¿Cuánto se paga de mantenimiento en un departamento? La cuota mensual va de S/ 120 a S/ 250 en un edificio sin amenidades y de S/ 350 a S/ 700 cuando hay piscina, gimnasio y vigilancia. No se reparte por partes iguales: cada propietario paga el porcentaje que le fija el reglamento interno, según uso, espacio ocupado y demanda de servicios (DS 035-2006-VIVIENDA, artículo 138).
Entre mantenimiento, impuestos municipales, servicios y seguro, un departamento de gama media en Lima cuesta del orden de S/ 700 a S/ 1.200 al mes solo por existir, antes de cualquier reparación. Es un número que rara vez aparece en la conversación de compra y que, sumado a doce meses, equivale a buena parte de una cuota hipotecaria.
Datos clave
- Cuota de mantenimiento: el concepto que más varía; depende de amenidades, personal y número de unidades.
- Impuesto predial: se determina al 1 de enero sobre el autovalúo y sus tramos se expresan en UIT (S/ 5.500 en 2026).
- Arbitrios: limpieza, parques y serenazgo; los fija cada municipalidad por ordenanza y varían mucho entre distritos.
- Servicios: luz, agua, gas e internet.
- Seguro de hogar: opcional si no hay hipoteca; obligatorio mientras el crédito esté vigente.
La cuenta mensual, en dos escenarios
| Concepto | Edificio sin amenidades | Edificio con amenidades |
|---|---|---|
| Cuota de mantenimiento | S/ 120 – 250 | S/ 350 – 700 |
| Impuesto predial (mensualizado) | S/ 40 – 90 | S/ 80 – 200 |
| Arbitrios (mensualizados) | S/ 40 – 80 | S/ 60 – 150 |
| Luz | S/ 90 – 180 | S/ 120 – 250 |
| Agua | S/ 50 – 100 | S/ 60 – 130 |
| Internet | S/ 70 – 120 | S/ 70 – 120 |
| Seguro de hogar | S/ 20 – 45 | S/ 25 – 60 |
| Total aproximado | S/ 430 – 865 | S/ 765 – 1.610 |
El concepto que más se subestima: el mantenimiento
La cuota de mantenimiento no es un capricho de la administración: paga la limpieza, la vigilancia si la hay, el ascensor, la cisterna, la energía de áreas comunes y —en los edificios bien llevados— un fondo de reserva. Un edificio con piscina, gimnasio, sala de usos múltiples y dos vigilantes por turno tiene una estructura de costos que un edificio de doce departamentos sin amenidades no tiene. Antes de comprar, pide la cuota vigente y las actas: ahí está el historial de cuotas extraordinarias.
Ver quién paga el mantenimiento del ascensor y quién paga la limpieza de la cisterna.
¿Y las cuotas extraordinarias?
Son el gasto invisible. Pintar la fachada, cambiar el sistema de bombeo, reparar la impermeabilización de la azotea o adecuar el ascensor a la norma vigente se financian con cuotas extraordinarias que pueden equivaler a varios meses de mantenimiento de golpe. Un edificio con fondo de reserva las absorbe; uno sin fondo se las cobra a los propietarios en el peor momento. Ver quién paga cuando revienta una tubería.
¿Cuál es el costo de mantenimiento por m2?
El costo de mantenimiento por m2 no es una tarifa oficial: es un indicador que se obtiene dividiendo la cuota mensual entre el área del departamento. Conviene saberlo porque la ley no manda cobrar por metro cuadrado. El artículo 138 del Reglamento de la Ley 27157 (DS 035-2006-VIVIENDA) dispone que los gastos comunes se pagan «de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas», y aclara que esos porcentajes no son necesariamente iguales a los de participación en los bienes comunes. El artículo 153, inciso g, añade que por defecto sí coinciden con la participación en la propiedad, salvo que los propietarios adopten otro criterio. En la práctica, la mayoría de reglamentos internos usa el área techada, y de ahí viene la impresión de que se cobra «por m2».
| Área del departamento | Cuota mensual | Costo por m2 al mes |
|---|---|---|
| 45 m2 | S/ 150 | S/ 3,33 |
| 70 m2 | S/ 200 | S/ 2,86 |
| 70 m2 (con amenidades) | S/ 450 | S/ 6,43 |
| 120 m2 (con amenidades) | S/ 650 | S/ 5,42 |
Donde sí existe un costo por metro cuadrado con respaldo normativo es en los arbitrios municipales. En Miraflores, la Ordenanza 665-MM para el ejercicio 2026 fija el arbitrio de recolección de residuos sólidos de los predios de casa habitación entre S/ 0,6170 y S/ 1,5514 por m2 al año según la zona del distrito, es decir entre S/ 0,0514 y S/ 0,1292 por m2 al mes. Para un departamento de 80 m2 eso son entre S/ 4,11 y S/ 10,34 mensuales, y solo por ese concepto: el barrido de calles se calcula por los metros lineales del frontis, y parques y jardines y serenazgo tienen sus propios criterios. Cada distrito aprueba su ordenanza y la ratifica el Concejo Metropolitano de Lima, así que el número cambia de un distrito a otro.
