La compraventa de un inmueble es nula cuando le falta alguno de los elementos que la ley exige para que exista como acto válido, y las causales están en el artículo 219 del Código Civil: falta de manifestación de voluntad, objeto física o jurídicamente imposible, fin ilícito, simulación absoluta, falta de la forma exigida bajo sanción de nulidad, nulidad declarada por la ley y contravención del orden público (art. V del Título Preliminar). El inciso 2, que hablaba del "incapaz absoluto", fue derogado por el Decreto Legislativo 1384 en setiembre de 2018. La acción para pedir la nulidad prescribe a los diez años (art. 2001, inc. 1) y la puede plantear cualquiera con interés, incluso el Ministerio Público (art. 220).
Datos clave (2026)
- 7 causales vigentes en el art. 219 del Código Civil (el inc. 2 está derogado desde el D. Leg. 1384, 4-set-2018).
- 10 años para demandar la nulidad (art. 2001, inc. 1); la anulabilidad, en cambio, prescribe a los 2 años (inc. 4).
- Art. 220: la alega quien tenga interés o el Ministerio Público; el juez puede declararla de oficio si es manifiesta; no se subsana con confirmación.
- VIII Pleno Casatorio (El Peruano, 22-set-2020): vender un bien de la sociedad conyugal sin el otro cónyuge es nulo por el art. 219, inc. 8 (art. 315 es norma de orden público).
- Art. 2014: el tercero de buena fe que compró después e inscribió puede conservar el bien aunque ganes la nulidad; por eso la demanda se anota en Sunarp (CPC art. 673).
- Aranceles 2026: cuantía indeterminable, S/ 55 por ofrecer pruebas, S/ 220 la apelación de sentencia y S/ 880 la casación (URP de S/ 550).
¿Cuáles son las causales de nulidad del acto jurídico con ejemplos de compraventas?
Cada inciso del artículo 219 tiene una versión inmobiliaria reconocible. La tabla las ordena; debajo van los matices que deciden los casos.
| Causal (art. 219 CC) | Ejemplo en una compraventa de inmueble | Qué se prueba |
|---|---|---|
| Inc. 1: falta de manifestación de voluntad | Firmaron la escritura con tu firma falsificada o un suplantador con DNI falso vendió tu casa | Pericia grafotécnica, denuncia penal, registro de movimiento migratorio, biometría de Reniec |
| Inc. 3: objeto imposible o indeterminable | Se vende un bien común intransferible del edificio (el terreno o la escalera) como si fuera un departamento | Partida matriz, reglamento interno (Ley 27157, art. 43) |
| Inc. 4: fin ilícito | Venta concertada entre hijo y comprador para despojar de la herencia a los demás, como en el caso del VIII Pleno Casatorio | Precio ínfimo sin medio de pago, vínculo entre las partes, conocimiento del perjuicio |
| Inc. 5: simulación absoluta | "Venta" a un pariente para esconder la casa de un acreedor, sin precio real ni entrega | Que el vendedor sigue poseyendo y pagando predial, ausencia de pago bancarizado |
| Inc. 6: falta de forma bajo sanción de nulidad | Donación de un inmueble hecha en documento privado: el art. 1625 exige escritura pública bajo sanción de nulidad | El propio documento |
| Inc. 7: la ley lo declara nulo | Transferencia de bienes comunes sin los dos tercios de la junta de propietarios: "nula de pleno derecho" (Ley 27157, art. 43) | Acta de junta, porcentajes de participación |
| Inc. 8: contra el orden público (art. V T.P.) | Venta de un bien social por un solo cónyuge sin poder del otro (art. 315), según el VIII Pleno Casatorio | Partida de matrimonio, fecha de adquisición, régimen patrimonial |
Dos matices. Primero, la simulación absoluta (las partes no quisieron celebrar ningún acto) es nulidad; la simulación relativa (quisieron otro acto distinto del que aparece) solo es anulable si perjudica a un tercero (art. 221, inc. 3). Segundo, el engaño, la amenaza o el error al firmar no son nulidad sino anulabilidad, con plazo de dos años: la pieza nulidad y anulabilidad: cuál pides y en cuánto tiempo prescribe tiene esa comparación completa y aquí no la repetimos.
