Para construir una casa necesitas, en este orden: certificado de parámetros urbanísticos, licencia de edificación de tu municipalidad distrital, verificación técnica durante la obra y, al terminar, conformidad de obra y declaratoria de fábrica inscrita en Sunarp. Saltarse el último tramo es lo que deja miles de viviendas construidas pero no registradas.
Datos clave
- Antes: certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
- Para empezar: licencia de edificación, en la modalidad que corresponda (A, B, C o D).
- Durante: verificación técnica de obra, obligatoria en el 100% de las licencias.
- Al terminar: conformidad de obra municipal.
- Para que exista registralmente: declaratoria de fábrica inscrita en Sunarp.
¿Cuál es el circuito completo?
| Paso | Dónde | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Certificado de parámetros | Municipalidad | Saber qué se puede construir |
| Expediente técnico | Profesionales colegiados | Planos y memorias de todas las especialidades |
| Licencia de edificación | Municipalidad | Autorización para construir |
| Verificación técnica | Municipalidad / verificador | Que se construya lo aprobado |
| Conformidad de obra | Municipalidad | Cierre formal de la obra |
| Declaratoria de fábrica | Sunarp | Inscribir la construcción en la partida |
¿Qué modalidad de licencia me toca?
Depende del tipo de obra. Una vivienda unifamiliar suele tramitarse por una modalidad simplificada; un multifamiliar o una edificación de mayor envergadura requiere revisión por comisión técnica o revisores urbanos. La municipalidad te indica la modalidad según el proyecto. Ver tipos y trámite de licencia.
¿Cuánto demora?
La municipalidad tiene un plazo acotado para revisar y calificar el expediente —15 días hábiles en la etapa de revisión—, y el Gobierno ha planteado reducir los plazos totales a 25 días para licencias de edificación y 35 para habilitación urbana. En la práctica, lo que alarga el trámite son las observaciones al expediente, no el plazo legal. Ver cuánto demora una licencia.
¿Qué pasa si no hago la declaratoria de fábrica?
Que tu casa existe físicamente pero no registralmente. No la puedes hipotecar, se complica venderla, el banco no la reconoce como garantía y una herencia futura se vuelve un problema. Es el trámite que más gente omite y el que más caro sale omitir. Ver cuánto cuesta inscribir una declaratoria de fábrica.
¿Y las conexiones de servicios?
Van en paralelo: factibilidad y conexión de agua y desagüe, medidor de luz y, si corresponde, gas natural. Conviene tramitarlas apenas se tenga la licencia, porque suelen ser el cuello de botella del final de la obra. Ver cómo sacar el medidor de luz y agua.
Preguntas frecuentes
¿Puedo empezar sin licencia?
No: construir sin licencia expone a sanciones y deja la edificación irregular.
¿Quién firma el expediente?
Profesionales colegiados y habilitados de cada especialidad.
¿La licencia vence?
Tiene vigencia y puede prorrogarse conforme al procedimiento aplicable.
¿Necesito licencia para un cerco?
Depende del alcance y de la municipalidad; conviene consultarlo antes de ejecutar.
¿La conformidad de obra es obligatoria?
Sí: cierra formalmente la obra y es el paso previo a la declaratoria de fábrica.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- MVCS — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
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