Una valorización es la medición del avance realmente ejecutado en un periodo, valorizado con los precios del contrato. Es el documento que autoriza el pago del mes, y el mecanismo que evita el escenario que arruina obras: haber pagado el 70% cuando solo está construido el 45%.
Datos clave
- Se mide por partidas, con metrados verificados en obra, no por percepción de avance.
- Adelanto: si se otorga, se amortiza proporcionalmente en cada valorización hasta quedar en cero.
- Retención (fondo de garantía): un porcentaje de cada valorización que se libera al final, tras la recepción y el levantamiento de observaciones.
- Firma conjunta: la valorización la presenta el contratista y la aprueba el supervisor o el propietario.
Si contratas solo la mano de obra, el contrato debe fijar alcance, pagos contra avance y penalidad: modelo de contrato de mano de obra para construcción en Word.
¿Cómo se arma una valorización?
| Línea | Concepto | Efecto |
|---|---|---|
| 1 | Metrado ejecutado del periodo por partida | Base de todo el cálculo |
| 2 | Valorización bruta (metrado × precio unitario) | Monto del avance del mes |
| 3 | (−) Amortización del adelanto | Devuelve proporcionalmente lo adelantado |
| 4 | (−) Retención / fondo de garantía | Respaldo por defectos y observaciones |
| 5 | (±) Adicionales y deductivos aprobados | Solo si fueron aprobados por escrito |
| 6 | (=) Neto a pagar | Lo que efectivamente se transfiere |
¿Qué revisar antes de aprobar?
Tres cosas: que el metrado declarado exista en obra —se verifica en campo, no en el papel—, que las partidas valorizadas estén terminadas y no a medias, y que ningún adicional se cuele sin aprobación previa. La regla de oro: no se valoriza lo que no está ejecutado y aceptado, aunque el material ya esté comprado y en el almacén.
¿Cuánto adelanto es razonable?
El adelanto sirve para movilización y materiales, y debe estar respaldado por una carta fianza por el íntegro del monto adelantado. Sin esa garantía, el adelanto es un préstamo sin respaldo. Ver carta fianza de fiel cumplimiento y qué debe decir un contrato de obra.
¿Y si el contratista abandona la obra?
Ahí se ve si el sistema funcionó: con valorizaciones bien hechas, retención acumulada y fianza vigente, el propietario tiene con qué contratar la culminación. Sin eso, la pérdida es directa. Ver suma alzada o precios unitarios y cuaderno de obra.
¿Cómo llevo el control de lo pagado frente a lo construido?
Cada valorización, vista sola, puede parecer correcta. El desfase aparece en el acumulado, por eso conviene una hoja simple que se actualiza en cada pago:
- Número y fecha de la valorización.
- Monto bruto del periodo, la amortización del adelanto, la retención y el neto transferido.
- Total pagado acumulado como porcentaje del contrato.
- Avance físico acumulado según los metrados verificados, también en porcentaje.
Las dos últimas columnas deben ir casi a la par. Si el porcentaje pagado se adelanta al construido, como en el caso de pagar el 70% con la obra al 45%, frena antes del siguiente desembolso y pide explicación por escrito.
Acompaña cada registro con fotos fechadas, tomadas siempre desde los mismos puntos, y con los comprobantes de los materiales, anotando quién los compró. Firmado por ambas partes, aunque sea en un cuaderno, ese archivo resuelve casi cualquier discusión posterior.
¿Qué señales anticipan un abandono?
Casi nunca ocurre de un día para otro. Estos avisos suelen aparecer semanas antes:
- Pedidos de dinero fuera del cronograma, con explicaciones que cambian cada vez.
- Personal que falta o que cambia constantemente.
- Materiales comprados a medias que obligan a detener partidas.
- Un responsable que aparece cada vez menos porque tomó otra obra.
Apenas notes una de estas señales, suspende los pagos hasta que se cumpla lo pactado y comunícalo por escrito, sin tono de conflicto. La idea es devolverle al contratista el incentivo de terminar mientras todavía queda saldo por pagar. Si aun así se va, documenta el estado exacto de la obra con fotos, metrados y lo pagado: con eso otro contratista cotiza lo que falta sin empezar de cero. Más criterios en cómo elegir un maestro de obra que no abandone.
¿Qué debe fijar el contrato sobre las valorizaciones?
El sistema solo funciona si está escrito antes de empezar. Revisa que el contrato diga:
- Cada cuánto se valoriza y quién mide y aprueba.
- El porcentaje de adelanto, cómo se amortiza y la carta fianza que lo respalda.
- El porcentaje de retención y en qué momento se libera.
- Que ningún adicional se paga sin aprobación escrita previa.
- Una penalidad por día de atraso, con tope, y las causales de ampliación de plazo.
- Qué pasa si el contratista incumple: resolución, entrega de la obra en su estado, liquidación de lo ejecutado y ejecución de garantías.
Pide factura por cada pago. Además de probar el contrato, sustenta el costo de la construcción para la declaratoria de fábrica y, al vender, para acreditar el costo computable ante la Sunat.
Al terminar la obra, recíbela con el modelo de acta de conformidad y recepción de obra en Word, que deja anotadas las observaciones y la liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto se valoriza una obra?
Habitualmente cada mes, aunque en obras cortas puede ser quincenal. En cada periodo se mide por partidas el avance realmente ejecutado, con metrados verificados en obra, y se valoriza con los precios del contrato; ese documento es el que autoriza el pago del periodo.
¿Quién mide los metrados?
El contratista los presenta y el supervisor los verifica en campo, no en el papel. La valorización la presenta el contratista y la aprueba el supervisor o el propietario, que debe revisar que el metrado exista en obra y que las partidas estén terminadas. Ver residente y supervisor.
¿Se puede valorizar material en almacén?
Solo si el contrato lo permite expresamente y con control de custodia; es una excepción, no la regla. La regla general es no valorizar lo que no está ejecutado y aceptado, aunque el material ya esté comprado y en el almacén, para no terminar pagando más avance del que está construido.
¿Cuándo se devuelve la retención?
Tras la recepción de obra y el levantamiento de observaciones, en el plazo pactado en el contrato. La retención o fondo de garantía es un porcentaje que se descuenta de cada valorización como respaldo por defectos y observaciones, y si el contratista abandona la obra, esa retención acumulada ayuda a contratar la culminación.
¿La valorización aprueba la calidad?
No: aprueba el avance. La calidad se controla aparte y se reclama con el régimen de responsabilidad del constructor. Antes de aprobarla se revisa que el metrado del periodo exista en obra, que las partidas estén terminadas y que no se cuele ningún adicional sin aprobación previa por escrito.
Las valorizaciones se calculan sobre cantidades medidas: mira cómo se hace un metrado paso a paso.
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Fuentes
- Código Civil peruano — contrato de obra y responsabilidad del contratista
- CAPECO — Cámara Peruana de la Construcción
- Instituto de la Construcción y el Desarrollo (CAPECO) — informes de costos y mercado
- Reglamento Nacional de Edificaciones — normas técnicas de edificación y habilitación
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una obra se controla con documentos y firmas, no con confianza. Con esto la ordenas:
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