Sí se puede, pero no depende solo de ti y del comprador: el banco tiene que aceptarlo. Pasar tu crédito a otra persona es una cesión de posición contractual o un cambio de deudor, y el Código Civil exige en ambos casos la conformidad del acreedor (arts. 1281 y 1435). En la práctica, lo más usado no es el traspaso, sino que el comprador pague con su propio crédito y con ese dinero se cancela tu deuda y se levanta la hipoteca.
Es información general. Un traspaso o una venta con deuda vigente tiene consecuencias para las dos partes; conviene que un abogado revise el contrato y la partida antes de firmar.
Datos clave
- Cesión de posición contractual: requiere que la otra parte (el banco) preste su conformidad (Código Civil, art. 1435).
- Cambio de deudor por delegación: requiere el asentimiento del acreedor (art. 1281).
- La hipoteca sigue al inmueble: el banco puede perseguir el bien aunque lo haya comprado otro (arts. 1097 y 1117).
- No se puede prohibir vender: un contrato no puede impedirte enajenar o gravar tu inmueble (art. 882).
- El banco sí puede ceder tu crédito a otra entidad sin tu asentimiento, pero te lo debe comunicar (arts. 1206 y 1215).
¿Qué significa traspasar un crédito hipotecario?
Que otra persona pase a ser la deudora del préstamo, con la misma hipoteca sobre el mismo inmueble, y tú quedes liberado. Legalmente hay dos figuras que lo permiten:
| Figura | Qué pasa | ¿Necesita al banco? | Fuente |
|---|---|---|---|
| Cesión de posición contractual | El nuevo deudor asume tus derechos y obligaciones en el contrato de crédito; tú te apartas | Sí: la otra parte debe prestar su conformidad antes, al mismo tiempo o después | Código Civil, arts. 1435 y 1437 |
| Novación por delegación (cambio de deudor) | Se extingue tu obligación y nace una nueva a cargo del otro | Sí: requiere el asentimiento del acreedor | Código Civil, art. 1281 |
| Venta del inmueble con la hipoteca vigente | Cambia el dueño de la casa, pero tú sigues siendo el deudor del banco | No para vender, pero el banco conserva su garantía | Código Civil, arts. 882, 1097 y 1117 |
Dos detalles del Código Civil que importan. En la cesión, el banco puede pactar contigo que no quedas liberado si el nuevo deudor no paga (art. 1437). Y en la novación, las garantías de la deuda antigua no pasan a la nueva salvo pacto (art. 1283), así que el banco va a exigir que la hipoteca se mantenga o se vuelva a constituir. Por eso la conformidad del banco no es un trámite: es una nueva evaluación.
¿El banco acepta el traspaso?
Puede aceptarlo o no; la ley no lo obliga. En la práctica, aceptarlo significa evaluar al nuevo deudor como si pidiera un crédito nuevo: ingresos, historial y calificación en la central de riesgos, edad para los seguros. Si el comprador califica, muchas veces le resulta igual o más simple pedir su propio crédito, con la tasa de hoy, en el banco que elija.
Si vas a intentarlo, pídelo por escrito a tu banco y exige que la respuesta diga si quedas totalmente liberado. Para documentar el acuerdo con el nuevo deudor existe un modelo de contrato de cesión de posición contractual, que siempre debe incluir la conformidad del banco.
¿Y si vendo la casa sin traspasar la deuda?
Puedes venderla: el Código Civil no permite pactar la prohibición de enajenar (art. 882). Pero la hipoteca no desaparece. El artículo 1097 le da al banco los derechos de persecución, preferencia y venta judicial, y el 1117 le permite cobrarte a ti por la acción personal o dirigirse contra el nuevo propietario con la acción real sobre la casa.
Eso deja un problema en cada lado: tú sigues debiendo una casa que ya no es tuya, y el comprador tiene una casa que el banco puede rematar si tú dejas de pagar. Por eso una venta «con la deuda» sin la participación del banco es de los acuerdos más riesgosos que se pueden firmar. Los riesgos desde el lado de quien compra están en comprar un inmueble hipotecado: riesgos y cómo cubrirte.
La vía más usada: el comprador cancela tu deuda
- Pide a tu banco la liquidación del saldo a una fecha.
- El comprador obtiene su propio crédito (o paga al contado).
- En la firma, parte del precio va directamente a tu banco para cancelar la deuda, por cheque de gerencia o transferencia, y el saldo va a ti.
- Tu banco emite el documento de no adeudo y la liberación de la hipoteca: por norma de la SBS debe entregarlos en un plazo no mayor de 7 días hábiles desde la cancelación, sin costo (Res. SBS 3274-2017, art. 41-A).
- Se inscribe el levantamiento en Sunarp y la compraventa a nombre del comprador.
La secuencia con las cláusulas que protegen a las dos partes está en Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026), y el registro en levantamiento de hipoteca en Sunarp. Como el prepago en un crédito hipotecario no tiene penalidad, cancelar antes no te cuesta comisiones: prepago y cancelación anticipada.
Un caso para compararlo
Supongamos que Diego debe S/ 180.000 de su hipoteca y vende su departamento a Laura en S/ 320.000. Si intentan el traspaso, el banco de Diego evalúa a Laura y, si la aprueba, ella asume la deuda con las condiciones que el banco fije; Laura le paga a Diego la diferencia. Si en cambio Laura pide su propio crédito, en la firma S/ 180.000 van al banco de Diego y S/ 140.000 a Diego, y cada uno queda con una situación limpia: Laura con su hipoteca y Diego sin deuda. Todo el caso es hipotético.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pasarle mi hipoteca a un familiar?
Solo si el banco acepta y lo evalúa como nuevo deudor. Sin esa conformidad, cualquier acuerdo entre ustedes no te libera frente al banco.
¿El banco puede negarse al traspaso?
Sí. La cesión de posición contractual y el cambio de deudor requieren la conformidad del acreedor según los artículos 1435 y 1281 del Código Civil.
¿Puedo vender una casa que todavía estoy pagando?
Sí; ningún contrato puede prohibirte vender (art. 882). Pero la hipoteca sigue sobre el inmueble y tú sigues siendo el deudor, así que lo usual es cancelar la deuda con el dinero de la venta.
¿Qué pasa si el comprador deja de pagar mi crédito?
Si el banco no te liberó, te puede cobrar a ti y también ejecutar la hipoteca sobre la casa, aunque ya esté a nombre del comprador (arts. 1097 y 1117).
¿El banco puede pasar mi crédito a otra entidad sin preguntarme?
Sí. La cesión de derechos del acreedor no requiere el asentimiento del deudor, pero produce efecto contra ti desde que te la comunican (arts. 1206 y 1215). Tus condiciones se mantienen.
¿Traspasar el crédito sale más barato que pedir uno nuevo?
No necesariamente. El nuevo deudor heredaría la tasa pactada, que puede ser más alta o más baja que la actual, y el banco igual lo evalúa. Conviene comparar con la calculadora antes de decidir.
Si la razón para traspasar es que ya no puedes pagar, antes revisa ¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca? Las etapas, mes a mes y refinanciamiento o reprogramación. Y si el banco vendió tu crédito, mira qué pasa con tu crédito si el banco lo vende.
Fuentes
- Código Civil, edición oficial del Ministerio de Justicia (arts. 882, 1097, 1117, 1206, 1281, 1283 y 1435 a 1439) — gob.pe
- Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema Financiero, Res. SBS 3274-2017 (art. 41-A: documento de no adeudo y levantamiento de garantía)
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