Tres hermanos heredan la casa de su padre, que murió sin testamento. Primero tramitan la sucesión intestada notarial (de S/ 1.200 a S/ 3.500 y de 30 a 60 días de referencia), luego inscriben la sucesión en la partida de la casa y la declaran en la municipalidad. Como ninguno puede comprar la parte de los otros, la venden a un tercero: cada uno paga el 5 % de renta sobre su ganancia y el comprador, la alcabala. El orden de los trámites es lo que evitó que la venta se cayera.
Caso ilustrativo: los nombres y montos son hipotéticos. Las cifras de costos, tasas y plazos salen de los artículos del blog que se citan en cada paso. Es información general: cada caso real lo debe revisar un profesional.
Datos clave del caso
- Certificados negativos de sucesión intestada y de testamento: S/ 13,20 cada uno.
- Sucesión intestada notarial: de S/ 1.200 a S/ 3.500 y de 30 a 60 días hasta la inscripción, como referencia.
- Plazo mínimo: el acta se extiende 15 días útiles después de la publicación del último aviso (Ley 26662, art. 43).
- Entre herederos: la partición y la compra de cuotas entre ellos no pagan alcabala.
- Al vender: 5 % de renta sobre la ganancia de cada uno; si heredaron desde agosto de 2012 y no acreditan el costo del padre, el costo es cero.
- Alcabala del comprador: 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000 (10 UIT de 2026).
¿Cuál era la situación?
Lucía, Pedro y Andrés perdieron a su padre, viudo, a comienzos de 2026. Dejó una casa inscrita a su nombre en Sunarp, sin testamento. Andrés vivía en otra ciudad; Lucía y Pedro ya tenían vivienda propia. Andrés quería quedarse con la casa, pero no tenía cómo pagarles a sus hermanos su parte. La casa se podía vender en unos S/ 600.000.
La primera tentación fue buscar comprador "ya", con la casa todavía a nombre del padre. Una conversación con un notario los convenció de ordenar primero la titularidad: sin herederos inscritos, ningún comprador informado ni banco avanza.
¿Qué pasos siguieron y cuánto costó cada uno?
| Paso | Plazo aproximado | Costo aproximado | Fuente |
|---|---|---|---|
| 1. Copia literal de la casa y certificados negativos de sucesión y testamento | En línea, el mismo día | Copia literal S/ 17,60 (dos primeras páginas) + S/ 13,20 por cada certificado | certificados negativos |
| 2. Solicitud de sucesión intestada ante notario del último domicilio | Desde la presentación: aviso y 15 días útiles de espera | Incluido en el rango total | sucesión y declaratoria |
| 3. Inscripción de la declaratoria en el Registro de Sucesiones Intestadas | Total de pasos 2 y 3: de 30 a 60 días de referencia | De S/ 1.200 a S/ 3.500 en total (notaría, avisos y registro) | Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026) |
| 4. Inscripción de la sucesión en la partida de la casa | Plazo registral propio | Tasa registral propia | costo y plazo de la sucesión |
| 5. Declaración jurada del predio a nombre de los herederos y constancia de no adeudo | Según la municipalidad | Según el TUPA del distrito | heredé una casa |
| 6. Venta a un tercero: renta de cada hermano | Antes de la escritura | 5 % de la ganancia de cada uno | impuestos al vender lo heredado |
| 7. Escritura de compraventa y alcabala del comprador | Según notaría | Alcabala: (S/ 600.000 − S/ 55.000) × 3 % = S/ 16.350, a cargo del comprador | alcabala al heredar |
- Reunieron los papeles antes de elegir notaría. Partida de defunción, partidas de nacimiento de los tres, DNI y los certificados negativos. Es el paso que más acorta el proceso real.
- Cotizaron dos notarías por escrito, preguntando si el precio incluía la inscripción en la partida de la casa o solo la declaratoria. Los honorarios notariales son libres.
- Andrés otorgó un poder para que Lucía firmara por él lo que hiciera falta, en lugar de viajar varias veces.
- Revisaron la copia literal final hasta ver a los tres como copropietarios en la partida de la casa. Recién ahí publicaron el aviso de venta.
- Declararon el predio en la municipalidad y pagaron lo pendiente, para no llegar a la notaría con deudas.
¿Partición, compra de cuotas o venta?