Gastos de un departamento nuevo: lo que se paga una sola vez
Los gastos de un departamento nuevo no son los mismos que los del mes a mes. Hay una tanda de pagos de una sola vez, en el momento de la compra y de la mudanza, que se suman a la cuota inicial y que conviene tener aparte en el presupuesto. Estos son los que tienen tarifa o regla oficial:
- Impuesto de alcabala. Tasa del 3 % a cargo exclusivo del comprador, sobre el valor de transferencia; no está afecto el tramo de las primeras 10 UIT (artículos 25 y 26 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Con la UIT 2026 en S/ 5.500, esas 10 UIT son S/ 55.000: un departamento de segunda mano de S/ 350.000 paga 3 % de S/ 295.000, o sea S/ 8.850. Se paga hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Si el departamento es de estreno, no hay alcabala sobre la construcción. El artículo 22 del mismo TUO exonera la primera venta que realizan las empresas constructoras, «salvo en la parte correspondiente al valor del terreno». Es la diferencia de costo más grande entre comprar nuevo y comprar usado, y casi nunca se menciona.
- Declaración jurada del predial. Al transferirse el predio hay que presentarla ante la municipalidad (artículo 14, inciso b). La condición de contribuyente del impuesto predial, en cambio, recién nace el 1 de enero del año siguiente al de la compra (artículo 10): el predial del año en que compras lo debía el vendedor.
- Arbitrios desde el mes siguiente. A diferencia del predial, los arbitrios suelen correr desde el primer día del mes siguiente a la adquisición. La Ordenanza 665-MM de Miraflores lo dice así en su numeral 4.2; revisa la ordenanza vigente de tu distrito, porque la regla se repite pero no es idéntica.
- Gastos notariales y de inscripción. Minuta, escritura pública e inscripción en Registros Públicos. Ver cuánto suman los gastos notariales y registrales de una compraventa.
- Puesta en marcha de los servicios. Cambio de titularidad de luz y agua, instalación de internet y, en edificios con medidor comunitario, el depósito que pida la administración. Ver cuánto cuesta poner un pozo a tierra si el inmueble no lo tiene.
Para pasar de los rangos a tu caso, escribe el precio del departamento y su área en la calculadora cuánto cuesta mantener un departamento al mes: suma la cuota del crédito con la tasa promedio de la SBS, el mantenimiento por m², el predial con los tramos de 2026, los arbitrios, los seguros y los servicios, y te da el total mensual.
Predial, agua y luz: lo que sí tiene tarifa oficial
De los siete conceptos de la cuenta mensual, tres se pueden calcular con una norma en la mano.
Impuesto predial. Se aplica al autovalúo con una escala progresiva acumulativa: 0,2 % hasta 15 UIT, 0,6 % por el tramo de más de 15 y hasta 60 UIT, y 1,0 % por encima de 60 UIT (artículo 13 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Con la UIT 2026 en S/ 5.500, los cortes quedan en S/ 82.500 y S/ 330.000. Las municipalidades pueden fijar un mínimo equivalente a 0,6 % de la UIT, que en 2026 son S/ 33.
| Autovalúo del departamento | Impuesto predial al año | Equivalente al mes |
|---|---|---|
| S/ 120.000 | S/ 390 | S/ 32,50 |
| S/ 250.000 | S/ 1.170 | S/ 97,50 |
| S/ 400.000 | S/ 2.350 | S/ 195,83 |
Agua. La estructura tarifaria de Sedapal vigente —publicada en El Peruano el 23-dic-2025, al amparo de la Resolución de Consejo Directivo 145-2025-SUNASS-CD— cobra un cargo fijo de S/ 6,30 al mes más un cargo por volumen por bloques. Para la categoría doméstica del Grupo 1 (todos los distritos de Sedapal salvo Punta Negra, Punta Hermosa, San Bartolo y Santa María del Mar), los primeros 10 m3 cuestan S/ 2,20 por m3 de agua potable más S/ 1,38 de saneamiento; de 10 a 20 m3, S/ 2,36 más S/ 1,48; de 20 a 50 m3, S/ 3,22 más S/ 1,98. Los precios no incluyen IGV.
| Consumo al mes | Sin IGV | Con IGV (18 %) |
|---|---|---|
| 10 m3 | S/ 42,10 | S/ 49,68 |
| 15 m3 | S/ 61,30 | S/ 72,33 |
| 20 m3 | S/ 80,50 | S/ 94,99 |
Luz. La tarifa residencial la fija Osinergmin y se reajusta todos los meses con los factores de actualización tarifaria del pliego vigente, de modo que el precio del kWh de hoy no es el del mes pasado. Por eso el rango de luz de la tabla de arriba es una estimación nuestra por consumo y no una tarifa: para el número exacto hay que leer el pliego tarifario vigente de la distribuidora de tu zona en el portal de Osinergmin.
