Carga inscrita | ¿Se cancela con el auto de adjudicación? | Qué hacer |
|---|---|---|
| Hipoteca que se ejecutó | Sí (CPC, art. 739.2) | Verificar que el auto la mencione; Sunarp la cancela al inscribir |
| Embargos anteriores de otros acreedores | Sí; esos acreedores cobran del precio según su prelación | Nada: el juez distribuye el dinero |
| Arrendamiento, usufructo u otro derecho de uso inscrito después del embargo o hipoteca | Sí (art. 739.2, segunda parte) | Pedir que el auto lo ordene expresamente |
| Arrendamiento inscrito antes de la hipoteca o embargo | No se cancela por el auto | Negociar con el inquilino o esperar el vencimiento; revisar la partida antes de pujar |
| Anotación de demanda | No (art. 739.2) | Entender qué se discute: puede afectar tu propiedad |
| Deudas de predial, arbitrios y mantenimiento | No son gravámenes registrales; siguen siendo del ejecutado, pero la municipalidad y la junta las reclaman al presentarte | Cuantificarlas antes de pujar y pedir constancias |
¿Y si el inmueble está ocupado?
El auto ordena al ejecutado o al administrador judicial entregar el inmueble en diez días bajo apercibimiento de lanzamiento, y la orden alcanza al tercero que fue notificado con el mandato ejecutivo (CPC, art. 739.3). Si no entregan, pides el lanzamiento en el mismo expediente, sin nuevo juicio. Un inquilino con contrato inscrito antes de la hipoteca es otra cosa: su derecho sobrevive a la adjudicación. Por eso la verificación de ocupación es parte del precio máximo que conviene pagar: comprar en remate bancario: cuánto se ahorra y qué puede salir mal tiene la cuenta completa.
¿Qué impuestos paga el adjudicatario?
- Alcabala: 3 % del precio de adjudicación sobre el tramo que excede 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), a cargo exclusivo del comprador, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (TUO LTM, arts. 21, 25 y 26). La ley grava «las transferencias de propiedad... cualquiera sea su forma o modalidad», y la adjudicación judicial lo es. Más detalle en alcabala o impuesto a la renta: quién paga cada uno.
- Impuesto a la renta: lo paga el ejecutado por la ganancia, no el adjudicatario. Sunarp no lo exige para inscribir una adjudicación judicial, a diferencia de una compraventa notarial.
- Predial: desde el 1 de enero del año siguiente eres el contribuyente; el del año del remate corresponde al ejecutado, aunque la municipalidad suele pedir regularizar la deuda al declarar.
Errores que retrasan la inscripción
- Presentar solo el auto de adjudicación sin el acta de remate transcrita: observación segura (Res. 2163-2023-SUNARP-TR, art. 739.4).
- Partes sin la constancia de consentida o ejecutoriada.
- Auto que no identifica los gravámenes a cancelar: Sunarp cancela lo que el juez ordena, no lo que el adjudicatario supone.
- No pagar la alcabala antes de presentar: el registrador la exige como requisito previo.
- Comprar sin leer la partida: un arrendamiento o una anotación de demanda anteriores no desaparecen con el remate.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se inscribe en Sunarp un inmueble adquirido en subasta judicial?
Con los partes judiciales que expide el juzgado: oficio y copias certificadas del acta de remate y del auto de adjudicación, con constancia de que quedó firme (CPC, art. 739.4). Se paga la alcabala, se presenta el título en la oficina registral del inmueble y Sunarp inscribe la transferencia y cancela los gravámenes que ordena el auto.
¿Qué es el auto de adjudicación?
La resolución con la que el juez transfiere la propiedad del inmueble rematado al ganador, después de que deposita el saldo del precio. Describe el bien, deja sin efecto los gravámenes (salvo la anotación de demanda), ordena la entrega en diez días y manda expedir partes para el registro (CPC, art. 739).
¿Cuánto cobra Sunarp por inscribir una adjudicación en 2026?
S/ 44,50 de derecho de calificación más el derecho de inscripción: 1,5 por mil del precio hasta S/ 35.000 o 3 por mil si es mayor (Res. 228-2025-SUNARP/GG, anexo 1). Para una adjudicación de S/ 300.000 son S/ 944,50, más la cancelación de cada gravamen.
¿Se paga alcabala al comprar en remate judicial?
Sí. La alcabala grava toda transferencia de propiedad a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma (TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 21): 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000, a cargo del adjudicatario, hasta el último día hábil del mes siguiente.
¿Las deudas del dueño anterior pasan al adjudicatario?
Las hipotecas y embargos se cancelan con el auto y los acreedores cobran del precio. Las deudas de predial, arbitrios y mantenimiento no son gravámenes registrales: siguen siendo del ejecutado, pero en la práctica la municipalidad y la junta las reclaman al nuevo dueño, así que conviene cuantificarlas antes de pujar.
¿Cuánto demora tener la partida a mi nombre después del remate?
Depende del juzgado: entre el depósito del saldo, el auto, su firmeza y la expedición de partes pueden pasar de uno a tres meses; en Sunarp, el plazo de calificación es de 7 días hábiles, prorrogables si hay observaciones.
Fuentes
- Código Procesal Civil, art. 739 (transferencia de inmueble rematado: auto de adjudicación, cancelación de gravámenes, entrega en 10 días y partes judiciales), transcrito en la Resolución 2163-2023-SUNARP-TR del Tribunal Registral
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Res. 097-2013-SUNARP/SN (la resolución judicial de adjudicación por remate como título inscribible) — Sunarp
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG, anexo 1: tasas registrales 2026 del Registro de Predios (adjudicación: S/ 44,50 de calificación más 1,5 ‰ hasta S/ 35.000 o 3 ‰ si es mayor)
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF, arts. 21 a 27 (alcabala: grava toda transferencia a título oneroso o gratuito; 3 %; 10 UIT inafectas; pago hasta el último día hábil del mes siguiente) — gob.pe
- D.S. 301-2025-EF, valor de la UIT 2026: S/ 5.500 — El Peruano
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