Diana vive fuera del Perú desde hace años y vende su departamento en Lima sin viajar. Otorga un poder en el consulado peruano, con la partida del inmueble, el precio mínimo y el pago directo a su cuenta; lo inscribe y pide la vigencia antes de la firma. Como es no domiciliada, la venta paga 5 % de impuesto a la renta, que retiene el comprador; ella tramita antes el certificado de recuperación del capital invertido para que ese 5 % se calcule solo sobre la ganancia. El orden de los papeles le ahorró la mayor parte del impuesto.
Caso ilustrativo: los nombres y montos son hipotéticos. Las cifras de costos, tasas y plazos salen de los artículos del blog que se citan en cada paso. Es información general: cada caso real lo debe revisar un profesional.
Datos clave del caso
- Para vender por otro se necesita poder por escritura pública, bajo sanción de nulidad (art. 156 del Código Civil); una carta poder no sirve.
- Dos rutas: consulado peruano, o notario del país donde vives más Apostilla de La Haya si ese país es parte del convenio.
- Inscribir el poder no es obligatorio para una persona natural, pero permite certificar su vigencia, que muchas notarías piden.
- No domiciliado: 5 % sobre la ganancia de capital de fuente peruana (art. 54, inciso b, de la Ley del Impuesto a la Renta, vigente desde 2017).
- Sin certificado de recuperación del capital invertido, el 5 % recae sobre el precio completo; se tramita antes de vender.
- Quien retiene es siempre el comprador, sea persona natural o empresa (arts. 76 y 76-A de la misma ley), y el notario pide la constancia de pago de la retención antes de elevar la escritura.
¿Cuál era la situación?
Diana compró un departamento en Lima en 2015 y se fue a trabajar al extranjero poco después. Lo tuvo alquilado. En 2026 decide venderlo en S/ 400.000; conserva otro departamento en Lima, que es donde piensa volver. Tiene la escritura de compra y los comprobantes de cómo pagó. Su hermano Luis vive en Lima y puede representarla.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
¿Qué pasos siguió y cuánto costó cada uno?
| Paso | Plazo aproximado | Costo aproximado | Fuente |
|---|---|---|---|
| 1. Confirmar su condición tributaria | Antes de fijar fecha de firma | — | vender siendo no domiciliado |
| 2. Reunir la prueba del costo y pedir el certificado a Sunat | Con tiempo: pasa por evaluación previa | — | Mismo artículo |
| 3. Redactar el poder con facultades expresas | Días | Honorarios del abogado, libres | poder desde el extranjero |
| 4. Otorgarlo en el consulado peruano | Según la cita consular | Tasa consular | vender desde el extranjero |
| 5. Enviar el original e inscribirlo en Sunarp | Semanas, contando el envío físico | Derechos registrales | poder inscrito o fuera de registro |
| 6. Certificado de vigencia del poder, antes de la firma | Con anticipación | Tasa de Sunarp | vigencia de poder |
| 7. Retención del impuesto por el comprador y escritura | Antes de elevar la escritura | 5 % de la ganancia, con certificado | vender siendo no domiciliado |
- El poder no fue general. Identificaba el departamento por su número de partida, fijaba un precio mínimo, facultaba a Luis a firmar la minuta y la escritura, y ordenaba que el precio se pagara por transferencia directa a la cuenta de Diana. Tenía plazo de vigencia.
- Eligió el consulado porque el poder llega listo para inscribirse, sin apostilla ni traducción.
- Lo inscribió con tiempo. Presentarlo el mismo día de la firma no da tiempo, y la notaría del comprador pidió el certificado de vigencia.
- Tramitó el certificado de Sunat antes de vender. Obtenido después, no le habría servido para recuperar lo pagado por esa vía.
- Desocupó el inmueble antes de publicarlo. Un inmueble ocupado se vende peor y más lento.
¿Cuánto impuesto pagó?
