Entre mantenimiento, impuestos municipales, servicios y seguro, un departamento de gama media en Lima cuesta del orden de S/ 700 a S/ 1.200 al mes solo por existir, antes de cualquier reparación. Es un número que rara vez aparece en la conversación de compra y que, sumado a doce meses, equivale a buena parte de una cuota hipotecaria.
Datos clave
- Cuota de mantenimiento: el concepto que más varía; depende de amenidades, personal y número de unidades.
- Impuesto predial: se determina al 1 de enero sobre el autovalúo y sus tramos se expresan en UIT (S/ 5.500 en 2026).
- Arbitrios: limpieza, parques y serenazgo; los fija cada municipalidad por ordenanza y varían mucho entre distritos.
- Servicios: luz, agua, gas e internet.
- Seguro de hogar: opcional si no hay hipoteca; obligatorio mientras el crédito esté vigente.
La cuenta mensual, en dos escenarios
| Concepto | Edificio sin amenidades | Edificio con amenidades |
|---|---|---|
| Cuota de mantenimiento | S/ 120 – 250 | S/ 350 – 700 |
| Impuesto predial (mensualizado) | S/ 40 – 90 | S/ 80 – 200 |
| Arbitrios (mensualizados) | S/ 40 – 80 | S/ 60 – 150 |
| Luz | S/ 90 – 180 | S/ 120 – 250 |
| Agua | S/ 50 – 100 | S/ 60 – 130 |
| Internet | S/ 70 – 120 | S/ 70 – 120 |
| Seguro de hogar | S/ 20 – 45 | S/ 25 – 60 |
| Total aproximado | S/ 430 – 865 | S/ 765 – 1.610 |
El concepto que más se subestima: el mantenimiento
La cuota de mantenimiento no es un capricho de la administración: paga la limpieza, la vigilancia si la hay, el ascensor, la cisterna, la energía de áreas comunes y —en los edificios bien llevados— un fondo de reserva. Un edificio con piscina, gimnasio, sala de usos múltiples y dos vigilantes por turno tiene una estructura de costos que un edificio de doce departamentos sin amenidades no tiene. Antes de comprar, pide la cuota vigente y las actas: ahí está el historial de cuotas extraordinarias.
Ver quién paga el mantenimiento del ascensor y quién paga la limpieza de la cisterna.
¿Y las cuotas extraordinarias?
Son el gasto invisible. Pintar la fachada, cambiar el sistema de bombeo, reparar la impermeabilización de la azotea o adecuar el ascensor a la norma vigente se financian con cuotas extraordinarias que pueden equivaler a varios meses de mantenimiento de golpe. Un edificio con fondo de reserva las absorbe; uno sin fondo se las cobra a los propietarios en el peor momento. Ver quién paga cuando revienta una tubería.
¿Cómo se compara con alquilar?
Al alquilar, el mantenimiento y los servicios los sigues pagando; lo que no pagas es el predial ni las cuotas extraordinarias, que son del propietario. Esa diferencia —entre S/ 100 y S/ 350 al mes en la mayoría de casos— es parte de la comparación honesta entre comprar y alquilar, y casi nunca se incluye. Ver comprar o seguir alquilando y cómo se pactan garantía y mantenimiento.
Ver también: qué es un condominio y en qué se diferencia.
Preguntas frecuentes
¿La cuota de mantenimiento es obligatoria?
Sí, cuando la junta la acordó válidamente. No pagarla te deja en condición de moroso. Ver qué pasa si un vecino no paga.
¿Cuánto es el impuesto predial de un departamento?
Depende del autovalúo del predio y de los tramos en UIT. Con la UIT 2026 en S/ 5.500 los tramos se ampliaron y el impuesto efectivo bajó para muchos predios. Ver cómo pagar el impuesto predial 2026.
¿El seguro de hogar es obligatorio?
Mientras haya crédito hipotecario, sí, y el banco lo exige. Sin hipoteca es voluntario. Ver qué cubre un seguro de hogar.
¿El inquilino paga el mantenimiento?
Se pacta en el contrato. Lo habitual es que el inquilino pague mantenimiento y servicios, y el propietario el predial y las cuotas extraordinarias.
¿Cómo sé la cuota antes de comprar?
Pídela por escrito a la administración junto con las actas de los últimos dos años. Es un documento que todo vendedor serio entrega.
Fuentes
- Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima, Plataforma del Estado Peruano
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS 156-2004-EF
- Estructura tarifaria — Sedapal, Plataforma del Estado Peruano
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, DS 035-2006-VIVIENDA — bienes y servicios comunes
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