Sin cartera y sin historial de ventas, lo único que puedes ofrecer que otros no ofrecen es información: llegar sabiendo más del inmueble y de su mercado que el propio propietario. Es lo que convierte una conversación fría en un encargo firmado.
Datos clave
- Cinco fuentes: avisos de "vende dueño", edificios de tu zona, referidos, contenido local y propietarios de alquiler.
- La herramienta: una propuesta de una página con comparables, rango de precio y plan de 30 días.
- 81,6% de la población está en redes (DataReportal, 2026): el contenido local es un canal de captación real, no solo de difusión.
- 70% de los compradores investiga reputación (Best Place to Live, 2026): tu presencia pública también capta.
¿Cuáles son las cinco fuentes?
| Fuente | Cómo se trabaja | Qué ofrecer |
|---|---|---|
| Avisos de "vende dueño" | Contacto con propuesta de valor, no con "¿me lo das?" | Comparables y diagnóstico gratis del aviso |
| Edificios de tu zona | Presencia constante, junta de propietarios, portería | Informe de precios del edificio |
| Referidos | Pedir explícitamente a cada cliente atendido | Atención preferente |
| Contenido local | Publicaciones sobre precios y novedades de tu distrito | Autoridad demostrada, no afirmada |
| Propietarios de alquiler | Muchos evalúan vender al vencer el contrato | Comparativa vender vs. seguir alquilando |
¿Qué va en la propuesta de una página?
Cinco bloques y nada más: comparables —tres o cuatro inmuebles similares con precio, área y tiempo publicado—; rango de precio con plazos asociados; plan de los primeros 30 días (material, publicación, difusión, primera revisión); qué necesitas del propietario (documentos y disponibilidad); y condiciones (comisión, plazo, forma de reporte). Una página, entregada impresa o en PDF. Es más de lo que la mayoría entrega.
¿Cómo consigo los comparables si recién empiezo?
De la oferta publicada en el portal, de los avisos retirados sin venderse y de las transferencias inscritas en las partidas registrales del edificio, que son información pública. Súmales el rango del Valorizador Inmobiliario como referencia independiente. Con eso tienes una propuesta con evidencia desde el primer día, sin necesidad de historial propio.
¿Qué no funciona?
Prometer un precio alto para conseguir el encargo. Funciona una vez y te deja seis meses con un inmueble que no se vende, sin ingreso y con un cliente que va a hablar mal de ti. El encargo que vale es el que se firma con un precio que puedes defender: ver cómo fijar precio sin perder el encargo.
Ver también: cómo empezar una inmobiliaria en Perú.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos contactos hacen falta para un encargo?
Muchos al inicio y cada vez menos conforme construyes referencias y contenido en tu zona.
¿Conviene ofrecer comisión más baja?
No como estrategia de entrada: te obliga a tomar más encargos de los que puedes atender bien.
¿Qué documentos pido al captar?
Partida registral, DNI del titular, HR y PU. Ver qué papeles se necesitan.
¿Debo firmar exclusividad desde el inicio?
Es preferible, pero con plazo acotado y obligaciones de reporte claras.
¿Dónde publico lo que voy captando?
En el portal y en redes, con el plan dimensionado a tu cartera: ver planes para inmobiliarias.
La captación se define en una reunión concreta y con un plan escrito: cómo se consigue la exclusiva.
Fuentes
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda y ventas 1S-2026 en Lima y Callao
- La República (13-may-2026) — El metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886
- DataReportal — Digital 2026: Perú (usuarios de internet y redes sociales)
- Best Place to Live (julio 2026) — 70% de los compradores investiga la reputación de la inmobiliaria
Cómo te ayuda EximiaHaus
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