La tasa no cambia con el certificado; cambia la base. Supongamos que el costo de Diana, actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF, es S/ 300.000. Su ganancia es S/ 100.000, la cuarta parte del precio:
| Escenario | Base | Impuesto (5 %) |
|---|---|---|
| Sin certificado | Precio completo: S/ 400.000 | S/ 20.000 |
| Con certificado | Ganancia: S/ 100.000 | S/ 5.000 |
Esos S/ 5.000 no los pagó Diana por su cuenta: el comprador los retuvo del precio y los abonó a Sunat, y la notaría pidió la constancia de pago antes de elevar la escritura. Luis entregó a tiempo el certificado para que la retención se calculara sobre los S/ 100.000 de ganancia y no sobre los S/ 400.000 del precio.
Es la regla que explicamos en vender siendo no domiciliado: si tu ganancia es la cuarta parte del precio, con el certificado el impuesto se reduce a la cuarta parte. Diana revisó también la casa habitación, que no distingue entre domiciliados y no domiciliados, pero no calificaba: conserva otro departamento, y solo califica el inmueble que queda como único. Para estimar tu caso usa la calculadora de renta.
¿Y si no hubiera podido ir al consulado?
Tenía otra ruta: otorgar el poder ante un notario del país donde vive y apostillarlo, si ese país es parte del Convenio de la Apostilla de La Haya. Si no lo fuera, el camino es la legalización, primero en el consulado peruano y luego en el Ministerio de Relaciones Exteriores. En ambos casos, si el documento no está en español, necesita traducción oficial. La parte lenta suele ser la apostilla y el envío físico del original, así que conviene empezar con semanas de anticipación. Un detalle que suele fallar: apostillar una copia y no el original. Ver poder desde el extranjero.
¿Qué errores evitó?
- Una carta poder o un poder amplio sin el inmueble. Vender exige escritura pública y facultades expresas; si no, la notaría y el registro lo observan.
- Dejar que el apoderado cobre el precio. Pactó transferencia directa a su cuenta; un poder de venta con facultad de cobrar es la capacidad de vender y quedarse con el dinero.
- Firmar primero y ordenar los papeles después. Sin certificado, el 5 % habría recaído sobre todo el precio: S/ 20.000 en lugar de S/ 5.000.
- Olvidar revocar. Al terminar, dejó constancia de que el poder ya no se usaría; cómo hacerlo está en ¿puedo anular un poder que ya di?
Guías, herramientas y modelos para tu caso
- Modelo de poder especial para vender o administrar un inmueble.
- Checklist para vender tu inmueble.
- Para publicarlo desde fuera: cómo publicar tu casa si vives en el extranjero.
- Si eres el comprador: cómo verificar que el poder sigue vigente.
- Todo el recorrido, para quien vende y para quien compra desde fuera: guía legal para comprar o vender un inmueble desde el extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa en el Perú sin viajar?
Sí, con un poder por escritura pública con facultades expresas de venta, otorgado en el consulado o ante un notario extranjero con apostilla.
¿Sirve una carta poder para vender?
No. Disponer de un inmueble exige que el encargo conste por escritura pública, bajo sanción de nulidad (art. 156 del Código Civil).
¿Tengo que inscribir el poder?
No es obligatorio para una persona natural, pero conviene: permite certificar su vigencia, y muchas notarías la piden antes de firmar.
¿Cuánto paga un no domiciliado por vender?
El 5 % de la ganancia si acredita su costo con el certificado de recuperación del capital invertido; sin él, el 5 % del precio completo.
¿Quién paga el impuesto si el comprador es una persona?
El comprador, igual que si fuera una empresa: retiene el 5 % del pago y lo abona a Sunat (art. 76-A de la Ley del Impuesto a la Renta). El notario verifica la constancia de pago antes de elevar la escritura.
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Fuentes
- Código Civil, art. 156 (poder por escritura pública para disponer) — edición oficial en gob.pe
- Ministerio de Relaciones Exteriores — trámites consulares y Apostilla de La Haya
- Ley del Impuesto a la Renta, capítulo VII: art. 54, inciso b, tasa de 5 % para no domiciliados — Sunat
- Ley del Impuesto a la Renta, capítulo X: arts. 76 y 76-A, retención del comprador y capital invertido — Sunat
- Sunat — Informe 111-2009-SUNAT/2B0000 (casa habitación de un no domiciliado)
- Sunarp — publicidad registral, vigencia de poder y servicios en línea
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