¿Cómo se compara con alquilar?
Al alquilar, el mantenimiento y los servicios los sigues pagando; lo que no pagas es el predial ni las cuotas extraordinarias, que son del propietario. Esa diferencia —entre S/ 100 y S/ 350 al mes en la mayoría de casos— es parte de la comparación honesta entre comprar y alquilar, y casi nunca se incluye. Ver comprar o seguir alquilando y ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
Ver también: qué es un condominio y en qué se diferencia.
Preguntas frecuentes
¿La cuota de mantenimiento es obligatoria?
Sí, cuando la junta la acordó válidamente. No pagarla te deja en condición de moroso. Ver qué pasa si un vecino no paga.
¿Cuánto es el impuesto predial de un departamento?
Depende del autovalúo del predio y de los tramos en UIT. Con la UIT 2026 en S/ 5.500 los tramos se ampliaron y el impuesto efectivo bajó para muchos predios. Ver Por qué pagas menos impuesto predial en 2026 aunque nadie bajó la tasa.
¿El seguro de hogar es obligatorio?
Mientras haya crédito hipotecario, sí, y el banco lo exige. Sin hipoteca es voluntario. Ver qué cubre un seguro de hogar.
¿El inquilino paga el mantenimiento?
Se pacta en el contrato. Lo habitual es que el inquilino pague mantenimiento y servicios, y el propietario el predial y las cuotas extraordinarias.
¿Cómo sé la cuota antes de comprar?
Pídela por escrito a la administración junto con las actas de los últimos dos años. Es un documento que todo vendedor serio entrega.
¿Cómo se calcula la cuota de mantenimiento de un departamento?
La junta de propietarios aprueba el presupuesto anual del edificio y ese costo se reparte entre las unidades con los porcentajes del reglamento interno, que atienden al uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios y el número de ocupantes (artículo 138 del DS 035-2006-VIVIENDA). Si tu reglamento usa el área techada, tu cuota sube con los metros.
¿Cuánto cuesta el agua de un departamento al mes?
Con la estructura tarifaria de Sedapal vigente desde el 23-dic-2025, un hogar del Grupo 1 que consume 15 m3 paga alrededor de S/ 72 al mes con IGV, y unos S/ 95 si consume 20 m3. Incluye el cargo fijo de S/ 6,30 y el saneamiento.
¿El impuesto predial se paga todos los meses?
No. Se paga al contado hasta el último día hábil de febrero, o fraccionado en cuatro cuotas trimestrales que vencen en febrero, mayo, agosto y noviembre (artículo 15 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). En este artículo lo mostramos mensualizado solo para poder sumarlo al resto.
¿Qué pasa si debo tres cuotas de mantenimiento?
Quedas inhabilitado en la junta de propietarios: puedes asistir con voz pero sin voto y no cuentas para el quórum, hasta que pagues lo adeudado (artículo 143 del DS 035-2006-VIVIENDA). Con una sola cuota extraordinaria impaga ocurre lo mismo. Ver qué puede pasarte tras tres meses sin pagar el mantenimiento.
¿Se paga mantenimiento si el departamento está vacío?
Sí. El artículo 144 del mismo reglamento dice que el hecho de que una sección esté o permanezca desocupada, sea cuanto sea el tiempo, no exime al propietario de pagar las cuotas, salvo pacto en contrario. Ver se paga mantenimiento por un departamento vacío.
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Fuentes
- Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima, Plataforma del Estado Peruano
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS 156-2004-EF
- Estructura tarifaria — Sedapal, Plataforma del Estado Peruano
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, DS 035-2006-VIVIENDA — bienes y servicios comunes
- Valores de la UIT — SUNAT (UIT 2026: S/ 5.500, DS 301-2025-EF)
- Estructura tarifaria de agua potable y saneamiento, publicada el 23-12-2025 — Sedapal (RCD 145-2025-SUNASS-CD)
- Ordenanza 665-MM: arbitrios de limpieza pública, parques y jardines y serenazgo 2026 — Municipalidad de Miraflores, El Peruano 20-dic-2025
- Pliegos tarifarios del servicio público de electricidad — Osinergmin
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