Comprar tu primer departamento se reduce a tres números: cuánto tienes ahorrado, cuánto te presta el banco y cuánto cuesta cerrar la operación. Con un ingreso mensual de S/ 6.325 y S/ 60.000 de inicial, alcanzas un inmueble de alrededor de S/ 300.000 en un crédito a 20 años. Con el Nuevo Crédito Mivivienda, la inicial baja a 7,5% y el Bono del Buen Pagador aporta hasta S/ 27.800.
Datos clave
- ~45.000 créditos hipotecarios proyectados en 2026, récord histórico: los bancos están colocando.
- Cuota inicial: desde 7,5% con Mivivienda; 10%-20% en crédito tradicional.
- Bono del Buen Pagador: hasta S/ 27.800, subsidio no reembolsable.
- Hasta 25% de tu fondo AFP puede ir a la inicial de tu primera vivienda.
- Gastos de cierre: 3% a 6% del precio, en efectivo y aparte de la inicial.
- La cuota no debería superar el 30% de tus ingresos netos.
La ruta, en seis pasos
| Paso | Qué hacer | Cuándo |
|---|---|---|
| 1. Revisar tu historial | Consultar tu reporte crediticio y corregir lo que esté mal | Antes que todo |
| 2. Definir la meta | Precio objetivo, inicial necesaria y plazo de ahorro | Mes 0 |
| 3. Ahorrar con rendimiento | Instrumento de bajo riesgo, no la cuenta sueldo | 12 a 36 meses |
| 4. Precalificar | En tres bancos a la vez, para comparar TCEA | Cuando tengas ~80% de la inicial |
| 5. Buscar y verificar | Zona, partida registral, deudas, parámetros | Con la precalificación en mano |
| 6. Cerrar | Arras, tasación, minuta, escritura e inscripción | 4 a 10 semanas |
Combina los apoyos, no elijas uno solo
El error más común de un primer comprador es usar una sola herramienta. Las tres se pueden sumar:
- El 25% de tu AFP para la cuota inicial, si no eres propietario de ningún inmueble. Ver retiro del 25% de la AFP.
- El Bono del Buen Pagador, de hasta S/ 27.800 según el valor de la vivienda.
- La inicial reducida de Mivivienda, desde 7,5%. Ver nuevos topes y bonos.
Y si compras en pareja, los ingresos se suman para la evaluación. Ver comprar en pareja o en familia.
Los cinco errores que más caro salen
- Gastar toda la inicial y quedarse sin gastos de cierre. Alcabala, notaría y registros suman 3%-6% adicional y no se financian. Ver gastos de cierre.
- Enamorarse del departamento antes de precalificar. Se pierde tiempo y a veces la separación.
- Pedir el crédito con una deuda pequeña en cobranza. Puede costarte la tasa preferencial o el crédito entero.
- Elegir por precio y no por zona. Cinco distritos de Lima cayeron de precio este año: el descuento no siempre es oportunidad. Ver dónde están los departamentos económicos.
- Saltarse la verificación registral. Ver qué revisar en una partida registral.
¿Comprar ahora o seguir alquilando?
El dato que inclina la balanza: el alquiler en Lima sube 6,6% al año mientras el precio de venta sube 2,1%, y una cuota a tasa fija no sube nunca. Si ya tienes la inicial y el historial en orden, cada año de espera cuesta. Si aún no la tienes, la prioridad es armarla bien y no forzar la compra. Ver cómo juntar la inicial en dos años y por qué el alquiler sube más que la venta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito para comprar mi primer departamento en Perú?
Para un inmueble de S/ 300.000 con 20% de inicial hacen falta S/ 60.000 más entre 3% y 6% del precio en gastos de cierre, y un ingreso mensual del orden de S/ 6.325 para que la cuota no supere el 30% de tus ingresos. Con Mivivienda la inicial puede bajar a 7,5%.
¿Puedo comprar mi primera vivienda sin ahorros?
Sin ningún ahorro, no: todos los productos exigen cuota inicial. Lo que sí existen son formas de reducirla y complementarla, como la inicial de 7,5% del Nuevo Crédito Mivivienda, el Bono del Buen Pagador de hasta S/ 27.800 y el uso de hasta el 25% del fondo AFP.
¿Cuál es el mejor momento para comprar la primera vivienda?
Cuando tienes la cuota inicial, los gastos de cierre y un historial crediticio limpio. El contexto ayuda —tasas estables y récord de colocaciones en 2026—, pero el factor decisivo es tu preparación, no el calendario del mercado.
¿Conviene comprar en pareja?
Para la evaluación crediticia suele ayudar, porque los bancos suman los ingresos de cónyuges o convivientes y eso amplía la capacidad de pago. Conviene definir desde el inicio el régimen patrimonial y cómo se titulará el inmueble.
Antes de firmar, repasa los errores más caros al comprar tu primer departamento, cada uno con su costo en soles.
Fuentes
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año y récord de créditos hipotecarios — Infobae (11-ago-2026)
- Incrementan Bono del Buen Pagador del Crédito Mivivienda hasta S/ 27.800 — Infobae (20-jun-2026)
- Cinco distritos de Lima y Callao registran baja interanual en precios — Infobae (21-ago-2026)
- Retiro de AFP: reglas de la SBS para el acceso al 25% de fondos para vivienda — RPP
Cómo te ayuda EximiaHaus
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