El usufructo es el derecho a usar un inmueble y percibir sus frutos —vivir en él o cobrar su alquiler— sin ser el titular; la nuda propiedad es la titularidad sin ese derecho de uso. Separar ambas figuras permite, por ejemplo, transferir una casa a los hijos y seguir viviendo en ella hasta el fallecimiento. Para que tenga efectos frente a terceros, el usufructo debe inscribirse en la Sunarp.
Datos clave
- Usufructuario: usa el bien y percibe sus frutos, incluida la renta si se alquila.
- Nudo propietario: es el titular, pero no puede usar el bien mientras dure el usufructo.
- Se constituye por contrato, por testamento o por ley, y se formaliza en escritura pública.
- Debe inscribirse en Registros Públicos para ser oponible a terceros.
- Costo de inscribirlo en Sunarp (2026): el usufructo está en el rubro de cargas y gravámenes: S/ 44,50 de derecho de calificación más el 0,75 por mil del valor del acto si es de hasta S/ 35.000, o el 1,5 por mil si es mayor (Anexo 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG).
- Un inmueble con usufructo inscrito vale menos para quien compra la nuda propiedad: no puede usarlo.
Quién hace qué
| Usufructuario | Nudo propietario | |
|---|---|---|
| Vivir en el inmueble | Sí | No, mientras dure el usufructo |
| Alquilarlo y cobrar la renta | Sí, dentro de lo pactado | No |
| Vender el bien | No | Sí, pero transfiere con el usufructo vigente |
| Conservación ordinaria | A su cargo | — |
| Reparaciones estructurales | Según lo pactado | Normalmente a su cargo |
| Al extinguirse el usufructo | Termina su derecho | Recupera la propiedad plena |
Para qué se usa en la práctica
- Planificación familiar. Transferir la vivienda a los hijos por anticipo de legítima reservándose el usufructo: la titularidad cambia, pero los padres siguen viviendo ahí. Ver anticipo de legítima.
- Protección del cónyuge sobreviviente, mediante disposiciones testamentarias que le aseguren el uso de la vivienda familiar.
- Inversión a largo plazo. Comprar la nuda propiedad con descuento, sabiendo que el uso pleno llegará después. Es una operación de horizonte largo y liquidez baja.
- Alternativa al esquema de la hipoteca inversa para propietarios mayores que necesitan liquidez sin dejar su casa. Ver hipoteca inversa.
Cómo afecta el valor
La nuda propiedad de un inmueble con usufructo vitalicio vale menos que la propiedad plena, porque el comprador no podrá usarlo ni rentarlo mientras el usufructuario viva. Cuánto menos depende de la expectativa de duración del usufructo y del valor del inmueble. Es un cálculo que conviene hacer con una tasación de por medio, no a ojo. Ver Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
Errores frecuentes
- Pactarlo de palabra. Un usufructo no inscrito no es oponible a terceros: si el nudo propietario vende, el comprador puede desconocerlo. La tasa registral es pequeña frente a ese riesgo.
- No definir quién paga qué. Predial, arbitrios, mantenimiento y seguros deben quedar asignados en el título.
- Olvidar el plazo. El usufructo puede ser vitalicio o por tiempo determinado; si no se define, la discusión llega después.
- Comprar la nuda propiedad sin leer la partida. El usufructo inscrito aparece ahí. Ver qué revisar en una partida registral.
Si lo que buscas es ceder el uso a cambio de una renta, la figura es otra. Las diferencias de plazo, precio y salida están en usufructo o arrendamiento: diferencias y cuál te conviene.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la nuda propiedad?
Es la titularidad de un inmueble sin el derecho de usarlo ni de percibir sus frutos, porque ese derecho corresponde al usufructuario. Al extinguirse el usufructo, el nudo propietario recupera la propiedad plena.
¿El usufructuario puede alquilar el inmueble?
Sí, dentro de los límites que establezca el título constitutivo: el usufructo comprende el derecho a percibir los frutos del bien, y la renta es uno de ellos.
¿Se puede vender un inmueble con usufructo inscrito?
El nudo propietario puede transferir su derecho, pero el comprador lo adquiere con el usufructo vigente: no podrá usar el inmueble hasta que este se extinga. Por eso el precio de una nuda propiedad es menor que el de la propiedad plena.
¿Hay que inscribir el usufructo?
Sí, para que sea oponible a terceros. Un usufructo pactado solo entre las partes y no inscrito puede quedar sin efecto frente a un tercero que adquiera el inmueble de buena fe.
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Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Ley N° 30741, Ley que regula la hipoteca inversa — Congreso de la República, publicada en El Peruano el 28 de marzo de 2018 (verificada el 5 de octubre de 2026)
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
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