¿Qué pasa si mi cónyuge vendió la casa sin mi firma?
Durante años los jueces se dividieron entre "nulidad" e "ineficacia". El VIII Pleno Casatorio Civil (Casación 3006-2015-Junín, publicado en El Peruano el 22 de setiembre de 2020) cerró la discusión: la intervención de ambos cónyuges que exige el artículo 315 es una norma imperativa de orden público, y el acto que la omite es nulo por el inciso 8 del artículo 219. La Corte añadió reglas vinculantes: la propiedad es un derecho humano de primera generación que debe protegerse frente a cualquier artificio, las normas de copropiedad se aplican solo de modo supletorio a la sociedad de gananciales, y la actuación conjunta es la regla para disponer de bienes sociales. En el caso concreto, la madre figuraba como soltera en su DNI y vendió a precio ínfimo a la conviviente de uno de sus hijos; la Corte declaró nulas esa venta y la siguiente.
Antes de demandar conviene saber si el bien era social o propio: la regla de la firma del cónyuge y la herramienta ¿necesito la firma de mi cónyuge para vender? lo resuelven con la fecha de compra y el régimen patrimonial.
¿Quién puede demandar la nulidad y qué efectos tiene la sentencia?
El artículo 220 abre la puerta a "quienes tengan interés": el propietario suplantado, el cónyuge preterido, los herederos, el acreedor burlado por la simulación, el comprador anterior. También el Ministerio Público, y el juez puede declararla de oficio cuando es manifiesta. El acto nulo no produce efectos desde su origen y no puede confirmarse. Con la sentencia firme se cancelan los asientos registrales derivados de la venta nula y el inmueble vuelve a la partida de su dueño.
El límite es el tercero de buena fe: si quien compró de tu suplantador vendió a su vez a alguien que pagó, inscribió y no podía conocer el vicio, el artículo 2014 protege a ese último comprador y a ti te queda la indemnización contra los responsables. Para que eso no pase, la demanda se anota en la partida como medida cautelar (CPC art. 673): quien compre después ya no podrá alegar que no sabía. Si la inscripción se hizo con documentos falsos o suplantación, además existe la cancelación administrativa del asiento por la Ley 30313 (art. 2013 del Código Civil), que es más rápida que el juicio aunque no lo reemplaza. Inscribieron tu propiedad a nombre de otro: los 7 pasos de las primeras 48 horas ordena esa secuencia, y hipotecaron tu casa sin que lo supieras cubre la variante con banco.
¿Cómo se demanda la nulidad de acto jurídico y cuánto cuesta?
- Reúne la prueba del vicio antes que la demanda: copia literal completa de la partida y títulos archivados en Sunarp, denuncia penal si hay falsificación, pericia, partida de matrimonio, movimientos bancarios (o su ausencia).
- Elige la causal con tu abogado. Pedir "nulidad" por engaño (que es anulabilidad) o "anulabilidad" por firma falsa (que es nulidad) hace perder el proceso; la Corte lo repite en cada pleno.
- Vía procedimental: la nulidad de acto jurídico se tramita en proceso de conocimiento ante el juez civil (CPC art. 475): 30 días para contestar la demanda (art. 478), audiencia, sentencia, apelación y eventual casación.
- Medida cautelar: anotación de la demanda en la partida (art. 673), con la tasa de Sunarp del Anexo 1 (S/ 44,50 de calificación más el derecho de inscripción).
