En el Perú existe un mecanismo formal para controlar que una obra se ejecute conforme al proyecto aprobado: la verificación técnica. Es obligatoria en todas las licencias de edificación, salvo excepciones, y se paga por cada visita de inspección, con montos máximos que fija el Ministerio de Vivienda. No es un trámite simbólico: está regulada por el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica, aprobado por Decreto Supremo N.º 002-2017-VIVIENDA, en el marco de la Ley N.º 29090.
Datos clave
- Qué es: el proceso mediante el cual se comprueba que la obra se ejecuta de acuerdo al proyecto aprobado.
- Alcance: obligatoria en todas las licencias de edificación, salvo excepciones como las obras militares, policiales y penitenciarias (art. 10 del TUO de la Ley 29090).
- Costo: depende del número de visitas de inspección y del tipo de obra, con montos máximos de 0,032 a 0,088 UIT por visita (RM 118-2017-VIVIENDA); con la UIT de 2026, de S/ 176 a S/ 484.
- Marco normativo: Ley N.º 29090 y su reglamento de verificación (DS 002-2017-VIVIENDA).
- Límite real: alcanza solo a las obras con licencia. La construcción informal queda fuera de todo control.
¿Qué controla exactamente?
La verificación tiene dos componentes. La verificación administrativa revisa que la documentación presentada sea auténtica y completa. La verificación técnica comprueba, en obra, que lo que se está construyendo corresponde al proyecto que se aprobó: ubicación, dimensiones, número de niveles, sistema estructural y cumplimiento del Reglamento Nacional de Edificaciones.
El resultado se registra y, si hay incumplimientos, puede derivar en observaciones, paralización o en la no emisión de la conformidad de obra. Esa última consecuencia es la más relevante en la práctica: sin conformidad de obra, la edificación no se inscribe con normalidad y arrastra el problema a todos los compradores futuros.
¿En qué se diferencia de la supervisión de obra?
| Control | Quién lo ejecuta | Qué revisa | Obligatoriedad |
|---|---|---|---|
| Verificación técnica | Municipalidad, a través de verificadores | Que la obra corresponda al proyecto aprobado | Obligatoria en toda licencia, salvo excepciones |
| Supervisión de obra | Profesional contratado por el propietario o desarrollador | Calidad de ejecución día a día | Práctica estándar en obra formal |
| Dirección técnica | Profesional responsable de la obra | Ejecución conforme al diseño | Exigida en obras con licencia |
| Ensayos de laboratorio | Laboratorio independiente | Resistencia de concreto y materiales | Práctica estándar |
¿Por qué entonces hay tanta construcción vulnerable?
Porque el control alcanza a lo que pasa por el sistema formal, y buena parte de lo que se construye no pasa. CAPECO estimó que el 67% de las viviendas construidas en Lima Metropolitana entre 2008 y 2020 se levantó informalmente, y el Colegio de Ingenieros del Perú sitúa en torno al 70% la proporción de viviendas del país edificadas sin participación de profesionales de la ingeniería.
Es una distinción importante para no sacar la conclusión equivocada. El problema principal no es que los controles formales fallen: es que la mayoría de la construcción de vivienda nunca entra al circuito donde esos controles se aplican.
¿Cómo sé si mi edificio pasó por esto?
Tres verificaciones, todas ante la municipalidad distrital o el propietario:
1. Licencia de edificación: número, modalidad y fecha. Es la puerta de entrada al sistema de control.
2. Conformidad de obra: el acto que cierra el proceso y acredita que se construyó conforme a lo aprobado.
3. Declaratoria de edificación inscrita en SUNARP: confirma que lo construido tiene existencia registral.
Si los tres existen, tu edificio pasó por el circuito formal completo. Si falta el segundo, conviene averiguar por qué antes de comprar. El checklist completo está en verificaciones antes de comprar.
¿Qué puede hacer un comprador con esto?
Usarlo como filtro. En un mercado donde la información técnica escasea, saber que existe un expediente municipal con licencia, verificación y conformidad convierte una intuición en un dato. Y si el vendedor no puede acreditarlo, esa ausencia debe reflejarse en el precio o resolverse antes de firmar.
Para el propietario que construyó sin licencia, el camino es la regularización, que explicamos en ¿Qué pasa si construyo sin licencia?.
Ver también: qué son los revisores urbanos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la verificación técnica de una obra?
El proceso mediante el cual se comprueba que la obra se ejecuta de acuerdo al proyecto aprobado, regulado por el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica (DS 002-2017-VIVIENDA).
¿Es obligatoria en el Perú?
Sí. Es obligatoria en todas las licencias de edificación, salvo excepciones como las obras militares, policiales y penitenciarias. Se paga por cada visita de inspección, con montos máximos que fija el Ministerio de Vivienda (RM 118-2017-VIVIENDA).
¿En qué se diferencia de la supervisión de obra?
La verificación técnica es un control municipal sobre la correspondencia entre obra y proyecto aprobado; la supervisión es un control privado, contratado por el propietario o desarrollador, sobre la calidad de ejecución cotidiana.
¿Cómo verifico si mi edificio tuvo licencia y conformidad de obra?
Ante la municipalidad distrital, solicitando información sobre la licencia de edificación y la conformidad de obra del predio, y revisando la declaratoria de edificación inscrita en SUNARP.
¿Por qué hay tantas construcciones vulnerables si existe este control?
Porque el control alcanza solo a las obras con licencia. Se estima que alrededor del 67% de lo construido en Lima Metropolitana entre 2008 y 2020 fue informal, es decir, fuera de ese circuito.
Seguir leyendo
- Zonificación en Lima: cómo consultarla y qué significa cada sigla (RDM, RDA, CZ, ZRE)
- ¿La municipalidad responde si la lluvia daña mi casa?
- ¿Cuánto cuesta demoler una casa?
- ¿Qué medidas debe tener la vereda frente a mi casa?
- Comprar en zona monumental: qué puedes modificar y qué no
- ¿Qué permisos necesita un proyecto inmobiliario?
- modalidades de licencia de edificación
Fuentes
- Verificación técnica de licencias de edificación — Reglamento aprobado por DS 002-2017-VIVIENDA
- Ley N.º 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones — texto completo
- Resolución Ministerial N.º 118-2017-VIVIENDA — montos máximos por visita de inspección de la verificación técnica
- Resolución Ministerial N.º 183-2026-VIVIENDA — Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente
- CAPECO: el 67% de las viviendas construidas en Lima Metropolitana entre 2008 y 2020 se levantaron informalmente
- El 70% de viviendas en Perú se construye de manera informal; casonas antiguas del Cercado de Lima y Barrios Altos peligran ante un terremoto, advierte el CIP — RCR Perú
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los controles existen, pero funcionan cuando alguien los consulta. Te ayudamos a revisar el expediente completo:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