Con la casa a nombre de los tres, tenían tres caminos. Andrés evaluó comprar las cuotas de sus hermanos: entre herederos esa compra no paga alcabala (art. 27, inciso g, del TUO de la Ley de Tributación Municipal), y un comprador ajeno a la familia sí la pagaría. Pero no consiguió el financiamiento. La casa no se podía dividir en tres unidades, así que la partición material tampoco servía. Eligieron vender y repartir el precio, que es lo que prevé el Código Civil para un bien que no admite división cómoda (art. 988).
Para fijar el precio usaron una valorización como referencia común y descartaron fijarlo "de memoria". Si Andrés hubiera comprado las cuotas, lo correcto habría sido una tasación firmada por perito, como explicamos en comprarle su parte a un hermano.
¿Cuánto pagó cada hermano de impuesto?
Heredaron después del 1 de agosto de 2012, así que su costo computable es el que tenía el padre, solo si lo acreditan con documentos. Si no, es cero. Con la venta en S/ 600.000 y un tercio para cada uno (S/ 200.000), sin la escritura del padre cada hermano pagaría el 5 % de su tercio: S/ 10.000. Es el mismo ejemplo que desarrollamos en impuestos al vender una casa heredada.
Lucía encontró la escritura de compra de su padre pidiendo copia en la notaría que la había extendido. Con ese documento, el 5 % se calcula solo sobre la ganancia real de cada uno. Andrés, que vivía en la casa, revisó si le correspondía la exoneración por casa habitación; no calificaba porque tiene otra vivienda. La regla está en qué es la casa habitación.
¿Qué errores evitaron?
- Vender con la casa a nombre del padre. Hasta que la sucesión no está inscrita en la partida, la venta no se puede formalizar.
- Omitir a un heredero. Incluyeron a todos desde la solicitud; omitir a uno a sabiendas genera un problema posterior más caro.
- Olvidar la municipalidad. Los tributos del predio siguen corriendo y los herederos responden hasta el valor de lo que reciben.
- Pagar la renta sobre todo el precio. Recuperar la escritura antigua cambió la base del impuesto.
- Que uno venda su cuota por su cuenta. Cada copropietario puede vender su cuota, pero los demás tienen retracto y un tercero compra solo un porcentaje. Acordaron vender juntos.
Guías, herramientas y modelos para tu caso
- Checklist: heredé una casa, qué hacer y checklist para vender tu inmueble.
- Calculadora de impuesto a la renta y calculadora de alcabala.
- Modelo de división y partición y compraventa de acciones y derechos, si uno compra la parte de otro.
- Si un hermano no quiere vender: varios herederos y uno no quiere vender. Para publicar: cómo publicar un inmueble heredado entre hermanos.
- Si deciden dividir: división y partición de una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa heredada antes de terminar la sucesión?
No de forma segura: mientras los herederos no figuren como titulares en la partida, ningún comprador informado ni banco avanza.
¿Hay impuesto a la herencia en el Perú?
No. Heredar no paga impuesto ni alcabala; los tributos aparecen al vender: el 5 % de renta del vendedor sobre su ganancia y la alcabala del comprador.
¿Si un hermano compra la parte de los otros, paga alcabala?
No, si el comprador también es heredero: la transferencia de cuotas entre herederos está inafecta. Si compra alguien que no es heredero, sí paga sobre esa cuota.
¿Cuánto demora todo?
La sucesión notarial toma de 30 a 60 días de referencia hasta su inscripción; la inscripción en la partida de la casa suma su propio plazo, y luego viene la venta.
¿Qué pasa si un hermano vive en el extranjero?
Puede participar mediante un poder otorgado ante el consulado peruano y debidamente legalizado, sin viajar. Andrés, que vivía en otra ciudad del país, otorgó un poder a su hermana por la misma razón.
Fuentes
- Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos: art. 14 (firma de abogado) y art. 43 (15 días útiles tras el último aviso) — texto en gob.pe
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Ley 32377, que optimiza el trámite de la sucesión intestada — El Peruano (07/06/2025)
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 (arts. 660, 816, 844, 853, 971 y 977) — edición oficial en gob.pe
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (art. 27) — MEF en gob.pe
- Preguntas frecuentes de rentas de segunda categoría (costo computable de inmuebles heredados) — SUNAT Orientación
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
Cómo te ayuda EximiaHaus
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