- Ejecución: ganar no basta; hay que pedir la cancelación de los asientos y, si el inmueble está ocupado, acumular o iniciar la reivindicación.
| Concepto | Monto 2026 | Base |
|---|---|---|
| Ofrecimiento de pruebas (cuantía indeterminable) | S/ 55,00 | R.A. 000481-2025-CE-PJ, 10 % de la URP |
| Apelación de sentencia | S/ 220,00 | R.A. 000481-2025-CE-PJ, 40 % de la URP |
| Recurso de casación | S/ 880,00 | R.A. 000481-2025-CE-PJ, 160 % de la URP |
| Anotación de demanda en Sunarp | S/ 44,50 + inscripción (mínimo S/ 8,80) | Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1, rubro 2.10 |
| Copia literal de la partida | S/ 17,60 hasta dos hojas | Tasas de publicidad registral 2026, Sunarp |
El panorama de los fraudes que terminan en estas demandas, y cómo detectarlos antes de firmar, está en las 12 estafas inmobiliarias más comunes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la nulidad de acto jurídico por simulación absoluta?
Es la nulidad del contrato que las partes firmaron sin querer celebrar ningún acto real: una compraventa de fachada para sacar el inmueble del alcance de un acreedor o de un heredero. Está en el inciso 5 del artículo 219 y se prueba con hechos: no hubo pago bancarizado, el vendedor sigue viviendo y pagando el predial, el precio es irrisorio.
¿Qué es la nulidad por fin ilícito?
Es la del acto cuyo propósito común de las partes es contrario a la ley: por ejemplo, la venta pactada entre un hijo y un comprador para quedarse con la casa de los padres en perjuicio de los demás herederos. Inciso 4 del artículo 219; se prueba con el precio, el vínculo entre los contratantes y lo que sabían.
¿Qué dice el Código Civil peruano sobre la nulidad del acto jurídico?
Los artículos 219 (causales), 220 (quién la alega, declaración de oficio, no se confirma), 221 y 222 (anulabilidad) y 2001 (prescripción: 10 años la nulidad, 2 años la anulabilidad). El inciso 2 del 219 fue derogado por el Decreto Legislativo 1384 en 2018.
¿Qué tipo de proceso es la nulidad de acto jurídico y cuál es su vía procedimental?
Es un proceso contencioso de conocimiento ante el juez civil (artículo 475 del Código Procesal Civil), el más amplio en plazos: 30 días para contestar la demanda. Se puede pedir como medida cautelar la anotación de la demanda en la partida del inmueble.
¿Cuáles son los requisitos para demandar la nulidad de acto jurídico?
Tener interés en que el acto desaparezca, identificar la causal exacta del artículo 219, estar dentro de los 10 años, probar el vicio con documentos y pericias, y haber intentado la conciliación extrajudicial cuando la ley la exige. La demanda debe pedir también la cancelación de los asientos registrales.
¿Existe un modelo de demanda de nulidad de acto jurídico?
Hay formatos en circulación, pero la demanda se decide por la causal y la prueba, que cambian en cada caso. En EximiaHaus no publicamos un modelo de demanda de nulidad; sí te decimos qué documentos reunir y qué causal encaja antes de que un abogado la redacte.
Fuentes
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 (arts. 219 a 222, 315, 1625, 2001, 2013 y 2014) — edición oficial del Ministerio de Justicia, gob.pe
- VIII Pleno Casatorio Civil, Casación 3006-2015-Junín (El Peruano, 22-set-2020): disposición de bienes sociales por un solo cónyuge — Poder Judicial
- Decreto Legislativo 1384 (El Peruano, 4-set-2018), que derogó el inciso 2 del artículo 219 del Código Civil
- Ley 30313, de oposición al procedimiento de inscripción registral y cancelación de asientos por suplantación o falsedad — El Peruano, 26-mar-2015
- Código Procesal Civil (arts. 475, 478 y 673) — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Poder Judicial aprueba el cuadro de aranceles judiciales 2026 (R.A. 000481-2025-CE-PJ) — El Peruano
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