Tu primer departamento: la guía completa para comprar antes de los 35

Comprar tu primer departamento se reduce a tres números: cuánto tienes ahorrado, cuánto te presta el banco y cuánto cuesta cerrar la operación. Con un ingreso mensual de S/ 6.325 y S/ 60.000 de inicial, alcanzas un inmueble de alrededor de S/ 300.000 en un crédito a 20 años. Con el Nuevo Crédito Mivivienda, la inicial baja a 7,5% y el Bono del Buen Pagador aporta hasta S/ 27.800.

Según el BCRP (T1-2026, dato publicado el 31 de julio de 2026), el m² de departamento promedia US$ 2.042 (S/ 6.916) en los 12 distritos de Lima que mide, de US$ 1.510 en La Molina a US$ 2.605 en San Isidro: un departamento de 60 m² ronda S/ 415.000 en esos distritos. Puedes ver la cuota mensual que cobra cada banco por ese monto en el comparador de cuota hipotecaria por banco.

La ruta, en seis pasos

Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.

Combina los apoyos, no elijas uno solo

El error más común de un primer comprador es usar una sola herramienta. Las tres se pueden sumar:

• El 25% de tu AFP para la cuota inicial, si no eres propietario de ningún inmueble. Ver retiro del 25% de la AFP.
• El Bono del Buen Pagador, de hasta S/ 27.800 según el valor de la vivienda.
• La inicial reducida de Mivivienda, desde 7,5%. Ver nuevos topes y bonos.

Y si compras en pareja, los ingresos se suman para la evaluación. Ver comprar en pareja o en familia.

Los cinco errores que más caro salen

1. Gastar toda la inicial y quedarse sin gastos de cierre. Alcabala, notaría y registros se pagan aparte y no se financian: sobre S/ 300.000, solo alcabala e inscripción en Sunarp suman S/ 8.294,50. Ver gastos de cierre.
2. Enamorarse del departamento antes de precalificar. Se pierde tiempo y a veces la separación.
3. Pedir el crédito con una deuda pequeña en cobranza. Puede costarte la tasa preferencial o el crédito entero.
4. Elegir por precio y no por zona. En el panel de 12 distritos del BCRP ninguno bajó de precio en dólares en el último año (primer trimestre de 2026), así que si un inmueble está muy por debajo de su zona, averigua por qué: el descuento no siempre es oportunidad. Ver dónde están los departamentos económicos.
5. Saltarse la verificación registral. Ver qué revisar en una partida registral.

¿Comprar ahora o seguir alquilando?

El dato que inclina la balanza: una cuota a tasa fija no sube nunca, mientras que el alquiler se renegocia con cada contrato y el precio de venta no se queda quieto: en los 12 distritos que mide el BCRP, el metro cuadrado subió 10,9% en dólares (1,5% en soles) entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026. Si ya tienes la inicial y el historial en orden, cada año de espera cuesta. Si aún no la tienes, la prioridad es armarla bien y no forzar la compra. Ver Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026 y cómo se comparan el alquiler y el precio de venta en Lima.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito para comprar mi primer departamento en Perú?

Para un inmueble de S/ 300.000 con 20% de inicial hacen falta S/ 60.000 más los gastos de cierre —alcabala de S/ 7.350, inscripción en Sunarp de S/ 944,50 y notaría desde S/ 250—, y un ingreso mensual del orden de S/ 6.325 para que la cuota no supere el 30% de tus ingresos. Con Mivivienda la inicial puede bajar a 7,5%.

¿Puedo comprar mi primera vivienda sin ahorros?

Sin ningún ahorro, no: todos los productos exigen cuota inicial. Lo que sí existen son formas de reducirla y complementarla, como la inicial de 7,5% del Nuevo Crédito Mivivienda, el Bono del Buen Pagador de hasta S/ 27.800 y el uso de hasta el 25% del fondo AFP.

¿Cuál es el mejor momento para comprar la primera vivienda?

Cuando tienes la cuota inicial, los gastos de cierre y un historial crediticio limpio. El contexto ayuda —tasas estables y récord de colocaciones en 2026—, pero el factor decisivo es tu preparación, no el calendario del mercado.

¿Conviene comprar en pareja?

Para la evaluación crediticia suele ayudar, porque los bancos suman los ingresos de cónyuges o convivientes y eso amplía la capacidad de pago. Conviene definir desde el inicio el régimen patrimonial y cómo se titulará el inmueble.

Antes de firmar, repasa los errores más caros al comprar tu primer departamento, cada uno con su costo en soles.

¿Cómo comprar mi primer departamento en el Perú?

En seis pasos: (1) calcula cuánto puedes pagar (la cuota no debería pasar del 30 % de tu ingreso neto familiar); (2) junta la inicial, que es 10 %-20 % en un crédito tradicional y desde 7,5 % con el Nuevo Crédito MiVivienda; (3) pide tu reporte crediticio y una precalificación en dos o tres entidades; (4) elige el inmueble con la copia literal de Sunarp, el HR y PU y la constancia de no adeudo a la vista; (5) firma la minuta, paga la alcabala (3 % sobre lo que exceda S/ 55.000) y eleva a escritura pública; (6) inscribe en Sunarp. Si la vivienda vale hasta S/ 367.600, el Bono del Buen Pagador suma de S/ 7.900 a S/ 27.800. La ruta completa está en la guía para comprar una casa o departamento en el Perú.

Fuentes

• Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año y récord de créditos hipotecarios — Infobae (11-ago-2026)
• Incrementan Bono del Buen Pagador del Crédito Mivivienda hasta S/ 27.800 — Infobae (20-jun-2026)
• Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER), 1T2026 — BCRP
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
• Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
• Retiro de AFP: reglas de la SBS para el acceso al 25% de fondos para vivienda — RPP
• BCRP — Departamentos (12 distritos): precio por m² en US$ y S/ corrientes, T1-2026 (series PD37944PQ)